กฎหมายคุ้มครองผู้เช่าบ้าน สิ่งที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิทำ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

ในการเช่าที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น เช่าบ้าน เช่าทาวน์เฮ้าส์ เช่าคอนโด หรือแม้กระทั่งการ เช่าอพาร์ทเมนท์ ผู้เช่าควรรู้สิทธิของตนเองในฐานะผู้เช่าเพื่อรักษาสิทธิของตนเอง ไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ให้เช่า โดยเฉพาะสิทธิที่ผู้เช่ายังคงมีอยู่แม้ว่าจะไม่ได้จ่ายค่าเช่าแล้ว

อีกทั้งในปัจจุบันการเช่าบ้าน คอนโด ยังมีการประกาศควบคุมสัญญาเช่าใหม่ด้วย ซึ่งเกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าโดยตรง ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงควรศึกษารายละเอียดให้ดีก่อนทำการร่างสัญญา

ขณะเดียวกันผู้ให้เช่าควรทราบว่าการกระทำใดตนเองไม่มีสิทธิที่จะทำ เพราะหากทำลงไปแล้วนอกจากจะละเมิดสิทธิผู้เช่าแล้ว ก็ยังเสี่ยงต่อการถูกดำเนินการตามกฎหมายอีกด้วย DDproperty มีประเด็นที่น่าสนใจมานำเสนอด้วยกันถึง 5 ข้อที่ผู้เช่าไม่มีสิทธิทำ แม้ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

รวมเรื่องสำคัญที่ "ผู้ให้เช่า" ควรรู้

- รู้จักความต้องการของผู้เช่าก่อนปล่อยเช่า

- 5 ความผิดพลาดที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งกับผู้ให้เช่ามือใหม่

- คำนวณค่าเช่าอย่างไรไม่ให้ปล่อยเช่าแล้วขาดทุน

1. การเข้าไปในอาคาร บ้าน คอนโด ห้องเช่าที่ผู้เช่าได้เช่าอยู่

ผู้ให้เช่ามักเข้าใจว่าการที่ตนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าย่อมทำให้มีสิทธิในตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นมากกว่าผู้เช่า จึงสามารถเข้าไปในอสังหาฯ ที่ให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด ห้องเช่า หรืออาคารพาณิชย์ก็ตาม โดยที่ไม่ต้องได้รับการอนุญาตจากผู้เช่าก่อน

โดยเฉพาะเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เนื่องจากผิดนัดชำระค่าเช่า หรือค้างค่าเช่าก็ตาม ผู้ให้เช่าอีกส่วนหนึ่งจะเข้าใจว่าผู้เช่านั้นไม่มีสิทธิในอสังหาฯ แล้ว ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเข้าไปภายในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า ซึ่งผู้เช่าจะมีสิทธิในการครอบครองอยู่ในช่วงเวลาที่เช่า แม้ว่าจะขาดส่งค่าเช่าไปแล้วก็ตาม

กรณีที่ผู้ให้เช่าเข้ามาในอสังหาฯ ที่ผู้เช่าครอบครองอยู่โดยไม่ได้รับคำยินยอมจากผู้เช่านั้นจะเข้าข่ายการบุกรุก รบกวนการครอบครองอสังหาฯ ของผู้เช่า ซึ่งมีความผิดทางอาญา ตามมาตราที่ 362 คือโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 2,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ รวมไปถึงความผิดฐานละเมิดทางแพ่ง ตามมาตรา 420

2. การปิดกั้น ใส่กุญแจไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปในอสังหาฯ ที่เช่าอยู่

ในกรณีนี้แม้ว่าผู้ให้เช่าจะไม่ได้เข้าไปภายในอสังหาฯ ที่ผู้เช่าครอบครองอยู่ แต่ใช้วิธีการปิดกั้นด้วยวิธีการต่าง ๆ เช่น การปิดคล้องกุญแจ การใช้บุคคลมาขัดขวาง เป็นต้น ไม่ให้ผู้เช่าสามารถเข้าไปภายในห้องเช่า บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ซึ่งเช่าไว้ได้ ซึ่งผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะกระทำการเช่นนี้แม้ว่าผู้เช่าจะติดค้างไม่จ่ายค่าเช่าก็ตาม

หากผู้เช่ากระทำเช่นนี้แล้วจะมีความผิดในลักษณะเดียวกับประเด็นก่อนหน้าคือ ความผิดทางอาญาฐานบุกรุก และความผิดฐานละเมิด ซึ่งรบกวนสิทธิการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า ยกเว้นนอกจากมีการระบุใน สัญญาเช่า ให้สิทธิผู้ให้เช่าสามารถกระทำได้

3. การตัดน้ำ ตัดไฟ เพื่อไล่ผู้เช่า

หากผู้ให้เช่าคิดจะใช้วิธีนี้เพื่อขับไล่ผู้เช่าให้ย้ายออกไปแล้วล่ะก็คงต้องคิดใหม่ เพราะการกระทำนี้ก็ถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้เช่า เป็นการรบกวนสิทธิของผู้เช่าในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าอยู่ ซึ่งจะมีความผิดทางแพ่งได้

ยกเว้นนอกจากในสัญญาระบุให้ผู้ให้เช่าสามารถทำได้ ผู้ให้เช่าจะตัดน้ำตัดไฟได้ก็ต่อเมื่อได้มีการแจ้งยกเลิกสัญญาเช่าแล้วและได้ให้เวลาผู้เช่าย้ายออกไปตามระยะเวลาพอสมควรแล้ว หรือฟ้องศาลเพื่อสั่งขับไล่ผู้เช่าแล้ว หรือสัญญาเช่าสิ้นสุดลงตามกำหนดเวลา

4. ไล่ผู้เช่าออกจาก อสังหาฯ ที่เช่าอยู่ทันที

ผู้ให้เช่าบางส่วนคิดว่าเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ค้างค่าเช่า หรือผิดนัดชำระ จะสามารถบอกยกเลิกสัญญาและให้ผู้เช่าย้ายออกจากอสังหาฯ ที่เช่าอยู่ได้ทันที ซึ่งถ้าเป็นการเช่ารายวันผู้ให้เช่าสามารถทำได้เลย แต่ถ้าเป็นรายเดือนนั้นไม่สามารถทำได้ กฎหมายแพ่งกำหนดว่าผู้ให้เช่าต้องมีการแจ้งล่วงหน้าแก่ผู้เช่าอย่างน้อย 15 วัน และให้เวลาผู้เช่าในการย้ายไปยังที่อื่น

5. การเรียกเอาค่าเช่าจากเงินประกัน และทรัพย์สินของผู้เช่า

ผู้ให้เช่าสามารถหักเอาเงินประกันมาเป็นค่าเช่าที่ค้างชำระอยู่ได้ แต่ก็ไม่มีสิทธิที่จะเรียกเอาเงินประกันอีกจากผู้เช่า เนื่องจากเงินประกันนั้นไม่ได้มีไว้เพื่อประกันค่าเช่า แต่เป็นการประกันไว้สำหรับความเสียหายจากการเช่าของผู้เช่าที่อาจเกิดแก่อสังหาริมทรัพย์ 

ส่วนทรัพย์สินของผู้เช่าที่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเคลื่อนย้ายหรือนำออกจำหน่ายซึ่งจะมีความผิดฐานบุกรุกตามกฎหมายอาญา แต่ในบางกรณีผู้ให้เช่าสามารถหน่วงเหนี่ยวเอาไว้จนกว่าจะมีการจ่ายค่าเช่าได้ ถ้าหากมีการระบุให้สิทธิผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า 

รายการอ้างอิง:

1. สำนักกฎหมายลอว์เยอร์ คลัสเตอร์ จำกัด
2. สยามธุรกิจ ฉบับที่ 1500 โดย คุณอดิศร

เรื่องข้างต้นนี้เขียนโดย เชษฐพล มานิตย์ Online Writer ประจำ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com

สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า