รถไฟฟ้าสายสีชมพูดันราคาที่ดิน ปลุกอสังหากระหึ่มแสนล้าน
ทดลองนั่งรถไฟฟ้าสีชมพู ปลุกอสังหาฯคึกคัก AREA เผยราคาที่ดิน 4 โซน “ติวานนท์-เมืองทอง-รามอินทรา กม.3-แยกหทัยราษฎร์” ราคาเติบโตเฉลี่ยปีละ 6.1-13.5% อัพเดตปี’66 โซนเมืองทองครองแชมป์แพงสุดวาละ 3.7 แสน ไนท์แฟรงก์เผยคอนโดฯสะสมเฉียด 3.5 หมื่นหน่วย มูลค่าทะลุแสนล้านบาท
ผู้สื่อข่าว “ประชาชาติธุรกิจ” รายงานว่า สิ้นสุดการรอคอยสำหรับโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู เส้นทางมีนบุรี-แคราย ระยะทางรวม 34.5 กิโลเมตร จำนวน 30 สถานี โดยนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี ร่วมทดสอบการเดินรถเสมือนจริง เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2566 และตั้งแต่วันที่ 22 พฤศจิกายนเป็นต้นไป เปิดให้ประชาชนทดลองนั่งเวลา 06.00-20.00 น. จนกว่าจะมีการเปลี่ยนแปลง สร้างความคึกคักให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามแนวรถไฟฟ้า
โดยเฉพาะสินค้าคอนโดมิเนียมที่มีซัพพลายสะสมเกือบ 35,000 หน่วย หากคำนวณราคาเฉลี่ยหน่วยละ 3 ล้านบาท เท่ากับการพัฒนาเฉพาะคอนโดฯ มีมูลค่าสะสมไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า การเปิดทดลองเดินรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีนบุรี-แครายเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 21 พฤศจิกายน 2566 สร้างความคึกคักให้กับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าอย่างเห็นได้ชัดเจน
โดย AREA สำรวจราคาที่ดิน 4 โซนหลักระหว่างปี 2563-2566 พบว่า มีอัตราเปลี่ยนแปลงต่อปี 6.1-13.5% (ดูกราฟิกประกอบ) ดังรายละเอียดต่อไปนี้
ที่ดิน 4 โซนโตทุกปีเฉลี่ย 6-13%
1.ราคาที่ดินโซนติวานนท์ เปลี่ยนแปลงจาก 130,000 บาท เพิ่มเป็น 190,000 บาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13.5% ต่อปี เพราะรับอานิสงส์จากการมีจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีม่วง-สายสีชมพู ถือเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินสูงที่สุดบริเวณหนึ่งในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล
2.โซนถนนแจ้งวัฒนะเยื้องกับทางเข้าเมืองทองธานี จากตารางวาละ 310,000 บาท เพิ่มเป็น 370,000 บาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 6.1% อย่างไรก็ตาม ในปี 2565-2566 ราคาเพิ่มขึ้น 5.7% เท่านั้น คาดว่าเป็นเพราะมีการพัฒนาจำนวนมากในอดีตที่ผ่านมา ตั้งแต่มีการเริ่มก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู
3.โซนถนนรามอินทรา กม.3 ราคาตลาดจากตารางวาละ 200,000 บาท เพิ่มเป็น 260,000 บาท เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 9.1% ต่อปี ถึงแม้ในปี 2565-2566 เพิ่มขึ้น 8.3% ต่อปี แต่ก็นับว่ายังสูงอยู่มาก ซึ่งถนนรามอินทราอาจมีการพัฒนาที่จำกัด ยกเว้นเข้าไปในซอย
4.โซนถนนรามอินทรา ใกล้แยกหทัยราษฎร์ จากตารางวาละ 41,000 บาท เพิ่มเป็น 49,000 บาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 6.1% ถือว่าสูงกว่าที่ดินในพื้นที่อื่นที่ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน
ติวานนท์เชื่อมสีม่วง-คอนโดฯแข่งดุ
นอกจากนี้ มีผลสำรวจโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู 4 บริเวณดังกล่าว ดังนี้
1.“ทำเลถนนติวานนท์” จุดเริ่มต้นรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีหน่วยรอขายรวม 5,321 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวราคา 10-20 ล้านบาท จำนวน 125 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 2-10 ล้านบาท 181 หน่วย ขณะที่คอนโดฯเหลือขายเป็นหลัก ในราคา 1-2 ล้านบาท 2,497 หน่วย, รองลงมาราคา 2-3 ล้านบาท 1,778 หน่วย, ราคา 3-5 ล้านบาท 719 หน่วย และ 5-10 ล้านบาท 21 หน่วย
“ทำเลติวานนท์ชี้ให้เห็นว่ามีโครงการคอนโดฯเปิดขายจำนวนมาก เพราะเป็นทำเลที่สามารถเข้าเมืองผ่านรถไฟฟ้าสายสีม่วงได้ คู่แข่งจึงมีมากเป็นพิเศษ โครงการใหม่ควรที่จะวางแผนการพัฒนาให้ดีก่อนลงแข่งขันในตลาดย่านนี้”
แจ้งวัฒนะเติมซัพพลายได้
2.”ทำเลถนนแจ้งวัฒนะ” แม้อยู่ใกล้สนามบินดอนเมือง แต่ก็มีการพัฒนาที่ค่อนข้างจำกัด มีหน่วยรอขายรวม 3,071 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 62 หน่วย บ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาทอีก 249 หน่วย ที่เหลือเป็นคอนโดฯราคา 5 แสน-1 ล้านบาท จำนวน 410 หน่วย, ราคา 1-2 ล้านบาท 1,563 หน่วย, ราคา 2-3 ล้านบาท 721 หน่วย และราคา 3-5 ล้านบาท 65 หน่วย
“โซนถนนแจ้งวัฒนะแม้จะมีทางเข้าเมืองหลายเส้นทาง ผ่านรถไฟฟ้าสายสีแดงและสายสีเขียว แต่ก็มีการพัฒนาคอนโดฯเป็นจำนวนมากในอดีตที่ผ่านมา ทำให้มีการเกิดโครงการใหม่ไม่มากนัก อย่างไรก็ตาม หากจะมีการแข่งขันในอนาคต บริเวณนี้น่าจะพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยได้อีกมาก”
รามอินทรามีจุดเด่นจุดตัดสีเขียว
3.“ทำเลถนนรามอินทรา” ปักหมุดตั้งแต่อนุสาวรีย์ประชาธิปไตย (ปราบกบฏบวรเดชฯ) หรืออนุสาวรีย์หลักสี่ มีหน่วยรอขายรวมกัน 7,588 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท 11 หน่วย, ราคา 5-10 ล้านบาท 809 หน่วย, ราคา 10-20 ล้านบาท 724 หน่วย และราคาเกิน 20 ล้านบาท 221 หน่วย สินค้าบ้านแฝดราคา 5-10 ล้านบาท 150 หน่วย, ราคา 10-20 ล้านบาท 70 หน่วย
ที่เหลือเป็นคอนโดฯกับทาวน์เฮาส์ที่มีหน่วยรอขายเป็นหลัก ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท 148 หน่วย, ราคา 3-5 ล้านบาท 1,413 หน่วย, ราคา 5-10 ล้านบาท 340 หน่วย และ 10-20 ล้านบาท 100 หน่วย ส่วนคอนโดฯเหลือขาย ราคา 5 แสน-1 ล้านบาท 1,769 หน่วย, ราคา 1-2 ล้านบาท 159 หน่วย, ราคา 2-3 ล้านบาท 1,418 หน่วย และราคา 3-5 ล้านบาท 256 หน่วย
“ทำเลรามอินทรามีสินค้าที่อยู่อาศัยหลากหลายเป็นจำนวนมาก กลุ่มหลักคือทาวน์เฮาส์ 3-5 ล้าน แต่กลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุดราคาไม่ถึงล้าน กับกลุ่มราคา 2-3 ล้าน ซึ่งมีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของภาพรวม ส่วนหนึ่งเป็นการสร้างเพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่วิ่งเข้าเมือง และผลพวงจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู”
มีนบุรีทาวน์เฮาส์-คอนโดฯเพียบ
4.“ทำเลมีนบุรี” โดยเฉพาะช่วงตลาดสายเนตร (กม.8 รามอินทรา) ถึงมีนบุรีที่มีการพัฒนาที่หลากหลายเช่นกัน โดยมีหน่วยรอขายรวม 4,866 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 223 หน่วย, ราคา 5-10 ล้านบาท 573 หน่วย, ราคา 10-20 ล้านบาท 381 หน่วย และเกิน 20 ล้านบาท 79 หน่วย สินค้าบ้านแฝด 3-5 ล้านบาท 27 หน่วย, ราคา 5-10 ล้านบาท 250 หน่วย สินค้าทาวน์เฮาส์ 1-2 ล้านบาท 701 หน่วย, ราคา 2-3 ล้านบาท 310 หน่วย, ราคา 3-5 ล้านบาท 899 หน่วย
ขณะที่มีคอนโดฯรอขายราคา 1-2 ล้านบาท 471 หน่วย, ราคา 2-3 ล้านบาท 789 หน่วย และราคา 3-5 ล้านบาท 163 หน่วย
“โซนมีนบุรี ประเภทบ้านแนวราบจะเป็นบ้านเดี่ยว 5-10 ล้านมากที่สุด พิเศษสุดในย่านนี้ คือ มีทาวน์เฮาส์จำนวนมากถึง 1,910 หน่วย เนื่องจากอยู่ไกลจากตัวเมือง ยังมีที่ดินที่จะพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ และมีคอนโดฯรอขายเกาะไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู และหากเลยมีนบุรีไป ก็ยังมีห้องชุดที่สร้างตามแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มอีกด้วย”
สำหรับอัตราการขายต่อเดือน คอนโดฯขายดีเป็นอันดับหนึ่ง เฉลี่ย 3% ต่อเดือน เทียบกับหน่วยขายทั้งหมด อย่างไรก็ตาม คอนโดฯโซนรามอินทรา มีนบุรี ที่ระดับราคา 45,000-65,000 บาท/ตารางเมตร ถือว่าเป็นราคาที่ค่อนข้างสูง อาจเป็นผลพวงจากการมองในแง่ดีของการมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู
“อาจกล่าวได้ว่าสายสีชมพูก่อสร้างได้ง่าย เพราะแทบไม่ต้องเวนคืนพื้นที่ใด ๆ และจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสีอื่นที่ติวานนท์กับมีนบุรี ไม่ได้มีการพัฒนาทางเศรษฐกิจมากนัก ซึ่งสายสีชมพูไม่ได้วิ่งเข้าเมืองเหมือนกับสายอื่น ๆ จึงอาจมีความสำคัญไม่มากนัก แต่อาจมีผลทางจิตวิทยา ทำให้มีที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก ฉะนั้น ในอนาคต ที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายนี้อาจไม่ได้ราคาเพิ่มขึ้นรวดเร็วเหมือนกับแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีน้ำเงินที่มีเส้นทางวิ่งเข้าเมืองโดยตรง” ดร.โสภณกล่าว
คอนโดฯสะสม 3.5 หมื่นหน่วย
นายสัญชัย คูเอกชัย ผู้อำนวยการและหัวหน้าส่วนงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงก์ ประเทศไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า ผลสำรวจซัพพลายคอนโดฯแนวสายสีชมพู ณ เดือนพฤศจิกายน 2566 มีจำนวนทั้งสิ้น 34,896 หน่วย โดยมีซัพพลายเกิดใหม่ตั้งแต่ปี 2553-2554 แต่ชะลอตัวลงในปี 2559 จนกระทั่งเริ่มมีการตอกเสาเข็มสร้างรถไฟฟ้าในปี 2560 ทำให้มีซัพพลายทะลัก 4,651 หน่วย
ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯเกรดซี ราคาขายเฉลี่ย 81,863 บาท/ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นจากปี 2565 ที่มีราคาเฉลี่ย 75,000 บาท/ตารางเมตร แสดงถึงมีดีมานด์เพิ่มมากขึ้น หน่วยขายที่ยังเหลืออยู่กลับมีน้อยลง ราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ หากรัฐบาลสามารถผลักดันมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ตามแผน คาดว่าในช่วงครึ่งปีแรก 2567 ประกอบกับความคาดหวังมีนักท่องเที่ยวจีนกลับเข้ามาประเทศไทย จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปรับตัวดีขึ้น