ขายคอนโดให้ชาวต่างชาติ ต้องระวังอะไร ต้องเช็คอะไรบ้าง
การขายคอนโดให้ชาวต่างชาติถือเป็นช่องทางอย่างหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการลดภาระค่าใช้จ่าย อีกทั้งยังเป็นช่องทางสำหรับการลงทุนที่ได้ผลตอบแทนที่ดีอีกด้วย แต่แน่นอนว่าการขายคอนโดให้ชาวต่างชาตินั้นต้องพิจารณาปัจจัยในหลาย ๆ ด้าน ไม่ว่าจะเป็นทางตัวโครงการคอนโดมิเนียมเอง ด้านเอกสาร หรือด้านการเงิน ดังนั้นแล้วสำหรับใครที่กำลังมองหาช่องทางในการขายคอนโดให้ชาวต่างชาติอยู่และอยากจะทำความรู้จักกับปัจจัยต่าง ๆ ในเบื้องต้น ต้องไม่พลาดที่จะเข้ามาอ่านบทความ Talk เกี่ยวธุรกรรมอสังหาบทความนี้จาก CondoNewb นะ
การขายคอนโดให้ชาวต่างชาติคืออะไร
การขายคอนโดให้กับชาวต่างชาตินั้น มีลักษณะเช่นเดียวกับการขายคอนโดมือสองให้กับคนไทย โดยไม่ว่าเราจะต้องการขายคอนโดด้วยเหตุผลใดก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการทำกำไร การต้องการใช้เงินก้อน ลดภาระค่าใช้จ่ายทางการเงิน หรือต้องการซื้ออสังหาฯ แห่งใหม่ที่ถูกใจหรือตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยมากกว่าเดิม ซึ่งโดยทั่วไปจะเป็นการขายและโอนกรรมสิทธิ์ในการถือครองที่อยู่อาศัยให้กับชาวไทยกันเอง แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้นอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยถือได้ว่าเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติมาก ดังนั้นจึงมีชาวต่างชาติที่สนใจเข้ามาซื้อคอนโดมือสองต่อจากบุคคลธรรมดาอย่างเราทุกคนแทนที่จะซื้อกับทางผู้พัฒนาโครงการโดยตรง เพราะสามารถเลือกทำเลที่อยู่อาศัย ตัวโครงการหรือห้องที่ถูกใจและเหมาะกับไลฟ์สไตล์ได้มากกว่า ซึ่งเราก็จะเปลี่ยนจากการขายให้ชาวไทยเอง ไปเป็นการโอนกรรมสิทธิ์และขายคอนโดให้ชาวต่างชาติแทน
ซึ่งแน่นอนว่าการการขายคอนโดให้ชาวต่างชาตินี้ย่อมมีเงื่อนไขและกระบวนการที่แตกต่างจากการขายคอนโดให้กับชาวไทย ที่มีกระบวนการไม่ยุ่งยากทั้งในด้านการตกลงเจรจา เงื่อนไข หรือเอกสารสัญญาต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการที่ผู้ซื้อจะต้องป้องกันการโกงด้วยการตรวจสอบเอกสารหลักฐาน หรือการดำเนินการให้ถูกต้องตามหลักกฎหมาย ซึ่งผู้ขายควรมีความรู้เกี่ยวกับเอกสารและปัจจัยในด้านต่าง ๆ ดังต่อไปนี้
ปัจจัยเรื่องข้อกำหนดของโครงการ
เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าการขายคอนโดให้ชาวต่างชาตินั้น มีกฎหมายระบุไว้อย่างชัดเจนว่าชาวต่างชาติจะต้องถือครองคอนโดมิเนียมอยู่ในสัดส่วนเท่าใดของทางโครงการ ซึ่งถือว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญและไม่ควรละเลยโดยเด็ดขาด เพราะแน่นอนว่าหากสัดส่วนการถือครองนี้ครบตามจำนวนที่ระบุเอาไว้แล้ว เราก็จะไม่สามารถทำการซื้อขายคอนโดได้นั่นเอง
- สัดส่วนการถือครองหรือโควตาชาวต่างชาติ เป็นข้อกำหนดที่มีระบุเกี่ยวกับการขายคอนโดให้ชาวต่างชาติเอาไว้ว่า ในคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่งนั้นจะสามารถขายยูนิตของทางโครงการให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ได้เพียง 49% จากพื้นที่พักอาศัยทั้งหมดที่มีการเปิดขายในโครงการ หรืออธิบายอย่างง่าย ๆ ได้ว่า หากในโครงการคอนโดมิเนียม 1 โครงการ มีการเปิดขายห้องชุดจำนวน 100 ยูนิต ทุกยูนิตมีพื้นที่เท่าๆ กัน จะสามารถขายให้เป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้เพียง 49 ยูนิตเท่านั้น ไม่สามารถให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ในจำนวนที่มากกว่านี้ได้
- การตรวจสอบโควตาชาวต่างชาติ จึงถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ต้องเร่งทำการตรวจสอบทันทีหากมีความต้องการในการขายคอนโดให้ชาวต่างชาติ โดยการตรวจสอบโควตาชาวต่างชาติที่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% นั้นสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กรณี สำหรับกรณีแรกคือ เมื่อโครงการคอนโดมิเนียมยังสร้างไม่เสร็จ ผู้ขายจะต้องเข้าไปสอบถามและขอตรวจสอบโควตาชาวต่างชาติกับทางเจ้าหน้าที่หรือพนักงานขายของทางโครงการ และกรณีที่ 2 คือ เมื่อคอนโดสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วและต้องการขายต่อเป็นคอนโดมือสอง ผู้ขายจะต้องเข้าไปสอบถามและขอตรวจสอบโควตาชาวต่างชาติกับทางฝ่ายนิติบุคคลของคอนโด
ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการขายคอนโดให้ชาวต่างชาติซึ่งควรจะต้องตรวจสอบเอกสารและหลักฐานต่าง ๆ อย่างละเอียดถี่ถ้วน เพราะนอกจากจะเป็นการป้องกันไม่ให้ถูกชาวต่างชาติหลอกลวงแล้ว ยังเป็นการตรวจสอบไปถึงความถูกต้องในทางกฎหมายอีกด้วย
- วีซ่าของผู้ซื้อชาวต่างชาติ (VISA) คือ เอกสารการขออนุญาตเพื่อเข้ามาภายในประเทศ โดยจะมีกำหนดระยะเวลา รวมถึงจุดประสงค์ของการเดินทางเข้ามา ว่าบุคคลดังกล่าวเดินทางเข้ามายังประเทศไทยเพื่ออะไร ซึ่งเป็นหลักฐานที่สำคัญอย่างมากสำหรับการตรวจสอบผู้ซื้อชาวต่างชาติว่าได้เดินทางเข้ามายังประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย นอกจากนี้แล้วเรื่องของขอบเขตระยะเวลาที่มีการระบุไว้ในวีซ่าก็ถือเป็นเรื่องที่สำคัญอีกหนึ่งในการทำธุรกรรม โดยไม่ว่าจะมีการทำธุรกรรมใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายคอนโด จะต้องอยู่ภายในกรอบระยะเวลาที่ทางวีซ่าได้กำหนดมาด้วย เพราะหากเกิดจากระยะเวลาที่ได้แจ้งไว้ ก็จะเท่ากับว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่อาศัยภายในประเทศไทยแบบผิดกฎหมายนั่นเอง ซึ่งจะไม่สามารถมีการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์คอนโดได้ ดังนั้นแล้วจึงควรขอตรวจสอบเอกสารวีซ่าให้เรียบร้อยก่อนที่จะเริ่มมีการเจรจาซื้อขายคอนโดให้ชาวต่างชาติเพื่อให้มั่นใจว่าทุกอย่างจะถูกต้องและเป็นไปตามกฎหมายจึงจะดีที่สุด
- คุณสมบัติชาวต่างชาติที่สามารถซื้อคอนโดได้ สามารถแบ่งออกได้ 2 ประการด้วยกัน ประการแรกคือชาวต่างชาติซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาที่ได้รับการอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรไทย ภายใต้การตรวจสอบด้วยกฎหมายคนเข้าเมือง โดยผู้ที่มีคุณสมบัติในข้อนี้จะต้องใช้หนังสือเดินทางเป็นหลักฐานในการยืนยันตัวตน โดยผู้ขายจะต้องไม่ลืมตรวจสอบข้อมูลต่าง ๆ ให้เรียบร้อย สำหรับคุณสมบัติประการที่ 2 ก็คือ ชาวต่างชาติที่ได้รับการอนุญาตให้เข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรไทยด้วยกฎหมายการส่งเสริมการลงทุน ซึ่งจะต้องใช้หนังสือเดินทางเป็นหลักฐานในการยืนยันตัวตนเช่นเดียวกันกับคุณสมบัติประการแรก แต่ต้องมีเอกสารหลักฐานที่รับรองว่าเป็นผู้เข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรไทยด้วยกฎหมายการส่งเสริมการลงทุนอย่างชัดเจนด้วย โดยหากชาวต่างชาติคนดังกล่าวมีคุณสมบัติเพียงประการใดประการหนึ่งก็จะสามารถทำการซื้อคอนโดในประเทศไทยได้แล้ว
- เอกสารอื่น ๆ ที่ต้องใช้ สำหรับเอกสารที่ต้องใช้ในการตรวจสอบและขายคอนโดให้ชาวต่างชาตินั้น นอกจากหนังสือเดินทางและวีซ่าแล้ว ก็เรียกได้ว่ามีอีกหลายประการด้วยกันเลยทีเดียว ซึ่งถึงแม้ว่าจะต้องใช้ระยะเวลาและความละเอียดรอบคอบในการพิจารณา แต่ก็ไม่ควรที่จะละเลยโดยเด็ดขาด เพราะหากเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งผิดพลาดหรือขาดหายไปจะทำให้การขายคอนโดให้ชาวต่างชาติไม่สมบูรณ์เรียบร้อย ไม่ว่าจะเป็น สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญามัดจำ ใบมอบอำนาจ สำเนาทะเบียนสมรส หนังสือให้ความยินยอมคู่สมรส ใบรับรองการถอนเงิน และแบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET)
ปัจจัยเรื่องการเงิน
แน่นอนว่าการขายคอนโดให้ชาวต่างชาตินั้นถึงแม้ว่าจะมีการพิจารณาเอกสารหลักฐานเพื่อยืนยันตัวตนของผู้ซื้อแล้ว ก็ไม่ใช่ว่าการดำเนินการขายคอนโดให้กับชาวต่างชาติจะเสร็จลงไปง่าย ๆ แต่ยังมีปัจจัยในเรื่องของการเงินซึ่งมีหลักปฏิบัติต่าง ๆ ดังนี้
- การโอนเงินจากต่างประเทศ ถือเป็นข้อกำหนดอย่างหนึ่งซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่า การขายคอนโดให้ชาวต่างชาตินั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องทำการโอนเงินเพื่อชำระค่าธรรมเนียมต่าง ๆ รวมถึงค่าผ่อนชำระคอนโดมิเนียมเข้ามายังประเทศไทย โดยเป็นรูปแบบของเงินตราต่างประเทศทั้งหมด ห้ามเป็นเงินสกุลบาทโดยเด็ดขาด ซึ่งนอกจากข้อกำหนดในเรื่องของการโอนเงินในรูปแบบเงินตราต่างประเทศแล้วนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังต้องมีการจัดการเรื่องเอกสารการโอนเงิน โดยหากมีการโอนเงินเข้ามายังประเทศไทยมูลค่ารวมน้อยกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ จะต้องมีการขอใบรับรองการโอนเงินจากทางธนาคารที่ดำเนินการด้วยว่า การโอนเงินจำนวนดังกล่าวมายังประเทศไทยมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ชำระเงินในการซื้อห้องชุด และหากมีการโอนเงินเข้ามายังประเทศไทยมูลค่ารวมมากกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ ทางธนาคารจะมีการออกแบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET) มาให้
ซึ่งแน่นอนว่าทางผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องเก็บใบรับรองการโอนเงินหรือออกแบบฟอร์มการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FOREX/FET) ไว้เป็นหลักฐานในการสำแดงต่อกรมที่ดินเพื่อใช้ดำเนินการจดทะเบียนรวมถึงโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมต่อไป ซึ่งหากไม่มีหลักฐานดังกล่าวก็จะทำให้การขายคอนโดให้ชาวต่างชาติไม่เสร็จสมบูรณ์นั่นเอง นอกจากนี้ถ้าหากไม่มีการระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงินว่าโอนเพื่อชำระเงินในการซื้อห้องชุดหรือระบุวัตถุประสงค์ผิดก็จะไม่สามารถดำเนินการขายคอนโดให้ชาวต่างชาติต่อไปได้เช่นเดียวกัน
- การซื้อด้วยเงินสกุลบาทที่ฝากในไทย แม้จะมีข้อกำหนดในเบื้องต้นว่าการขายคอนโดให้ชาวต่างชาตินั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติจะต้องโอนเงินเข้ามาในประเทศไทยในรูปแบบของเงินตราต่างประเทศอย่างที่ได้กล่าวไปในข้างต้น แต่ก็เชื่อได้เลยว่ายังมีชาวต่างชาติอีกหลาย ๆ คนที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเข้ามาทำงาน ลงทุน หรือเปิดบริษัทใด ๆ ก็ตาม มักจะมีเงินฝากที่เป็นสกุลเงินบาทในธนาคารของประเทศไทยอยู่ ซึ่งแน่นอนว่าก็สามารถใช้โอนเพื่อชำระเงินในการซื้อห้องชุดได้เช่นเดียวกัน และยังต้องขอเอกสารกับทางธนาคารเพื่อระบุวัตถุประสงค์ในการโอนเงินให้ชัดเจนอีกด้วย เพื่อไม่ให้มีปัญหาที่อาจจะตามมาในอนาคต หรือสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติคนไหนที่มีหนังสือรับรองเกี่ยวกับการอนุญาตให้พำนักอยู่ในประเทศไทยอย่างถาวร หรือสมรสกับภรรยาที่เป็นชาวไทยก็สามารถโอนเงินสกุลบาทจากบัญชีเงินฝากไทยในการซื้อคอนโดมิเนียมได้ทันที โดยไม่ต้องมีการขอใบรับรองเกี่ยวกับการโอนเงิน
- การกู้ธนาคารของผู้ซื้อชาวต่างชาติ กรณีกู้ร่วมกับคู่สมรสชาวไทย เป็นที่ทราบกันดีว่าธนาคารในประเทศไทยส่วนใหญ่นั้นไม่มีนโยบายการออกสินเชื่อให้กับชาวต่างชาติ ยกเว้นในกรณีที่ชาวต่างชาติคนดังกล่าวมีการสมรสกับชาวไทย ซึ่งก็จะสามารถดำเนินการขอสินเชื่อกับทางธนาคารได้ง่ายมากยิ่งขึ้น โดยสามารถได้วงเงินกู้สูงถึง 95% เลยทีเดียว นอกจากนี้แล้วหากต้องการมีการกู้ร่วมกับคู่สมรสชาติไทยก็ยังสามารถทำได้เช่นเดียวกันและยังสามารถได้วงเงินกู้สูงถึง 95% เช่นเดียว ซึ่งธนาคารที่มีการเปิดให้ผู้กู้ชาวต่างชาติที่สมรสกับชาวไทยสามารถยื่นขอสินเชื่อได้นั้น มีธนาคารยูโอบีและธนาคารกสิกรไทย โดยในส่วนของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มีการเปิดให้บริการสินเชื่อเพื่อบ้านกับคนไทยที่สมรสกับชาวต่างชาติ ภายใต้เงื่อนไขว่าผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะต้องเป็นชาวไทย ซึ่งจะต้องใช้เอกสารหลักฐานต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น ใบทะเบียนสมรส ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย 1-2 ปี รายการเดินบัญชีย้อนหลัง เป็นต้น
- การกู้ธนาคารของผู้ซื้อชาวต่างชาติ กรณีต้องการกู้ด้วยตนเอง นอกเหนือจากกรณีที่ขายคอนโดให้ชาวต่างชาติที่ต้องการกู้กับคู่สมรสชาวไทยแล้ว ก็ยังมีชาวต่างชาติที่ต้องการขอสินเชื่อกับทางธนาคารด้วยตนเอง ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องเป็นการกู้กับธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติ เนื่องจากธนาคารในประเทศไทยไม่มีนโยบายการออกสินเชื่อให้กับชาวต่างชาติอย่างที่ได้กล่าวไปในข้างต้น โดยนอกธนาคารพาณิชย์เอกชนนานาชาติแล้ว ก็ยังมีบริษัทเอกชนต่าง ๆ ที่ได้มีนโยบายการให้สินเชื่อแก่ชาวต่างชาติเพื่อเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในประเทศไทยเช่นเดียวกัน ซึ่งผู้ซื้อชาวต่างชาติเองจะต้องทำการศึกษาและเปรียบเทียบเงื่อนไขต่าง ๆ ของแต่ละธนาคารหรือทางบริษัทต่อไป ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วจะมีการกำหนดคุณสมบัติต่าง ๆ ไว้ดังนี้คือ เป็นผู้ที่มีใบอนุญาตเข้าประเทศไทย (VISA) มีใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยตั้งแต่ 2 ปีขึ้นไป และโดยส่วนใหญ่แล้วกรณีที่ขายคอนโดให้ชาวต่างชาติที่ต้องการกู้ด้วยตนเอง จะมีการอนุมัติสินเชื่อและวงเงินกู้อยู่ที่ประมาณ 50 - 70% เท่านั้น
ดังนั้นแล้วจะเห็นได้ว่าปัจจัยเรื่องการเงินถือเป็นเรื่องที่ต้องใส่ใจและให้รายละเอียดอย่างมาก เนื่องจากมีเอกสารหลักฐานต่าง ๆ หลายประการด้วยกัน นอกจากนี้แล้วปัจจัยเรื่องการเงินนี้แม้เราจะไม่ได้เป็นผู้กู้เองหรือทำการโอนเงินกับสถาบันทางการเงินเอง แต่เมื่อเราเข้าใจและทราบถึงวิธีการต่าง ๆ อย่างละเอียด เราก็จะสามารถแจ้งให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติของเราให้ทราบถึงเงื่อนไขและการดำเนินการต่าง ๆ ที่จะส่งผลให้การขายคอนโดให้ชาวต่างชาติเป็นเรื่องที่สมบูรณ์และถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดได้ โดยไม่ต้องกังวลว่าตนเองจนขาดความรู้ในส่วนใดส่วนหนึ่งไป
และทั้งหมดนี้ก็คือปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับการขายคอนโดให้ชาวต่างชาติที่ CondoNewb ได้รวบรวมเนื้อหามาไว้ในบทความฉบับนี้ ซึ่งต้องบอกได้เลยว่าทุก ๆ ข้อหรือทุก ๆ ปัจจัยนั้นล้วนมีความสำคัญและเชื่อมโยงต่อการขายคอนโดให้ชาวต่างชาติทั้งสิ้น ดังนั้นแล้วหากเราเป็นผู้ที่กำลังต้องการขายหรืออยู่ในระหว่างการขายคอนโดให้กับชาวต่างชาติ จึงควรทำความเข้าใจถึงปัจจัยต่าง ๆ เพื่อที่จะได้สามารถดำเนินการต่าง ๆ ได้อย่างถูกต้องซึ่งส่งผลดีต่อตัวเราเอง อีกทั้งหากเราสามารถให้ข้อมูลหรือแนะนำวิธีปฏิบัติเกี่ยวกับการซื้อ - ขายคอนโดให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติได้ ก็จะช่วยส่งเสริมให้การดำเนินการต่าง ๆ เรียบร้อยและเสร็จสมบูรณ์ได้อย่างรวดเร็วมากขึ้น