วอย-วรเดช รุกขพันธุ์ CEO วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ เซตซีโร่ธุรกิจโบรกเกอร์อสังหาฯ

สัมภาษณ์พิเศษ

สถานการณ์โควิด-19 เป็นได้ทั้งขั้วบวกและขั้วลบ

ประเด็นน่าสนใจอยู่ที่ยุคหลังโควิดแนวโน้มเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว จะเกิดขึ้นควบคู่ไปกับโอกาสทางธุรกิจสำหรับคนที่ “มองเห็นโอกาส” บวกกับ “มีคอนเน็กชั่น”

“ประชาชาติธุรกิจ” สัมภาษณ์พิเศษ “วอย-วรเดช รุกขพันธุ์” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ วัย 33 ปี อดีตหนุ่มแบงก์ อ่านงบการเงินเป็นตั้งแต่อายุ 15-16 ปี ฝันไกลและกล้าประกาศตัว ยุคหลังโควิด “วรเดช” กำลังเซตธุรกิจรอบใหม่ ตั้งความหวังแจ้งเกิดอย่างเต็มที่กับการเป็นโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร

Q : เทรนด์อสังหาฯยุคหลังโควิด

ก่อนโควิดเมกะเทรนด์แพลตฟอร์มออนไลน์เข้ามามีบทบาทอยู่แล้ว โควิดเป็นตัวเร่งให้สุกงอมเร็วขึ้น ผู้บริโภคช็อปบนออนไลน์ไม่ว่าจะเป็นการจองตั๋วหนัง โรงแรม รวมทั้งพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯก็จะเปลี่ยนไปด้วย ผมมองว่าภายในปี 2566 ไม่มีคนเดินไปซื้อบ้านกันอีกแล้ว ต่อไปการซื้ออสังหาฯจะง่ายแค่ปลายนิ้วเรานี่แหละ

จริง ๆ เมืองไทยถือว่าช้าไปแล้ว เทียบกับต่างประเทศ สิงคโปร์ ญี่ปุ่น อเมริกา ออกมาเป็นกฎหมายเลยว่าให้ซื้อผ่านตัวแทน ซึ่งคำว่านายหน้าบ้านเราจะรู้สึกว่าเป็นคำเล็ก ๆ มาก แต่สำหรับต่างประเทศคำนี้ก็ต้องเรียกว่า agent real estate ที่ปรึกษาการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์

เวลาซื้ออสังหาฯคนซื้อจะเสียค่าใช้จ่ายปลีกย่อยแฝงอยู่ 18 รายการ เช่น ค่ามิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟ ค่าประกันส่วนกลาง ค่ากองทุน ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ฯลฯ การทำตลาดของผมบนแพลตฟอร์มไม่ว่าออนไลน์หรืออะไรก็ตาม ผมจะให้รายการเหล่านี้ ad on อยู่ในราคาขายแล้ว

วิธีการทำแพลตฟอร์มใหม่ทำให้ลูกค้าได้รู้จักตัวตนของลูกค้าด้วยการ calculate ความสามารถในการชำระหนี้ของลูกค้าได้เองเลย และแนะนำว่ามีโครงการอะไรบ้าง on hand เวลานึกถึงผมให้นึกถึงซูเปอร์มาร์เก็ตอสังหาฯที่มีหลาย ๆ แบรนด์รวมอยู่ในเชลฟ์ของเรา เรียกว่าเราเป็นอสังหาฯ low cost ก็ได้ (หัวเราะ)

ลองจินตนาการดูว่าถ้าไปซื้อบ้านศุภาลัย, แสนสิริ, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, LPN คนซื้อบ้าน 3-4 แบรนด์นี้คนละแคแร็กเตอร์โดยสิ้นเชิง แต่ถ้ามาที่เราจะมีให้เลือกหลากหลายมาก ซึ่งมูลค่าขายของตลาดอสังหาฯปีที่แล้ว 4 แสนล้านบาท ถ้าผมทำมาร์เก็ตแชร์ได้แค่ 5% ของบริษัทมหาชน listed company เราจะมียอดขายขึ้นเป็น 20,000 กว่าล้าน ถ้าเทียบในกลุ่มอุตสาหกรรมเราก็ติด 1 ใน 5 ได้แล้ว

Q : ทำไมไม่ทำดีเวลอปเปอร์

จริง ๆ ดีเวลอปเปอร์เป็นเรื่องที่ผมถนัดมากเลย เพราะผมเป็นคนคิดเรื่องฟังก์ชั่น การทำแผนการตลาด ทำ feas ว่าจะขายใคร ขายกลุ่มไหน ขายเท่าไหร่ ทำให้กับดีเวลอปเปอร์ดัง ๆ หลายเจ้าเลย แต่ว่าผม cross ไปด้วยกัน เดินคู่ขนานไปด้วยกันดีกว่ามั้ย คุณ (ดีเวลอปเปอร์) ถนัดผลิตคุณก็ผลิต เราถนัดขายเราก็ขาย

ถ้าผมสร้างแบรนด์ของตัวเองขึ้นมาต้องใช้เวลาเท่าไหร่ 30-40 ปี ผมต้องใช้เวลาเท่าไหร่ถึงจะติดแบรนด์ให้คนถูกใจ ผมต้องหมดงบฯการตลาดอีกกี่พันล้าน วันนี้ผมเอาของเหล่านี้ขึ้นมาอยู่บนเชลฟ์ในบทบาท agent real estate

Q : บิสซิเนสโมเดลวี บียอนด์ฯ

วี บียอนด์ฯวางแผนเข้าเป็นบริษัทมหาชน ปัจจุบันรายได้ 99% มาจากธุรกิจโบรกเกอร์โครงการที่อยู่อาศัย เป้าหมายต้องการทำให้ครบวงจร เพราะฉะนั้น กำลังเซตโครงสร้างองค์กรขึ้นมาใหม่เพื่อรองรับเทรนด์อสังหาฯยุคหลังโควิด

ผมจะพัฒนาภายใน 5 ปี นิยามคือ มีทุกมิติ ทุกบริการในกลุ่มการสร้างปัจจัยสี่ที่เป็นที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ปลวกยันหลังคา (หัวเราะ) มี 6 BU-business unit ประกอบด้วย 1.โบรกเกอร์ที่อยู่อาศัยที่มีอสังหาฯทุกแบรนด์อยู่บนแพลตฟอร์ม ทั้งสินค้าแนวราบ แนวสูง และพื้นที่ภูมิภาคด้วย

2.โบรกเกอร์รับเหมาก่อสร้าง วางแผนเจาะลูกค้า 2 กลุ่มหลัก มีลูกค้ารายย่อย home builder construction กับลูกค้านิติบุคคล อาทิ โรงแรม โรงพยาบาล ตึกสูง ตั้งแต่รายเล็กถึงรายใหญ่ มูลค่างานที่รับตั้งแต่ 1-500 ล้านบาท

3.โบรกเกอร์รีเทล พื้นที่ค้าขายใต้คอนโดฯ ผมมีอีกธุรกิจหนึ่ง คือ ทำช็อปแฟรนไชส์ เราจึงต้องเอารีเทลมาดูเพื่อทำหน้าที่ในการจัดหาให้กับลูกค้าอินเวสเตอร์ที่จะเปิดช็อป เช่น เปิดคลินิก อยากเปิดร้านซักผ้า ร้านอาหาร มินิมาร์ต เซเว่นฯ ร้านกาแฟอเมซอน ใต้คอนโดฯ

4.โบรกเกอร์ออฟฟิศบิลดิ้ง ทุกวันนี้ก็มีการบริหารงานขายพื้นที่เช่าสำนักงานโครงการใหญ่ ๆ ในกรุงเทพฯ และจะขยายไปภูมิภาคจังหวัดเศรษฐกิจใหญ่ ๆ ยกตัวอย่างเรากำลังจะมีโปรเจ็กต์ร่วมกับซี.พี.แลนด์ เป็นต้น

5.โบรกเกอร์แลนด์ ดีเวลอปเมนต์ จัดหาที่ดินเพื่อจะนำไปใช้ประโยชน์ในการลงทุน เน้นเทรดที่ดินเปล่า ผมเชื่อว่าเศรษฐกิจในยุคโควิดตอนนี้ถึงจุดต่ำสุด อนาคตจะต้องดีขึ้นเป็นลำดับ การลงทุนจะกลับเข้ามา โรงพยาบาล โรงแรม โรงงาน ตลอดจนพื้นที่เพาะปลูก เอาเป็นว่าเรามี land prop ที่ดินให้ได้ทั้งประเทศ ถ้าหมู่บ้านจัดสรรผมมีที่จังหวัดใหญ่ทั้งหมด ชลบุรี กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต

และ 6.โบรกเกอร์ Land Agriculture จัดหาที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เทรนด์การลงทุนที่มาแน่นอนเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัว

Q : สัดส่วนรายได้ 6 กลุ่มธุรกิจ

กลุ่มธุรกิจที่เราชำนาญ คือ โบรกเกอร์ที่อยู่อาศัย อีก 5 กลุ่มอยู่ในช่วงพัฒนากระบวนการ รายได้ยังมาไม่ถึง 1% ปีนี้เราคิกออฟ และภายหลังเราระดมทุนเข้าในตลาดหลักทรัพย์ฯพวกนี้จะแข็งแรงขึ้น เป้ารายได้ภายใน 5 ปียืนกำไรไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท

สัดส่วนหลักเป็นรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย 50% กลุ่มก่อสร้างจะต้องขึ้นมาสัดส่วน 20% ที่เหลือ 10% แล้วเราจะทำให้กลุ่มรายได้ 10% โตขึ้นให้มากกว่าปีละ 30% ให้ได้ เพราะเม็ดเงินเข้ามา (หลังเข้าตลาด) เราก็ต้องมีการลงทุนใหม่

Q : อะไรคือโบรกเกอร์รับเหมา

ผมมีโมเดลธุรกิจ “โบรกเกอร์ก่อสร้าง” broker construction ยกตัวอย่าง อยากสร้างบ้านสักหลังจะไปจ้างใคร ผู้บริโภคส่วนใหญ่ไม่รู้จักผู้รับเหมาก็เข้าแอปของผม ถ้าอยากสร้างบ้านกับผม ออกแบบให้ฟรี ปกติค่าแบบ 2 แสนบาท และเราก็จัดหารับเหมาให้ด้วย ลูกค้าไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าให้เรานะ ผู้รับเหมาจะจ่ายค่าฟีให้เราเอง ยกตัวอย่าง ลูกค้าต้องการสร้างบ้าน 5 ล้าน ผู้รับเหมาจะ fee ให้ผมกี่เปอร์เซ็นต์ 7-8-10-15% แล้วแต่ไซต์

ผมก็จะได้ค่าคอมมิสชั่นโดยที่ผมไม่ต้องไปสร้าง เท่ากับเราไม่มีต้นทุน ปัจจุบันมีรับเหมาในทีม 30 รายเล็ก กับ 10 รายใหญ่ที่เป็นระดับ listed (มหาชน) มูลค่างานที่หามายังไม่เกิน 100 ล้านบาท แต่ล่าสุดกำลังจะมีงานก่อสร้างโรงแรม 250 ล้านที่เชียงใหม่

Q : คีย์ซักเซสของเราคืออะไร

ผมทำธุรกิจมาหลายอย่าง อสังหาฯรู้สึกว่าเป็นตัวเองมากที่สุด ประสบการณ์ที่ผ่านมาผมอยู่กับคนที่ประสบความสำเร็จในธุรกิจเยอะ และอยู่กับนักรบที่มีบาดแผลเยอะ ๆ ด้วย lesson learn ในการบริหารความเสี่ยงอีกเรื่องที่สำคัญมากคืออะไรก็ตามที่สร้างภาระหนี้สูง ๆ ให้กับบริษัทผมจะไม่ทำเด็ดขาด

โมเดลธุรกิจที่ผมคิด ผมเชื่อว่าเจ้าสัวทุกคนก็คิดเหมือนกัน