“เฟรเซอร์ส” ปรับใหญ่ “สาทรสแควร์-ปาร์คเวนเชอร์” อัปเกรดเพื่อยื้อผู้เช่าในตลาด “ออฟฟิศ” สุดเดือด
ผู้เล่นในกลุ่มออฟฟิศเกรดเอ“เฟรเซอร์ส” ปรับปรุงใหญ่ “สาทรสแควร์-ปาร์คเวนเชอร์” เพิ่มเทคโนโลยีใหม่เพียบเพื่อสู้กับการแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงานสุดเดือด ซัพพลายเตรียมทะลัก 1.6 ล้านตร.ม.ในอีก 3 ปีข้างหน้า วางเป้าหมายคงอัตราการเช่าของทั้งพอร์ตให้ไม่ต่ำกว่า 90%
“วิทวัส คุตตะเทพ” ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) หรือ FPT เปิดเผยว่า บริษัทมีการจัดตั้งโครงการยกระดับคุณภาพอาคาร (Asset Enhancement Initiative: AEI) ของอาคาร“สาทรสแควร์” และ “ปาร์คเวนเชอร์” ขึ้นเพื่ออัปเกรดให้ทั้งสองอาคารที่เปิดใช้มานาน 14 ปีมีความทันสมัยแข่งขันได้ในตลาดอาคารสำนักงาน
[caption id="attachment_1485311" align="alignnone" width="1000"]
ล็อบบี้แบบใหม่ใน "สาทรสแควร์" มาในธีม Neo-Vibrant สดใสกระฉับกระเฉงขึ้น[/caption]
โดยทั้งสาทรสแควร์และปาร์คเวนเชอร์อยู่ภายใต้การบริหารจัดการของทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) ทางกองรีทวางงบลงทุน 200 ล้านบาทเพื่อปรับปรุงใหญ่อาคารสำนักงานทั้งสองแห่ง ด้วยกลยุทธ์ 5 มิติที่มีการอัปเกรด ดังนี้
1.Smart Technology
ปรับระบบควบคุมเข้าออกอาคารเป็นการสแกนใบหน้า (Face Recognition) หรือสแกน QR CODE
เพิ่ม Kiosk สำหรับแลกบัตรด้วยตนเอง
เปลี่ยนการจัดการเข้าออกของรถยนต์เป็นการอ่านป้ายทะเบียนอัตโนมัติ (License Plate Recognition) และสามารถชำระค่าจอดรถได้ผ่าน Mobile Payment
เพิ่มจุดให้บริการ EV Charger
สร้างแอปพลิเคชันสำหรับผู้เช่า เพื่อให้การแจ้งซ่อมและสร้าง QR CODE เข้าออกอาคารให้กับผู้มาเยือนทำได้สะดวกขึ้น
[caption id="attachment_1485312" align="alignnone" width="1000"]
Kiosk สแกนบัตรเพื่อสร้าง QR CODE เข้าออกอาคารด้วยตนเอง[/caption]
2. Sustainability Excellence นำระบบบริหารจัดการอาคาร (Building Management System: BMS) มาใช้เพิ่มประสิทธิภาพการควบคุมงานวิศวกรรมและจัดการพลังงาน
3. Superb Well-being
ติดตั้งระบบเครื่องปรับอากาศพร้อมกรองฝุ่น PM 2.5
ติดตั้งระบบตรวจวัดคุณภาพอากาศในอาคาร (IAQ) ตรวจได้ทั้งฝุ่น PM 2.5 และระดับคาร์บอนไดออกไซด์ (CO2)
เพิ่มร้านค้าที่เหมาะกับไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ เช่น ร้านอาหารสุขภาพ คลินิกความงาม คลินิกกายภาพ รูฟท็อปบาร์
4. Support Tenant Centricity จัดกิจกรรมสัมพันธ์กับผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง เช่น กิจกรรมบริจาคเลือด เต้นซุมบ้า แข่งวิ่งขึ้นตึก
5. Spectacular Design สำหรับสาทรสแควร์มีการปรับล็อบบี้โฉมใหม่ในธีม “Neo-Vibrant” เปลี่ยนผนังให้สดใส กระฉับกระเฉง และติดตั้งจอ LED พร้อมลำโพงเพื่อใช้เปลี่ยนภาพเคลื่อนไหวในล็อบบี้ได้ตามต้องการ
[caption id="attachment_1485313" align="alignnone" width="1000"]
จอ LED พร้อมลำโพง สร้างภาพเคลื่อนไหวบริเวณล็อบบี้ ใช้ทำแคมเปญ อีเวนต์ ประชาสัมพันธ์ได้[/caption]
การปรับปรุงตามโครงการ AEI ที่สาทรสแควร์มีการปรับปรุงเสร็จสมบูรณ์แล้ว ส่วนอาคารปาร์คเวนเชอร์คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในเดือนกันยายน 2567
เป้าหมายเพื่อ “รักษาผู้เช่า”
วิทวัสกล่าวต่อว่า สาเหตุที่ต้องมีการปรับปรุงอาคาร เป้าหมายสูงสุดไม่ใช่เพื่อขึ้นราคาเช่า แต่เพื่อ “รักษาผู้เช่า” ไว้ให้ได้มากที่สุด ทั้งผู้เช่าเดิมของอาคารและการแข่งขันเซ็นสัญญาผู้เช่าใหม่
เนื่องจากสภาวะตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ เริ่มเข้าสู่ช่วงโอเวอร์ซัพพลาย พื้นที่เช่าในตลาดปัจจุบันมีอยู่ 9.61 ล้านตารางเมตร และมีอัตราการเช่าเฉลี่ยเพียง 82% และในอนาคตจะมีการเติมซัพพลายเข้ามาอีกถึง 1.6 ล้านตารางเมตรภายใน 3 ปีข้างหน้า
ขณะเดียวกันบางอุตสาหกรรมอยู่ในช่วงที่ต้อง ‘รัดเข็มขัด’ จากสภาวะเศรษฐกิจ จึงมีการลดขนาดสำนักงานลง ดีมานด์ในตลาดจึงไม่ได้เติบโตทันกับซัพพลาย ผู้เล่นเดิมในตลาดออฟฟิศจึงต้องดูแลปรับปรุงอาคารเพื่อให้แข่งขันได้กับอาคารระดับ “เกรดเอ+” ที่มีเทคโนโลยีทันสมัยใหม่ล่าสุด
[caption id="attachment_1485316" align="alignnone" width="1000"]
“วิทวัส คุตตะเทพ” ผู้ช่วยประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายโครงการเชิงพาณิชยกรรม กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม บมจ.เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)[/caption]
สำหรับเฟรเซอร์สเองมีอาคารสำนักงานในพอร์ต 5 แห่ง ได้แก่ สาทรสแควร์, ปาร์คเวนเชอร์, เอฟวายไอ เซ็นเตอร์, มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ และ สีลมเอจโดยมีค่าเฉลี่ยอัตราการเช่าทั้งพอร์ตอยู่ที่ 90%
“บางคนถามว่าอัตราเช่าก็ยังดีอยู่ ทำได้ดีกว่าตลาด แล้วจะปรับปรุงไปทำไม แต่เรากลับมองว่าถ้าไม่ทำตอนนี้อัตราการเช่าอาจจะตกลงอีก” วิทวัสกล่าว
ดัชนีชี้วัดหลังการอัปเกรดใหญ่ครั้งนี้จึงไม่ใช่การดีดราคาค่าเช่า แต่ต้องทำให้อัตราการเช่ายังมีเลข ‘9’ นำหน้าในอนาคต
“Central Park Offices” แห่ง “ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค” ใช้จุดขาย “ออฟฟิศติดห้างฯ” ลงแข่งศึกอาคารสำนักงาน
ที่ผ่านมาก่อนเกิดวิกฤตซัพพลาย ตลาดออฟฟิศเป็นตลาดที่ทำผลงานได้ดีสม่ำเสมอ อัตราการเช่าของพอร์ตสำนักงานของเฟรเซอร์เคยมีค่าเฉลี่ยสูงสุด 95% บางตึกเรียกได้ว่าเต็ม 100% อัตราเช่าที่ลดลงมานี้จึงทำให้บริษัทตื่นตัวในการปรับปรุงอาคาร
“อาคารที่สร้างมาก่อนแบบเราต้องชูเรื่องโลเคชั่นที่ดีกว่า และเน้นเรื่องคาแรกเตอร์ของตึกและการสร้างความสัมพันธ์ที่แน่นแฟ้นกับผู้เช่า” วิทวัสกล่าว “ปกติแล้วลูกค้าส่วนใหญ่ไม่ค่อยอยากย้ายออกเพราะการย้ายที่ใหม่จะต้องลงทุนตกแต่งสำนักงานใหม่หมด อย่างของเราอัตราการต่อสัญญาจะอยู่ที่ 80-90% แต่ถ้าเราไปปล่อยให้ตึกเก่าหรือเทคโนโลยีล้าหลัง ลูกค้าเขาก็ไม่อยากต่อสัญญาเหมือนกัน”