เปิดทำเลเมืองใหม่ "แปดริ้ว" ซีพี"รู้แกวดึงทุนจีนดักหน้า

รัฐจัดคิวลงทุนเมกะโปรเจ็กต์คึก เล็งเปิดประมูลพัฒนา smart city ใน 3 จังหวัด EEC 3-5 แสนล้านไล่หลังไฮสปีด นำร่อง “แปดริ้ว” ใช้ 3 ทางเลือก จัดรูปที่ดิน-เอกชนซื้อแลนด์แบงก์พัฒนาร่วมทุน PPPอุบเงียบตุนที่ราชพัสดุ 4 พันไร่ใน อ.บางน้ำเปรี้ยว ไว้ในมือกันเหนียว ซี.พี.เหนือชั้นผนึกทุนจีนลุยเมืองใหม่ดักหน้า

แหล่งข่าวจากคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า หลังทีโออาร์ประมูลรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ระยะทาง 226 กม. ผ่านการพิจารณาของบอร์ดอีอีซี โดยจะเปิดให้เอกชนลงทุนรูปแบบ PPP net cost ระยะเวลา 50 ปี เงินลงทุนกว่า 2.06 แสนล้านบาท เพื่อก่อสร้าง รับสัมปทานเดินรถ พัฒนาพื้นที่สถานี และที่ดินมักกะสัน และศรีราชา รวมถึงเปิดกว้างให้เอกชนขยับตำแหน่งสถานีได้ให้ใกล้กับที่ดินที่เอกชนมีแผนจะพัฒนาในอนาคต เช่น การพัฒนาเมืองใหม่ที่ภาครัฐจะเร่งทำควบคู่กันคือ การจัดหาที่ดินรองรับการพัฒนาเมืองใหม่ หรือ smart city เป็นเมืองอัจฉริยะ สำหรับการอยู่อาศัย อนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม มีสาธารณูปโภคสาธารณูปการ และเทคโนโลยีสมัยใหม่พร้อม ในทำเลแนวเส้นทางไฮสปีดเทรน อาจเป็นที่ดินรัฐอย่างที่ราชพัสดุ หรือที่ดินของเอกชน โดยจะเปิดประมูลให้เอกชนร่วมลงทุน รับโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน แหล่งงาน และการอยู่อาศัยในพื้นที่อีอีซี

ปั้นเมืองใหม่ “แปดริ้ว” นำร่อง

ล่าสุด ได้ว่าจ้างที่ปรึกษาศึกษาความเหมาะสมพื้นที่จะพัฒนาเป็นเมืองใหม่ (new city) พร้อมจัดทำแผนแม่บทของการพัฒนาเมืองใหม่ใน 3 จังหวัด ประกอบด้วย ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง โดยจะนำร่องที่ จ.ฉะเชิงเทรา เป็นแห่งแรก

“ผลศึกษาจะแล้วเสร็จเดือน มี.ค.นี้ เพราะเป็น 1 ใน 8 แผนงานย่อย ภายใต้แผนพัฒนาพื้นที่อีอีซี ที่รัฐบาลต้องการพัฒนาให้เป็นรูปธรรม รองรับการขยายตัวของเมืองและเศรษฐกิจที่จะเติบโตในอนาคต”

สมาร์ทซิตี้ 5 พันไร่เกาะไฮสปีด

แหล่งข่าวกล่าวว่า คณะกรรมการอีอีซีได้ให้โจทย์บริษัทที่ปรึกษาทำโมเดลเมืองใหม่ ภายใต้คอนเซ็ปต์ “สมาร์ทซิตี้” หรือเมืองอัจฉริยะ ตามเงื่อนไขที่กระทรวงพลังงานกำหนด เช่น อาคารประหยัดพลังงาน ระบบขนส่งสาธารณะเป็นพลังไฟฟ้า เพื่อลดการใช้รถยนต์ในการเดินทาง นอกจากเน้นการเป็นเมืองสีเขียวสำหรับอยู่อาศัยแล้ว ต้องเป็นเมืองแห่งเทคโนโลยี สะดวกสบาย ปลอดภัย เป็นต้น

ตามเป้าหมายที่วางไว้ เมืองใหม่จะให้มีทุกจังหวัดที่อยู่ในพื้นที่อีอีซี ทำเลที่ตั้งอยู่ในรัศมีใกล้กับสถานีรถไฟความเร็วสูง แต่เน้นฉะเชิงเทราเป็นจังหวัดแรก เพื่อรองรับคนจากกรุงเทพฯ ฉะเชิงเทรา และพื้นที่ใกล้เคียง คาดว่าจะมีประชากรทำงานและอยู่อาศัยในเมืองใหม่ประมาณ 200,000 คน

*แบ่งเฟสลงทุน 3-5 แสนล้าน *

เบื้องต้นกำหนดพื้นที่จะพัฒนาเมืองใหม่ไว้ 5,000 ไร่ ทยอยพัฒนาเป็นเฟส ภายในเวลา 10-20 ปี ขณะที่เงินลงทุนยังอยู่ระหว่างประเมินวิเคราะห์ คาดว่าจะใช้เงินลงทุนหลักแสนล้านบาท รวมเบ็ดเสร็จอาจถึง 300,000-500,000 ล้านบาท เนื่องจากจะต้องลงทุนก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค เช่น ถนน ไฟฟ้า น้ำประปา ระบบขนส่งมวลชน รวมถึงการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัย พื้นที่เชิงพาณิชย์ และบริการต่าง ๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงพยาบาล ร้านสะดวกซื้อ เป็นต้น

“เมืองใหม่ที่บริษัทที่ปรึกษาทำเป็นโมเดลพัฒนา จะเป็นแผนภูมิ แสดงถึงรูปแบบเมืองใหม่ในอนาคตว่าหน้าตาจะเป็นยังไง ส่วนพื้นที่ต้องรอความชัดเจนจากเอกชนที่ชนะการประมูลสร้างไฮสปีดเทรน โดยจะออกแบบการพัฒนารองรับ 10-20 ปีข้างหน้า ขนาดพื้นที่เท่ากับสำนักเขต 1 เขต จะทยอยพัฒนาเป็นเฟส ๆ เฟสแรกพื้นที่รอบสถานีแปดริ้ว 300-400 ไร่ จะเริ่มดำเนินการปีนี้ จากนั้นขยายเป็น 1,000 ไร่ 2,000 ไร่ และ 5,000 ไร่”

3 ทางเลือกผุด smart city

สำหรับรูปแบบการลงทุนเมืองใหม่ มี 3 แนวทาง คือ 1.เอกชนซื้อที่ดินลงทุนพัฒนาเอง และรัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐานให้ 2.รัฐและเอกชนร่วม PPP และ 3.รัฐดำเนินการเองโดยจัดรูปที่ดิน

ขณะที่นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ขณะนี้กำลังเร่งสรุปร่างทีโออาร์ประมูลรถไฟเชื่อม 3 สนามบินให้ได้ข้อยุติ เพื่อประกาศเชิญชวนให้เอกชนมาลงทุนอย่างเป็นทางการภายในเดือน มี.ค.นี้ ที่ต้องใช้เวลาเพราะมีรายละเอียดมากทำให้ยังไม่สะเด็ดน้ำ แต่กรอบใหญ่ ๆ ยังคงเดิม เช่น รัฐจ่ายเงินสนับสนุนให้เอกชนไม่เกินค่างานโยธา 1.2 แสนล้านบาท ระยะเวลา 10 ปี เริ่มปีที่ 6 หรือปี 2566 ที่รถไฟเปิดบริการเป็นปีแรก ให้เอกชนปรับตำแหน่งได้ ส่วนสัดส่วนผู้ถือหุ้นต่างชาติ จะเปิดกว้างให้ได้เกิน 50%

เปิดที่ตั้งสถานีไฮสปีดแปดริ้ว

ในส่วนของ “สถานีฉะเชิงเทรา” ตามผลการศึกษาที่ตั้งสถานีจะสร้างบนพื้นที่ใหม่ ขนาด 84 ไร่ ในแนวเส้นทางไฮสปีดเทรนจะเบี่ยงแนวใหม่จากเส้นทางรถไฟเดิม เพื่อให้ได้รัศมีความโค้งที่สามารถทำความเร็วได้ 250 กม./ชม. โดยจะอยู่ห่างจากสถานีรถไฟเดิมไปทางด้านเหนือประมาณ 1.5 กม. ตั้งอยู่ใน ต.นาเมือง อ.เมือง จ.ฉะเชิงเทรา ซึ่งจากการลงสำรวจพื้นที่พบว่าจุดดังกล่าวการคมนาคมสะดวก เนื่องจากอยู่ติดกับถนนสาย 304 อีกทั้งพื้นที่บริเวณโดยรอบเป็นพื้นที่โล่ง เหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นเมืองใหม่

ขณะเดียวกันหากเอกชนรายเดียวกันกับที่สนใจลงทุนรถไฟความเร็วสูงสายนี้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงดังกล่าว หรือมีที่ดินในบริเวณใกล้เคียง จะทำให้ได้อานิสงส์การพัฒนาที่ดินมาต่อยอดโครงการ เพราะในเงื่อนไขทีโออาร์สามารถให้เอกชนที่ลงทุนปรับตำแหน่งสถานีได้ตามความเหมาะสม แต่การพัฒนาเมืองใหม่ไม่ได้ระบุไว้ในเงื่อนไขทีโออาร์ประมูล หากเอกชนมีที่ดินอยู่แล้ว จะขยับสถานีให้เข้าไปใกล้ก็สามารถทำได้ แต่ถ้ามีการสร้างทางเชื่อมกับโครงสร้างรถไฟ ก็ต้องจ่ายผลตอบแทนให้กับรัฐ

ตุนที่ราชพัสดุบางน้ำเปรี้ยวรองรับ

ขณะที่นายพชร อนันตศิลป์ อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า กรมธนารักษ์ได้จัดหาที่ราชพัสดุสนับสนุนโครงการอีอีซีใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง กว่า 11,000 ไร่ ในส่วนของฉะเชิงเทรานั้น เป็นที่ของกองทัพเรือที่ส่งคืนให้กรมธนารักษ์ อยู่ใน อ.บางน้ำเปรี้ยว พื้นที่ประมาณ 4,000 ไร่เศษ ซึ่งได้ส่งมอบให้อีอีซีไปเรียบร้อยแล้ว

“กรมส่งมอบพื้นที่ให้เรียบร้อยแล้ว ส่วนจะนำไปพัฒนาเป็นอะไร ขึ้นกับอีอีซี กรมธนารักษ์เพียงแต่จัดหาพื้นที่ให้เท่านั้น รวมถึงการกำหนดค่าเช่าอีอีซีก็จะกำหนดเอง”

ด้านแหล่งข่าวจากคณะทำงานอีอีซีเปิดเผยว่า ที่ราชพัสดุแปลงดังกล่าวอยู่บริเวณศูนย์เกษตรกรรมทหารเรือ โยทะกา ที่ ต.โยธะกา อ.บางน้ำเปรี้ยว เดิมมีแผนพัฒนาให้เป็น “เมืองที่อยู่อาศัยชั้นดีที่ทันสมัย” รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ และอีอีซี

*ซี.พี.แลนด์ผนึกจีนลุยเมืองใหม่ *

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ช่วงปลายปี 2560 มีความเคลื่อนไหวของกลุ่ม ซี.พี.แลนด์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเครือ ซี.พี. เจรจาร่วมกับ บจ.คันทรี่ การ์เด้นโฮลดิ้งส์ บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีน พัฒนาโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่รับอีอีซี จะพัฒนานิคมอุตสาหกรรมและเมืองใหม่ภาคตะวันออก ใน จ.ฉะเชิงเทรา และนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จ.ระยอง มูลค่าลงทุนไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท

ส่วนรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน ระยะทาง 211 กม. ที่ก่อนหน้านี้กลุ่มไทยเบฟฯของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี แสดงความสนใจลงทุน ล่าสุดนายอาคม เติมพิทยาไพสิษฐ รมว.คมนาคม กล่าวว่า การประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) สัญจร จ.เพชรบุรี 6 มี.ค.นี้ จะรายงานความก้าวหน้าโครงการรถไฟความเร็วสูงกรุงเทพฯ-หัวหิน ที่จะเปิดให้เอกชนลงทุน PPP, รถไฟทางคู่ช่วงนครปฐม-หัวหิน-ประจวบคีรีขันธ์-ชุมพร และเสนอสร้างส่วนต่อขยายจาก จ.ชุมพร-สุราษฎร์ธานี-หาดใหญ่ จ.สงขลา, ปรับปรุงสนามบินบ่อฝ้าย, โครงการถนนเลียบชายฝั่งทะเลอ่าวไทยเพชรบุรี อ.หัวหิน ถึง จ.ชุมพร สนับสนุน “ไทยแลนด์ ริเวร่า” ของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา