ถ้าจะซื้อบ้าน คอนโดในออสเตรเลีย ต้องทำอย่างไร มีเงินเท่าไร

. . . . . . . . . .

ทำความรู้จักประเทศออสเตรเลียกันก่อน

ออสเตรเลียตั้งอยู่ทางทิศตะวันออกเฉียงใต้ของประเทศไทย เป็นหนึ่งในหลาย ๆ ประเทศที่คนไทยรู้จักกันเป็นอย่างดี ออสเตรเลียเป็นประเทศในเครือจักรภพอังกฤษ ที่ปกครองในระบอบประชาธิปไตยแบบพันธรัฐ มีประชากรโดยรวมประมาณ 20 ล้านคน และเป็นประเทศที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่เป็นอันดับ 6 ของโลก ประกอบด้วยพื้นที่ของเกาะประมาณ 7.7 ล้านตารางกิโลเมตร ถึงแม้คนออสเตรเลียส่วนใหญ่จะนับถือศาสนาคริสต์ แต่ออสเตรเลียก็เป็นประเทศที่มีความหลากหลายทางวัฒนธรรมสูงมาก ผู้คนยิ้มแย้มแจ่มใส มีเสน่ห์ มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว พื้นที่ของประเทศออสเตรเลียนั้นมีชายฝั่งทะเลที่สวยงาม ป่าไม้อุดมสมบูรณ์ ได้รับการยอมรับว่ามีความเป็นธรรมชาติมากที่สุดแห่งหนึ่งในโลก จนทำให้ชาวต่างชาติที่ได้ไปเยือนต่างหลงรัก และอยากซื้อบ้านที่ออสเตรเลีย เพื่อปักหลักอยู่อาศัยอย่างถาวร

ที่อยู่อาศัยออสเตรเลียเป็นแบบไหน เมืองไหนน่าอยู่

สำหรับผู้ที่วางแผนกู้ซื้อบ้านออสเตรเลีย อาจจะมีเมืองที่เป็นจุดหมายปลายทางอยู่แล้ว แต่สำหรับใครที่กำลังลังเล หรือยังตัดสินใจไม่ได้ว่า จะเลือกซื้อบ้านที่ออสเตรเลียเมืองไหนดี เพราะทุกเมืองในออสเตรเลียมีบรรยากาศที่คล้ายกันมาก ๆ เรามาทำความรู้จักเมืองเด่น ๆ ในออสเตรเลียกัน

ซิดนีย์ (Sydney)

เมืองเศรษฐกิจอันดับ 1 ของประเทศออสเตรเลีย เป็นเมืองหลวงแห่งรัฐนิวเซาท์เวลส์ มีประชากรมากกว่า 5.31 ล้านคน มากที่สุดในบรรดาเมืองต่าง ๆ ของออสเตรเลีย ซิดนีย์มีไลฟ์สไตล์ครบครัน ทั้งความบันเทิง ศิลปะ วัฒนธรรม ความสงบ ความปลอดภัย แหล่งงาน มหาวิทยาลัยชื่อดัง และมีบริษัทข้ามชาติตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก เป็นหนึ่งในศูนย์กลางทางการเงินชั้นนำของโลก อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโด และบ้านในซิดนีย์ ราคาค่อนข้างสูง

เมลเบิร์น (Melbourne)

เมืองที่ติดอันดับเมืองน่าอยู่ที่สุดในโลกถึง 7 ปีซ้อนด้วยกัน ได้รับการยกย่องว่าเป็น Little London มีจำนวนประชากรอาศัยอยู่ประมาณ 5 ล้านคน เมลเบิร์นเป็นเมืองหลวงของรัฐวิกตอเรีย และนับเป็นเมืองที่มีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 2 ของประเทศ เป็นหนึ่งในเมืองของออสเตรเลีย ที่ชาวต่างชาติอยากซื้อบ้านเมลเบิร์นเป็นจำนวนมาก เมลเบิร์นมีฤดูหนาวที่ยาวกว่าเมืองอื่น บ้านในเมืองเมลเบิร์นส่วนใหญ่เป็นบ้านชั้นเดียว European style floor plan ห้องทุกห้องเป็นห้องปิด ขนาด 2-3 ห้องนอน ห้องน้ำจะมีจำนวนน้อยกว่าห้องนอน

บริสเบน (Brisbane)

เป็นเมืองที่ใหญ่เป็นอันดับ 3 รองจากซิดนีย์และเมลเบิร์น มีจำนวนประชากรประมาณ 2.2 ล้านคน เป็นหนึ่งในศูนย์กลางย่านธุรกิจที่สำคัญของประเทศออสเตรเลีย ที่อยู่อาศัยในเมืองบริสเบนมีขนาดพื้นที่กว้างขวาง เพียบพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน บรรยากาศโดยรวมของเมืองค่อนข้างเงียบสงบ ไม่แออัด ปลอดภัย ผู้คนเป็นมิตร มีความหลากหลายทางเชื้อชาติและวัฒนธรรม จุดเด่นของเมืองบริสเบนคือเมืองสวรรค์ของคนชอบหาดทราย สายลม แสงแดด และเป็นแหล่งงานที่การแข่งขันไม่สูงเท่าซิดนีย์และเมลเบิร์น

เพิร์ท (Perth)

เมืองหลวงแห่งรัฐเวสเทิร์นออสเตรเลีย Western Australia ในออสเตรเลียฝั่งตะวันตก มีจำนวนประชากรเกือบ 2 ล้านคน เมืองเพิร์ทเป็นพื้นที่ราบลุ่มล้อมรอบด้วยสันเขา Darling Scarp มีแม่น้ำที่สำคัญสองสาย คือ แม่น้ำ Swan และ Canning สภาพภูมิอากาศส่วนใหญ่เย็นสบาย ได้รับการยกย่องให้เป็นเมืองที่โดดเด่นในด้านการศึกษาเมืองหนึ่งของโลก และมีความสวยงามที่สุดในคาบมหาสมุทรอินเดีย

แอดิเลด (Adelaide)

เมืองหลวงแห่งรัฐเซาท์ออสเตรเลีย South Australia เมืองใหญ่เป็นอันดับ 5 ของออสเตรเลีย แอดิเลดได้ชื่อว่าเป็น Mini Melbourne มีจำนวนประชากร 1.3 ล้านคน เมืองแอดิเลดเหมือนเมืองในทวีปยุโรป ที่มีความโดดเด่นทางด้านวัฒนธรรม เป็นแหล่งผลิตเหล้าไวน์ที่มีชื่อเสียง ตั้งอยู่บนชายฝั่งตอนใต้ที่มีชายหาดและเกาะที่งดงาม

. . . . . . . . . .

ราคาบ้านในออสเตรเลีย

อสังหาออสเตรเลีย โดยเฉพาะบ้านในเมืองใหญ่ ๆ ที่มีชื่อเสียงของออสเตรเลียนั้นราคาจะค่อนข้างสูงมาก หากไม่มีเงินสะสม หรือมีรายได้น้อยคงไม่มีกำลังทรัพย์พอที่จะซื้อบ้านในเมืองใหญ่ ๆ ได้ หลาย ๆ คนจึงวางแผนซื้อบ้านแถบชานเมือง แล้วยอมเดินทางไกลกว่าเดิม เพื่อที่จะมีบ้านเป็นของตนเองมากกว่า แต่สำหรับคนที่อยากปักหลักพักอาศัยอยู่ในเมือง ควรต้องวางแผนการซื้อบ้าน และพยายามเก็บเงินสะสมให้ได้ประมาณ 10-15% ของราคาบ้าน จากงบประมาณที่ต้องการไว้ก่อน แล้วค่อยติดต่อขอกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงิน เพื่อขอกู้ซื้อบ้านออสเตรเลีย โดยธนาคารจะตรวจสอบเงินสะสมและรายละเอียดด้านต่าง ๆ เพื่อเช็กกำลังการผ่อนชำระในอนาคต โดยตามกฎหมายใหม่นั้นผู้ซื้อที่มีเงินสะสมเพียง 5% ของราคาบ้าน ก็สามารถทำเรื่องขอกู้ซื้อบ้านออสเตรเลียได้

และจากนโยบายของรัฐบาลออสเตรเลีย ที่สนับสนุนอุตสาหกรรมการก่อสร้างภายในประเทศ จึงเปิดกว้างให้ทั้งคนออสเตรเลียเอง รวมไปถึงชาวต่างชาติซื้อบ้านที่ออสเตรเลียได้ง่ายดายมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านใหม่ บ้านมือสอง หรือที่ดินก็ตาม แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นจะต้องผ่านการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐ หรือ Foreign Investment Review Board (FIRB) ก่อน นอกไปจากนั้นรัฐบาลออสเตรเลียยังมีเงินสนับสนุน สำหรับการซื้อบ้านหลังแรก ในออสเตรเลีย (First Home Owner Grant) สำหรับทุกคนอีกต่างหาก รวมทั้งยังมีการพิจารณาที่จะให้เงินเพิ่มเติมแก่เจ้าของบ้าน ในกรณีปรับปรุง ซ่อมแซมรีโนเวท หรือต่อเติมบ้านอีกด้วย

ถึงจุดนี้เรามาดูราคาบ้านโดยเฉลี่ย ก่อนที่จะขอกู้ซื้อบ้านออสเตรเลียกันก่อนดีกว่า

• ราคาบ้านใน Sydney ถือว่าเป็นเมืองใหญ่ที่ราคาค่อนข้างสูงที่สุดกว่าทุกเมือง บ้านในซิดนีย์ ราคาเฉลี่ยจะประมาณหลังละ 20,260,968 บาท ส่วนอพาร์ตเมนต์คอนโด จะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 15 ล้านบาท
• ราคาบ้านใน Melbourne และ Perth จะมีราคารองลงมา โดยราคาราคาบ้านในเมลเบิร์น และเพิร์ทจะอยู่ระหว่าง 13 – 14 ล้านบาท สำหรับอพาร์ตเมนต์ คอนโด ราคากลางอยู่ระหว่าง 10-11 ล้านบาท
• ราคาบ้านใน Brisbane กับ Adelaide ราคากลางในการซื้อบ้านที่ออสเตรเลียอยู่ที่ 10-11 ล้านบาท ส่วนอพาร์ตเมนต์ คอนโด จะมีราคาประมาณ 8-10 ล้านบาท
  
• ราคาบ้านใน Hobart และเมืองอื่น ๆ จะมีราคาเฉลี่ยถูกลดหลั่นลงไป โดยมีราคากลางอยู่ที่หลังละ 8 ล้านบาท อพาร์ตเมนต์ คอนโด จะมีราคาเฉลี่ย 6-7 ล้านบาท

. . . . . . . . . .

ถ้าจะซื้อบ้านที่ออสเตรเลีย ซื้อคอนโด ต้องเริ่มจากอะไร

สำหรับชาวต่างชาติที่วางแผนจะซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาออสเตรเลีย จะมีข้อจำกัดในการซื้อบ้านที่แตกต่าง จากรายละเอียดของผู้ถือวีซ่าแต่ละประเทศ (Residential Status) โดยแบ่งได้ดังนี้

1. ผู้ที่มีสัญชาติออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ และถือวีซ่าถาวร PR (Permanent Resident Visa)

ที่สามารถผู้พำนักถาวรในออสเตรเลีย แต่ยังไม่ใช่พลเมืองของออสเตรเลีย ยังต้องต่อวีซ่าเมื่อวีซ่าหมดอายุ จะสามารถซื้อได้ทั้งบ้านเก่าและบ้านใหม่ คอนโด รวมทั้งที่ดินเปล่าก็ได้ โดยสามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อทำธุรกิจปล่อยเช่าก็ได้

2. ผู้ที่คู่สมรสถือสัญชาติออสเตรเลีย และถือวีซ่าถาวร PR

สามารถซื้อได้ทั้งบ้านเก่า บ้านใหม่ คอนโด และที่ดินเปล่าได้ โดยสามารถซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือซื้อเพื่อทำธุรกิจปล่อยเช่าก็ได้เช่นกัน แต่จะมีข้อจำกัดคือต้องเป็นการซื้อร่วมกันกับคู่สมรสเท่านั้น

3. ผู้ที่ถือวีซ่าชั่วคราว (Temporary Resident Visa)

เช่น วีซ่าคู่สมรส วีซ่านักเรียน (Foreign Non-Residents or Short term visa holders) วีซ่าทำงาน การซื้อบ้านที่ออสเตรเลียจะต้องยื่นเอกสารกับทาง FIRB (Foreign Investment Review Board) เพื่อให้อนุมัติการซื้อขายก่อน ถึงจะทำการซื้อขายได้ สำหรับผู้ที่ถือวีซ่าชั่วคราว ยังแยกประเภทการซื้อบ้านออกเป็นอีก 2 ประเภท ด้วยกันคือ

• ในกรณีซื้อเพื่อพักอาศัยเอง สามารถซื้อบ้านเก่าหรือบ้านมือสองได้ แต่ต้องได้รับการอนุมัติจาก FIRB ก่อนถึงจะสามารถซื้อได้ แต่การซื้อบ้านหรือที่พักอาศัยประเภทนี้ เมื่อไม่ได้อยู่อาศัยด้วยตัวเองแล้ว หรือต้องเดินทางกลับประเทศ จะต้องขายบ้านทันที
• การซื้อเพื่อลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือทำธุรกิจปล่อยเช่า จะซื้อได้เฉพาะบ้านใหม่ บ้านที่ไม่เคยมีใครอยู่อาศัยมาก่อน หรือบ้านที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการก่อสร้าง (Off Plan or Brand New) หรือซื้อที่ดินเปล่าเพื่อสร้างบ้านเท่านั้น และหากเป็นการซื้ออสังหาออสเตรเลียร่วมกับผู้ถือสัญชาติออสเตรเลีย ไม่ต้องยื่นขออนุญาต FIRB
  

4. ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อยู่ในออสเตรเลีย

ก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือซื้อบ้านที่ออสเตรเลียได้เช่นกัน แต่ต้องขออนุญาตจาก FIRB ก่อน โดยในกลุ่มนี้ผู้ซื้อจะสามารถซื้อได้เฉพาะบ้านใหม่ (Off Plan or Brand New) หรือที่ดินเปล่าในการสร้างบ้านใหม่ และเป็นการซื้อบ้านเพื่อลงทุนและปล่อยเช่าเท่านั้น หรือจะปล่อยเช่าให้กับบุตรของผู้ซื้อที่มาอยู่ในออสเตรเลียก็ได้ ข้อจำกัดคือจะไม่สามารถซื้อบ้านเก่า อพาร์ตเมนต์ หรือคอนโดมือสองได้

สิ่งที่ต้องระวังก็คือ ตามกฎหมายของประเทศออสเตรเลีย หากทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซื้อบ้านที่ออสเตรเลียโดยไม่ได้รับอนุญาตจาก FIRB ทั้งผู้ซื้อและนายหน้าที่ทำการซื้อขาย จะมีโทษเปรียบเทียบปรับในวงเป็นเงินไม่เกิน 3.81 ล้านบาท และยังต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปีด้วยเช่นกัน

. . . . . . . . . .

ขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านออสเตรเลีย

1. ต้องมีเงินเก็บสะสมประมาณ 5% จากราคาบ้าน

หรืออสังหาออสเตรเลียที่ต้องการจะซื้อ โดยสามารถมองหาบ้านที่สวยถูกใจ ได้จากทางเว็บไซต์ชื่อดัง เช่น realestate.com.au หรือ domain.com.au

2. ทำเรื่องขออนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า (Pre-approval) จากธนาคาร หรือสถาบันการเงินก่อน

ด้วยการยื่นเอกสารส่วนตัว เอกสารรายรับรายจ่ายทั้งหมดที่มีให้กับธนาคาร เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาว่า จะสามารถกู้ซื้อบ้านออสเตรเลียได้จำนวนเงินเท่าไหร่ สำหรับขั้นตอนนี้สามารถยื่นเรื่องกับธนาคารด้วยตัวเอง หรือจะใช้บริการโบรกเกอร์ที่ปรึกษาทางด้านสินเชื่อ (Mortgage Broker) เป็นผู้ดำเนินการให้ก็ได้ ข้อดีของการใช้โบรกเกอร์ที่น่าเชื่อถือและมีความเชี่ยวชาญ คือ จะให้คำแนะนำ รวมถึงการเลือกสถาบันการเงินที่เหมาะสมและให้ผลประโยชน์ดีที่สุดกับผู้ซื้อ เพราะโบรกเกอร์ส่วนใหญ่รู้ข้อมูลแต่ละสถาบันการเงินได้ดีกว่า และสามารถช่วยดูแลปัญหาต่าง ๆ ในอนาคตได้ด้วย

3. เมื่อได้บ้านที่ถูกใจ และทำการตกลงต่อรองราคาเรียบร้อยแล้ว

ขั้นตอนจากนั้นคือต้องวางมัดจำเป็นจำนวน 0.25% ก่อน เพื่อที่จะเอาบ้านออกจากตลาดที่วางขายในเว็บไซต์ ป้องกันไม่ให้มีการซื้อซ้ำซ้อนและเซ็นสัญญาซ้ำกัน

4. ขั้นตอนการขอ Formal Approval จากธนาคาร

โดยหลังจากตรวจเช็กสภาพบ้านที่วางมัดจำแล้ว ให้ติดต่อทนายช่วยอ่านสัญญา ทำการตรวจสอบอาคาร building & pest inspection จากนั้นให้แจ้งโบรกเกอร์เพื่อติดต่อธนาคาร ให้มาประเมินราคาบ้าน และทำ Formal Approval หากระหว่างขั้นตอนกู้ซื้อบ้านออสเตรเลีย เกิดไม่ถูกใจหรือเปลี่ยนใจก็สามารถทำได้เช่นกัน เพียงแต่จะต้องโดนหักเงินค่าวางมัดจำ 0.25%

5. หลังจากตัดสินใจเรียบร้อยแล้ว

สามารถวางมัดจำจำนวน 10% ของราคาบ้านให้กับโบรกเกอร์ได้เลย โดยหักจาก 0.25% ที่วางมัดจำไปก่อนหน้านี้ออกไป เช่น บ้านราคา 700,000 ต้องจ่ายมัดจำ 10% คือ 70,000 แต่ก่อนหน้านี้ได้วางมัดจำไว้แล้ว 0.25% คือ 17,500 เท่ากับต้องจ่ายให้โบรกเกอร์ทั้งหมด 52,500

6. ขั้นตอนเรื่องเอกสาร

โดยส่วนใหญ่มักจะมอบหมายให้ทนายเป็นผู้ดำเนินการประสานงานกับธนาคารโดยตรง ซึ่งขั้นตอนทั้งหมดจะใช้เวลาประมาณ 6 สัปดาห์

7. ในการซื้อบ้านที่ออสเตรเลียนั้น จะมีการเข้าตรวจเช็กบ้านครั้งสุดท้าย

ก่อนวันนัดโอนประมาณ 1-2 วัน ควรนัดโบรกเกอร์เข้าไปตรวจสอบสภาพบ้านอีกครั้งว่า อยู่ในสภาพตามที่ได้ตกลงกันไว้หรือไม่

8. ขั้นตอนวันโอน (Settlement)

ก่อนวันโอนทนายจะมีการแจกแจงรายการที่ต้องจ่ายเงินมาให้ว่า ผู้ซื้อต้องจ่ายส่วนไหน เท่าไหร่บ้าง รายการจ่ายหลัก ๆ ก็จะมี เช่น จ่ายค่าบ้านส่วนที่เหลือ จ่ายให้ธนาคาร ค่าทนาย ค่าโอน ค่าโบรกเกอร์ ฯลฯ เป็นต้น

9. หลังจากทำการโอนซื้อบ้านที่ออสเตรเลียเรียบร้อยแล้ว

ทนายจะแจ้งทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย เพื่อนัดรับกุญแจบ้าน ก็เป็นอันเสร็จขั้นตอนในการกู้ซื้อบ้านออสเตรเลียโดยสมบูรณ์

. . . . . . . . . .

ออสเตรเลียเป็นประเทศที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะกับคนไทยที่เดินทางไปศึกษาต่อ ไปเรียน และไปทำงาน ที่ออสเตรเลียเป็นจำนวนมาก จนหลาย ๆ คนคิดหาทางลงหลักปักฐานซื้อบ้านที่ออสเตรเลีย หรือซื้อที่อยู่ ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด เพื่ออยู่อาศัยอย่างถาวร ถึงแม้การกู้ซื้อบ้านออสเตรเลียสำหรับชาวต่างชาติ อาจจะดูแล้วไม่มีอะไรยุ่งยากเท่าไหร่ แต่ก็มีปัจจัยรอบ ๆ ด้าน ที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบชัดเจน หรือปรึกษากับบริษัทโบรกเกอร์ที่น่าเชื่อถือและมีประสบการณ์ เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหายุ่งยากตามมาในภายหลัง อ่านบทความเต็ม ที่นี่