‘ASPS’ ส่อง 4 หุ้นเด่น รับอานิสงค์ “มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนฯ ปี 66"
#ทันหุ้น - บล.เอเชียพลัส ระบุ ที่ประชุม ครม. วานนี้ (20 ธ.ค. 2565) มีมติเห็นชอบขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนฯ จากเดิม 2% ของราคาประเมิน (ปกติแบ่งคนละ 1% สำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย) และค่าจดจำนองจากเดิม 1% ของมูลค่าที่จำนอง (ภาระผู้ซื้ออย่างเดียว) เหลืออย่างละ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัย (ทั้งบ้านมือ 1 และมอง 2) ที่มีราคาซื้อขาย และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ไปอีก 1 ปี สิ้นสุด ธ.ค. 2566
นอกจากนี้อนุมัติมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดย ลดภาษีในอัตรา 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้สำหรับการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูก สร้างของปีภาษี พ.ศ. 2566 ฝ่ายวิจัยมีมุมมองเชิงบวกระดับปานกลางต่อ 2 มาตรการข้างต้น ดังรายละเอียดดังนี้
**ลดค่าโอนฯ-จดจำนอง - ถือเป็นมาตรการเดิมที่เกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2563 และมีการขยาย เวลาต่อให้อีก 1 ปี โดยจะมีผลถึงสิ้นปี 2566 (เดิมสิ้นสุด 2565) และจะสร้าง Sentiment เชิงบวกปานกลางให้กับกลุ่มอสังหาฯ เนื่องจากยังถูกจำกัดสิทธิให้เฉพาะบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มราคาที่คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 30% ของมูลค่าทั้งตลาดรวม
โดยมุมมองฝ่ายวิจัยประเมินว่าหากมีการขยายเพดานสิทธิสู่บ้าน 5 ล้านบาท จะครอบคลุมได้ในวงกว้างมากขึ้น เนื่องจากบ้านระดับถึง 5 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 50-60% ของตลาดรวม
อย่างไรก็ดีภายใต้การลดค่าธรรมเนียมโอนฯ และจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับบ้าน 3 ล้านบาท ก็ถือเป็นการช่วยลดค่าใช้จ่ายให้กับคนซื้อบางส่วน เพราะทำให้คนซื้อประหยัด ค่าใช้จ่ายได้ประมาณ 19,850 บาท โดยจ่ายเพียง 150 บาทสำหรับบ้านมูลค่า 1 ล้านบาท (ปกติค่าธรรมเนียมโอนฯ อยู่ในอัตรา 2% หรือ 2 หมื่นบาท โดยแบ่งคนละครึ่ง หรือ 1 หมื่น บาทสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย เมื่อมีการปรับลดเหลือ 0.01% หรือฝั่งละ 0.05% ทำให้ผู้ซื้อประหยัดไป 9,950 บาท ส่วนค่าจดจำนองปกติเป็นภาระของผู้ซื้ออย่างเดียว หากลดเหลือ0.01% จากเดิม 1% ของวงเงินกู้ ดังนั้นหากกู้เต็ม 100% ทำให้เกิดการประหยัดไปอีก 6 BY RES EARCH D IVISION 9,900 บาท)
ดังนั้นกรณีซื้อบ้านมูลค่าราคา 3 ล้านบาท และกู้เต็ม 100% (บ้านหลังแรก) จะ ทำให้ผู้ซื้อประหยัดค่าธรรมเนียมโอนฯ 29,850 บาทและจดจำนอง 29,700 บาท รวม ค่าใช้จ่ายลดลงทั้งสิ้น 59,550 บาท หรือจ่ายเพียง 450 บาท ด้านฝั่งผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนใน SET แม้ไม่ได้ประโยชน์จากค่าใช้จ่ายในการโอนฯ ที่ลดลงอย่างมีนัยฯ เนื่องจากพอร์ตสินค้าส่วนใหญ่มีราคาเกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป แต่ก็มีบริษัทที่ยังมีฐานสินค้าในกลุ่มนี้อยู่บ้าง ได้แก่ LALIN, LPN, PSH, QH, SENA และ SPALI เป็นต้น
ขณะที่ผู้ประกอบการรายอื่น อาทิเช่น SIRI, NOBLE, ORI, AP และ LH ก็เริ่ม มีการขยับพอร์ตสินค้าใหม่สู่กลุ่มราคาระดับล่าง (Affordable Price) มากขึ้น ย่อมมีโอกาส ได้ประโยชน์จากมาตรการนี้เช่นกัน หากมีสินค้าเสร็จพร้อมโอนฯ ในปีหน้าในกรอบราคา ดังกล่าว ทั้งนี้การมีมาตรการ เป็นส่วนช่วยให้ Backlog รวมสิ้น Q3/65 ระดับ 2.3 แสนล้าน บาท (รวม JV 8.63 หมื่นล้านบาท) เป็นส่วนที่พร้อมส่งมอบ Q4/65 ราว 9 หมื่นล้านบาท และ ปีหน้า 9.6 แสนล้านบาท ที่เข้าข่ายเกณฑ์ราคาตามมาตรการสามารถโอนฯได้ง่ายขึ้น รวมถึงกระตุ้นให้เกิดการระบายสต๊อกคงค้างของผู้ประกอบการที่มีอยู่รวม 6 แสนล้านบาท (เป็นสต๊อกคอนโดฯ สร้างเสร็จ 1.2 แสนล้านบาท)
**ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 15% โดยผลที่มีต่อภาคอสังหาฯ เพื่อขายแบ่งเป็น 2 ส่วน คือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีภาระในส่วนของที่ดินว่างเปล่าที่ยังไม่ได้ พัฒนา ซึ่งมีอัตราจัดเก็บภาษีที่ดิน 0.3% (และเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี รวมกันไม่เกิน 3%) กล่าวคือที่ดินเปล่าราคา 1 ล้านบาท มีภาระภาษีปีแรก 3,000 บาท (และหากได้รับลดหย่อน 15% จะทำให้ภาษีลดลงเหลือ 2550 บาท หรือ ลดลง 450 บาท)
แต่อย่างไรก็ตามปัจจุบัน ผู้ประกอบการเกือบทุกราย นอกจากไม่มีนโยบายถือครองที่ดินเปล่าจำนวนมาก ส่วนใหญ่ ไม่ถือครองที่ดินเป็นเวลานาน รวมถึงบางรายก็มีการนำที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ออกมาขาย เพื่อลดต้นทุนการถือครองและเพิ่มสภาพคล่องในมือ ทำให้ประเด็นภาษีที่ดินจึงไม่มีผลต่อ ผู้ประกอบการอย่างมีนัยฯ
ขณะที่ฝั่งผู้ซื้อ เนื่องจากการจัดเก็บภาษีที่ดินสำหรับประเภทที่ อยู่อาศัยปกติอยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว เช่น ในส่วนบ้านหลังแรก (กรณีเป็นทั้งเจ้าของบ้านและ ที่ดิน) จะถูกเก็บเฉพาะบ้านที่มีราคาสูงเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป เริ่มต้นในอัตรา 0.02% (เช่น บ้านราคา 50 ล้านบาท เสียภาษีที่ดิน 1 หมื่นบาท) และ ในส่วนผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ต้องเสีย ภาษีในทุกระดับราคา อัตราภาษีเริ่มต้น 0.02% กล่าวคือ บ้าน/คอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท เสียภาษี 200 บาท (หากการลดจัดเก็บลง 15% เสีย 170 บาท) จึงไม่ได้มีนัยฯ ต่อผู้ซื้อเช่นกัน
**โดยฝ่ายวิจัยคงแนะนำลงทุนเท่าตลาดสำหรับกลุ่มฯ เลือกหุ้นเด่นที่ได้ประโยชน์จาก มาตรการดังกล่าว รวมถึงมีปัจจัยบวกเฉพาะตัว มีระดับ Backlog สูง, พื้นฐานธุรกิจแข็งแรง7 BY RES EARCH D IVISION รวมถึงให้ปันผลสูงกว่า 5-6% ได้แก่ LALIN (FV@B12.10), AP (FV@B15.50), ORI (FV@12.30) และ SPALI (FV@B28.60)
รู้ทันเกม รู้ก่อนใคร ติดตาม "ทันหุ้น" ที่นี่
FACEBOOK คลิก https://www.facebook.com/Thunhoonofficial/
YOUTUBE คลิก https://www.youtube.com/channel/UCYizTVGMealUUalT6VdUdNA
Tiktok คลิก https://www.tiktok.com/@thunhoon_
TELEGRAM คลิก https://t.me/thunhoon_news
Twitter คลิก https://twitter.com/thunhoon1