บิ๊กทุนแข่งปักหมุด ‘ห้างหรู’ พลิกโฉม ‘ค้าปลีก’ เมืองกรุง

แม้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว แต่ด้วยไฟลต์บังคับ ทำให้ธุรกิจใหญ่ยังคงเดินหน้าลงทุน รวมถึงธุรกิจค้าปลีกที่ยังคงเห็นผู้ประกอบรายใหญ่ในตลาด ไม่ว่ากลุ่มเซ็นทรัล เดอะมอลล์ กลุ่มเจ้าสัวเจริญ และเครือซีพี ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องทั่วทิศทั่วไทย เพื่อรองรับดีมานด์และกำลังซื้อที่ทยอยฟื้นตัวนับจากนี้

ส่งให้ภาพรวมพื้นที่ค้าปลีกในปี 2566 เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก โดย ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า สิ้นไตรมาส 4 ปี 2566 พบว่าอุปทานพื้นที่ค้าปลีกโดยรวมในกรุงเทพฯและพื้นที่โดยรอบปรับตัวมาอยู่ที่ 8,898,323 ตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มขึ้น 156,340 ตร.ม. หรือคิดเป็น 1.78% จากไตรมาสก่อนหน้า

โดยมีอุปทานเปิดตัวใหม่ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา 6 โครงการ ได้แก่ โครงการ เอ็มสเฟียร์ ขนาดพื้นที่ 115,000 ตร.ม. โครงการ เซ็นทรัล เวสต์วิลล์ ขนาดพื้นที่ 34,000 ตร.ม. โครงการ สยามปทุมวัน เฮ้าส์ ขนาดพื้นที่ 2,755 ตร.ม. โครงการ พี 23 ออฟฟิศ บิ้วดิ้ง ขนาดพื้นที่ 550 ตร.ม. โครงการ เอนโก้ เทอร์มินอล ขนาดพื้นที่ 1,450 ตร.ม. และโครงการ เจแอลเค ทาวเวอร์ ขนาดพื้นที่ 2,585 ตร.ม. และพบว่าจากอุปทานพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดมีพื้นที่ค้าปลีกถูกใช้งานแล้ว 7,628,730 ตร.ม. ส่งผลให้อัตราการเช่าเฉลี่ยในทุกประเภทอยู่ที่ประมาณ 85.73% ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า 0.11%

“ภัทรชัย” กล่าวว่า สเปเชี่ยลตี้ สโตร์มีอัตราการเช่าสูงที่สุดในตลาดพื้นที่ค้าปลีกของกรุงเทพฯและพื้นที่โดยรอบ และสำหรับพื้นที่ที่ว่างลงในหลายโครงการ พื้นที่ค้าปลีกยังคงมีผู้เช่ารายใหญ่ให้ความสนใจและเช่าพื้นที่ต่ออย่างรวดเร็ว โดยในช่วงที่ผ่านมาพบว่าพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่หลายแห่ง มีอัตราการเช่าเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น ความต้องการใช้พื้นที่เกิดจากแบรนด์เสื้อผ้าและร้านอาหารจากต่างประเทศชื่อดัง ที่ยังคงมองหาพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ เพื่อขยายสาขาในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง โดยศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่เปิดบริการใหม่ยังเป็นที่สนใจของผู้เช่ารายใหญ่ ซึ่งศูนย์การค้าที่เปิดในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมา มีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างสูงและพื้นที่ขนาดใหญ่บางส่วน ถูกผู้พัฒนาบางประเภท นำไปพัฒนาร่วมกัน ดึงดูดความสนใจของกำลังซื้อเข้าสู่พื้นที่มากขึ้น

“พื้นที่ค้าปลีกส่วนใหญ่ที่เปิดบริการใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 4 ที่ผ่านมา ทุกโครงการมีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างสูงทั้งในส่วนของไฮเปอร์มาร์เก็ตและพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนที่เปิดบริการใหม่มีอัตราการเช่าที่ค่อนข้างดี บางแห่งมีอัตราการเช่าเต็ม ซึ่งผู้เช่าหลักส่วนใหญ่ยังคงเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจร้านอาหารชื่อดัง แบรนด์เสื้อผ้า รวมถึงร้านสะดวกซื้อ รวมถึงผู้ประกอบการธุรกิจด้านกัญชา เป็นต้น” ภัทรชัยกล่าว

“ภัทรชัย” ยังกล่าวถึงดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการค้าปลีกประจำไตรมาส 4 ปี 2566 อยู่ที่ระดับ 57.9 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้น 11.5 จุดจากไตรมาสก่อนหน้า ตามความเชื่อมั่นที่ปรับเพิ่มขึ้นในทุกองค์ประกอบ ซึ่งเป็นการปรับดีขึ้นปกติในทุกปีตามวงฤดูกาล และจากการจัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายของทุกร้านค้าและบรรยากาศส่งท้ายปลายปีที่กระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค และยังคงเกิดจากมาตรการลดค่าใช้จ่าย เช่น ค่าไฟ ค่าน้ำมัน นโยบายวีซ่าฟรีให้นักท่องเที่ยวชาวจีนและคาซัคสถาน สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 3 เดือนข้างหน้าคาดการณ์ว่าจะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากมาตรการอีซี่ อีรี-ซีท ที่จะช่วยให้ยอดขายของผู้ประกอบการปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

“ภัทรชัย” เจาะลึกถึงอุปทานพื้นที่ค้าปลีก พบว่าประเภทศูนย์การค้า ยังคงมีสัดส่วนมากที่สุด คิดเป็น 61.44% ตามมาด้วยคอมมูนิตี้มอลล์ คิดเป็น 15.43% และไฮเปอร์มาร์เก็ต คิดเป็น 10.34% โดยโครงการพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนยังคงเติบโตเป็นอย่างมากในปีที่ผ่านมา ตามการเติบโตของตลาดอาคารสำนักงานที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จใหม่และเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมากเช่นกัน

ขณะที่โครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ยังคงมีการพัฒนาเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมาและหลายโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง เช่น หลังสวน สุขุมวิท 24 เป็นต้น แต่พบว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีที่ผ่านมาอุปทานพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ที่เข้าสู่ตลาด เกิดจากโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางสุขุมวิท และในพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอกฝั่งตะวันตก เพื่อเป็นการรองรับกำลังซื้อในช่วงไตรมาสสุดท้าย ซึ่งเป็นช่วงเทศกาลและเป็นช่วงที่กำลังซื้อค่อนข้างคึกคัก

“ภัทรชัย” กล่าวว่า ด้านค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ค้าปลีก ในพื้นที่ใจกลางเมืองอยู่ในช่วงราคาประมาณ 3,553 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยพบว่าโครงการค้าปลีกบางโครงการในพื้นที่ใจกลางเมืองมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยมากกว่า 7,000 บาทต่อเดือน ถึงแม้ว่าผู้พัฒนาบางรายโดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีกขนาดเล็กมีการปรับลดค่าเช่าลงเล็กน้อยเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า แต่ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดส่วนใหญ่ยังคงรักษาระดับค่าเช่าเดิมไว้ ส่งผลให้ค่าเช่าเฉพาะโดยภาพรวมไม่มีการเปลี่ยนแปลงไปมากนัก

“โดยภาพรวมปี 2566 มีอุปทานจาก 15 โครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด พบว่ามีพื้นที่เช่ารวมอยู่ที่ 233,358 ตร.ม. ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 17.48% คาดการณ์ว่าอุปทานพื้นที่ค้าปลีกใหม่ที่จะเข้ามาในตลาดในปี 2567 อยู่ที่ 263,494 ตร.ม. ปี 2568 อยู่ที่ 269,458 ตร.ม. และปี 2569 อยู่ที่ 145,000 ตร.ม.” ภัทรชัยกล่าว

พร้อมกับคาดการณ์ในปี 2567 พื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ที่จะเข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่จะเป็นพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนในโครงการอาคารสำนักงานขนาดใหญ่เป็นส่วนใหญ่ และศูนย์การค้าขนาดใหญ่บางโครงการอาจมีการปิดบริการชั่วคราว เพื่อรีโนเวตหรือก่อสร้างในรูปแบบใหม่ เพื่อตอบสนองต่อกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป ขณะที่โครงการค้าปลีกหลายแห่ง ที่มีการปรับปรุงพื้นที่ในช่วงก่อนหน้าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดบริการอีกครั้งในปี 2567 สำหรับอัตราการเช่าเฉลี่ยมองว่า ภาพรวมอัตราการเช่าเฉลี่ยจะปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากกำลังซื้อของผู้เช่ารายใหญ่ทั้งในประเทศและต่างประเทศ ส่งผลให้พื้นที่ค้าปลีกที่เคยว่างลงในช่วงก่อนหน้า ถูกเช่าออกไป สำหรับราคาเสนอเช่าเฉลี่ยจะยังคงไม่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นมากนัก เนื่องจากผู้พัฒนาส่วนใหญ่ยังคงต้องการให้ผู้เช่าใหม่เข้ามาในพื้นที่ เพื่อเติมเต็มพื้นที่เช่าที่ว่าง ขณะที่ยังคงต้องการรักษาผู้เช่าเดิมเอาไว้ แต่อย่างไรก็ตาม ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ค้าปลีกในพื้นที่ใจกลางเมืองจะยังคงปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่โดยรอบสวนลุมพินี ชิดลม สยาม เป็นต้น ยังคงเป็นทำเลที่ผู้เช่ารายใหญ่จากต่างประเทศมองหาพื้นที่ว่าง เพื่อเปิดสาขาในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง

ขณะเดียวกันผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดยังคงมองหาโอกาสใหม่ๆ สำหรับการพัฒนาโครงการพื้นที่ค้าปลีกทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและพื้นที่โดยรอบ รวมถึงเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญ เช่น ภูเก็ต กระบี่ เป็นต้น นอกจากนี้พบว่า ในปี 2566

ที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่หลายรายนอกจากการเพิ่มช่องทางการขายผ่านช่องทางออนไลน์แล้ว ยังคงว่ามีการจับมือร่วมกันพัฒนาในบางโครงการ เช่น อิเกีย ประเทศไทย ที่เข้ามาเป็นผู้เช่าหลักในโครงการ ดิ เอ็มสเฟียร์ ของเดอะมอลล์ กรุ๊ป และนายณ์ เอสเตท และไมเนอร์ อินเตอร์เนชั่นแนล ที่ประกาศจับมือกับบริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด เพื่อพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกและบริหารจัดการสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจากการจับมือกันของผู้พัฒนารายใหญ่เหล่านี้ จะเป็นแรงกระตุ้นที่สำคัญให้โครงการค้าปลีกได้รับความสนใจจากกำลังซื้อมากขึ้น

อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : บิ๊กทุนแข่งปักหมุด ‘ห้างหรู’ พลิกโฉม ‘ค้าปลีก’ เมืองกรุง

ติดตามข่าวล่าสุดได้ทุกวัน ที่นี่
– Website : https://www.matichon.co.th