เจ้าบ้าน กับ เจ้าของบ้าน แตกต่างกันอย่างไร ในทะเบียนบ้าน ใครสิทธิเหนือกว่า

มีใครเคยได้ยินคำว่า เจ้าบ้าน กับ เจ้าของบ้าน หรือไม่ ต้องบอกว่าทั้งสองคำเป็นคำที่ใกล้เคียงกันมาก แต่แท้จริงแล้วคำสองคำนี้มีความหมายแตกต่างกัน นอกจากนั้นยังแสดงถึงสิทธิ และหน้าที่ต่าง ๆ ที่ไม่เหมือนกันอีกด้วย ตามพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2538 ได้อธิบายบทบาทของทั้ง 2 คำไว้ว่า เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านกับเจ้าของบ้านแตกต่างกันอย่างไร

เจ้าบ้าน ผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้านในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใดก็ตาม โดยในกรณีที่ไม่ปรากฎเจ้าบ้านหรือไม่อยู่ ตาย สูญหาย สาบสูญ หรือไม่สามารถปฏิบัติกิจการได้ ให้ถือว่าบุคคลผู้มีหน้าที่ดูแลบ้านในขณะนั้นเป็นเจ้าบ้าน

เจ้าของบ้าน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่มีชื่อในโฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขาย โดยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมายถึง ผู้ทรงกรรมสิทธิ์ หรือผู้มีอำนาจใช้สอย จำหน่าย จ่ายโอน ปล่อยเช่า ได้ดอกผลจากการติดตามและเอาคืน ซึ่งทรัพย์สินของตนรวมถึงขัดขวางมิให้ผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบกฎหมาย

ส่วนความแตกต่างระหว่าง เจ้าบ้าน และ เจ้าของบ้าน ก็คือ อำนาจการครอบครองตามที่กฎหมายกำหนดไว้คนละฉบับ

เจ้าบ้าน จะเป็นผู้ครอบครองบ้านในฐานะเป็นเจ้าของผู้เช่า หรือ มิใช่เจ้าของเจ้าของบ้านก็ได้ มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมายทะเบียนราษฎรเท่านั้น และมิได้ทำให้เกิดสิทธิในการครอบครอง บ้าน ตามกฎหมายอื่น

เจ้าของบ้าน จะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือเจ้าของบ้าน ซึ่งกฎหมายการทะเบียนราษฎร ไม่ได้บังคับว่าจะต้องเป็นเจ้าบ้าน และการที่ให้บุคคลอื่นทำหน้าที่เป็นเจ้าบ้าน ก็มิได้ทำให้สิทธิการครอบครองบ้านเสียไป ในกรณีที่เจ้าของบ้านไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่เป็นเจ้าบ้าน สามารถให้ผู้อื่นปฏิบัติหน้าที่เป็นเจ้าบ้านแทนตนเองได้ นั่นเอง

ปัจจุบัน ได้มีพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ.๒๕๓๔ และแก้ไขเพิ่มเติมถึง (ฉบับที่ ๓) พ.ศ. ๒๕๖๒ มาตรา ๓๔ วรรคสี่ ได้บัญญัติว่า การกําหนดเลขประจําบ้านตามวรรคหนึ่งและการจัดทําทะเบียนบ้านตามมาตรา ๓๖ มีวัตถุประสงค์เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและคุ้มครองสิทธิพื้นฐานของประชาชนผู้ใดจะอ้างการกําหนดเลขประจําบ้านหรือการจัดทําทะเบียนบ้านเพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมิได้

ดังนั้น ผู้ใดจะอ้างการกําหนดเลขประจําบ้านหรือการจัดทําทะเบียนบ้าน เพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมิได้ ซึ่ง เจ้าบ้าน ก็ได้ระบุไว้ในทะเบียนบ้านเพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิในที่ดินหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

เมื่อ เจ้าของบ้าน ซึ่งมีกรรมสิทธิ์ได้ให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัย มาพักอาศัยในบ้านและย้ายทะเบียนบ้านมา ณ บ้านเลขที่นั้น โดยให้เป็น เจ้าบ้าน ท่านที่เป็น เจ้าของบ้าน อย่าตกใจว่า เจ้าบ้าน จะมีสิทธิเหนือท่าน ในกรรมสิทธิ์ของบ้าน เว้นแต่ เจ้าบ้าน จะแสดงออกมาว่าเจตนาจะยึดถือครอบครองบ้านเพื่อตน แล้วทำผิดสัญญาเช่า ให้รีบดำเนินการฟ้องร้องดำเนินคดี มิฉะนั้น เจ้าบ้าน อาจได้เป็น เจ้าของบ้าน ที่มีสิทธิดีกว่าก็ได้