รถไฟฟ้าสายสีเหลือง หนุนศักยภาพคอนโด ย่านศรีนครินทร์-สำโรง
The Bangkok Insight
อัพเดต 24 ก.ค. 2567 เวลา 03.48 น. • เผยแพร่ 24 ก.ค. 2567 เวลา 03.38 น. • The Bangkok Insightส่องสถานการณ์คอนโดมิเนียม เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงศรีนครินทร์-สำโรง รับปัจจัยหนุนจากรถไฟฟ้า แต่ยังรอความชัดเจนจากผังเมืองฉบับใหม่
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเปิดให้บริการครบทุกสถานีไปแล้ว โดยเส้นทางนี้เป็นเส้นทางรถไฟฟ้ารางเบา ไม่ใช่เส้นทางรถไฟฟ้าขนาดใหญ่แบบที่คุ้นเคยกัน รูปแบบการให้บริการจะเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมกรุงเทพมหานครตอนเหนือ กรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออก กับสมุทรปราการ
รถไฟฟ้าสายนี้ จะทำหน้าที่เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ลำเลียงคนจากพื้นที่ต่าง ๆ เข้าสู่เส้นทางรถไฟฟ้าหลัก อย่างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว สายสีน้ำเงิน และสายสีส้มในอนาคต โดยมีสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าเส้นทางที่กล่าวไปแล้ว
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มีจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง เช่น สายสีน้ำเงินที่สถานีลาดพร้าว สายสีส้มที่สถานีลำสาลี แอร์พอร์ตลิ๊งค์ที่สถานีหัวหมาก และสายสีเขียวที่สถานีสำโรง
เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ยังเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่ผ่านถนนเส้นทางสำคัญของกรุงเทพมหานคร คือ ถนนลาดพร้าว และศรีนครินทร์ เรียกได้ว่าเกือบ 100% ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองอยู่บนถนน 2 เส้นทางนี้
ถ้าเส้นทางเชื่อมต่อส่วนต่อขยายจากสถานีลาดพร้าวขึ้นไปตามถนนรัชดาภิเษกจะมีเพิ่มอีก 2 สถานี และเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวที่สถานีรัชโยธิน แต่ต้องรอต่อไป เพราะยังไม่ชัดเจนในเรื่องของ 2 สถานีนี้
รวมไปถึงสถานีลำสาลีก็อาจจะเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล และสถานีลาดพร้าว 83 ที่อาจจะกลายเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเทาในอนาคต นอกจากนี้ยังมีความเป็นไปได้อีกถ้าสายสีเงินก่อสร้างก็จะมีสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเช่นกัน
เนื่องจากเส้นทางที่ผ่านถนนเส้นทางสำคัญของกรุงเทพมหานครทั้งลาดพร้าว และศรีนครินทร์ โดยพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว เป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนามายาวนานมากกว่า 30 ปี แทบไม่มีพื้นที่เหลือให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อะไรได้มากนัก เพราะที่ดินตลอดแนวเส้นทาง มีการพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ จนเต็มพื้นที่แล้ว
การจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อะไรก็ตามในพื้นที่ จำเป็นต้องซื้อบ้าน อาคารพาณิชย์หรือสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ไปพัฒนา ซึ่งราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวก็เพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอด ช่วงก่อนปี 2560 ราคาที่ดินตามแนวถนนลาดพร้าวอยู่ที่ 1.5-5 แสนบาทต่อตารางวา แต่ ณ ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ในช่วงระหว่าง 2-8 แสนบาทต่อตารางวา
สำหรับพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ไปจนถึงสถานีสำโรง มีราคาที่ดินในช่วงก่อนปี 2560 อยู่ที่ระหว่าง 1.5-2.5 แสนบาทต่อตารางวา แต่ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 2- 6 แสนบาทต่อตารางวา แล้วแต่ทำเลและศักยภาพของที่ดิน
คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ และสะสมแนวสายสีเหลือง
ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้น ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เพราะความชัดเจนของการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองชัดเจนมากกว่าปีที่ผ่าน ๆ มา
พื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากกว่าพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ต่อเนื่องถึงสำโรง แต่หลังจากนั้นทั้ง 2 พื้นที่นี้ก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ไม่แตกต่างกันมากนัก จำนวนคอนโดมิเนียมรวมในทั้ง 2 พื้นที่มีจำนวนไม่แตกต่างกันมาก
จนกระทั่งปี 2565 พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์-สำโรง มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบชัดเจน ซึ่งเป็นการขยายตัวที่สอดคล้องกับช่วงเวลาการเปิดให้บริการของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในปี 2566
จำนวนคอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ถ้านับรวมตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา จะมีคอนโดมิเนียมรวมทั้งหมด 3.18 หมื่นยูนิต โดยในช่วงเวลาประมาณ 10 ปีนับจากปี 2557 เป็นต้นมา มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองประมาณ 2 หมื่นยูนิต
ขณะที่คอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่กว่า 3.18 หมื่นยูนิตขายไปแล้วกว่า 87% โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในพื้นที่มีราคาขายอยู่ในช่วง 6 หมื่น-1 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่โครงการส่วนใหญ่มีราคาขายไม่เกิน 9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร
ราคาขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็มีการปรับเพิ่มขึ้นเช่นกัน เพียงแต่อัตราการปรับเพิ่มของแต่ละพื้นที่ไม่เท่ากัน พื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าวมีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมที่มากกว่าชัดเจน โดยอยู่ในช่วงตั้งแต่ 5-10% ต่อปี แล้วแต่สถานี โดยสถานีที่อยู่ในทำเลที่มีความพร้อมกว่า เช่น สถานีลาดพร้าว สถานีลาดพร้าว 83 สถานีบางกะปิ อาจจะมีการปรับเพิ่มขึ้นของราคาขายคอนโดมิเนียมที่ประมาณ 8-10% ต่อปี
สำหรับคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ อาจจะมีการปรับเพิ่มของราคาขายคอนโดมิเนียมที่น้อยกว่าโดยอยู่ในช่วงประมาณ 2-8% เพียงแต่พื้นที่รอบ ๆ สถานีศรีนุช สถานีศรีลาซาล สถานีศรีสมานอาจจะมีอัตราการปรับเพิ่มที่มากกว่าโดยอยู่ในช่วง 4-8% ต่อปี ถ้าเป็นพื้นที่รอบ ๆ สถานีอื่น ๆ อาจจะมีการปรับขึ้นของราคาขายในช่วง 2-5% ต่อปีเท่านั้น
ช่วงก่อนหน้านี้ 4-5 ปี คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ ยังคงกระจายอยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว โดยเฉพาะบริเวณที่มีความเป็นชุมชนหรือการพัฒนามาก่อนหน้านี้แล้ว เช่น โชคชัย 4 บางกะปิ จากนั้นบริเวณที่จะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น ลำสาลีก็กลายเป็นพื้นที่ยอดนิยมขึ้นมาทันที มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปในพื้นที่หลายราย
ส่วนพื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมไม่มากนักในช่วงก่อนหน้านี้ โครงการบ้านจัดสรรจะมีมากกว่าชัดเจน แต่พื้นที่รอบ ๆ สถานีร่วมกับแอร์พอร์ตลิ๊งค์ และพื้นที่ที่ไม่ไกลจากศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในพื้นที่ เช่น ซีคอน พาราไดซ์พาร์ค ก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เช่นกัน แต่ปี 2565 มีคอนโดมิเนียมไม่ต่ำกว่า 5,000 ยูนิตเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวศรีนครินทร์-สำโรง
เมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองเปิดให้บริการ การเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตามแนวเส้นทางอาจจะไม่มากนัก โดยเฉพาะการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่อาจจะมีไม่มากนัก เพราะช่วงเวลาทั้งก่อนเปิด และหลังเปิดให้บริการยังอยู่ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว
อีกทั้งยังมีเรื่องของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ที่อาจจะยังไม่น่าสนใจในสายตาของผู้ประกอบการ และเมื่อเห็นว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่จะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของศักยภาพให้สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินอยู่ในมือเลือกที่จะชะลอการพัฒนาหรือเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อน เพื่อรอให้ผังเมืองรวมฉบับใหม่ประกาศบังคับใช้
เรื่องของข้อจำกัดเรื่องผังเมืองเป็นปัจจัยหรืออุสรรคสำคัญ เพราะพื้นที่ส่วนใหญ่ตามแนวถนนศรีนครินทร์จะอยู่ในพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง และสีส้ม หรืออยู่ในพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่มีความแน่นน้อย และปานกลาง ซึ่งมีข้อจำกัดในการพัฒนาอาคารสูง FAR ก็จะไม่มากนัก โดย FAR อยู่ในช่วงระหว่าง 3 และ 5 เท่านั้น มีเพียงบางพื้นที่เท่านั้นที่มี FAR = 7 เช่น พื้นที่รอบๆ แอร์พอร์ตลิ๊งค์ สถานีหัวหมาก
บทความโดย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ส่องคอนโดฯ เปิดขายใหม่-สะสม แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ หมอชิต-คูคต
- ต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมไม่เกิน 75% ต้องชัดเจน 11 เรื่อง ป้องกันนอมินี-ฟอกเงิน
- นายกฯ ยันแก้ กม.ต่างชาติถือครองคอนโด 75% เป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ
ติดตามเราได้ที่