CPNCG-POPFกองรีททำเลทอง ปันผลสม่ำเสมอดีต่อพอร์ตลงทุน

#CPNCG#POPF#ทันหุ้น อัตราดอกเบี้ยที่เป็นขาลงทำให้กองรีท (REIT) หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ กลับมาน่าสนใจอีกครั้ง ทั้งจุดเด่นในเรื่องของการจ่ายปันผลสม่ำเสมอ ปัจจัยด้านต้นทุนทางการเงินที่ลดลง ความเสี่ยงที่ต่ำกว่าหุ้น โดยเฉพาะปัจจุบันที่การลงทุนในหุ้นมีความผันผวนสูง จึงทำให้กองรีทเป็นสินทรัพย์ทางเลือกที่น่าสนใจ และควรถือไว้ในพอร์ตเพื่อกระจายความเสี่ยง

อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยที่เป็นขาลง ยังสะท้อนมุมมองเศรษฐกิจในระยะถัดไปว่าจะกลับมาฟื้นตัว และกองรีทมีโอกาสที่จะปรับราคาค่าเช่าขึ้นได้ในอนาคตที่เศรษฐกิจกลับมาขยายตัว ดังนั้นหากลงทุนระยะยาวกับกองรีทก็จะได้รับปัจจัยบวกจากค่าเช่าที่มีโอกาสปรับขึ้นได้เช่นกัน โดยเฉพาะรีทที่อยู่ในทำเลศักยภาพ

ซึ่ง กองรีท นั้นมีการลงทุนในสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ทั้งอาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรมแรม เป็นต้น ซึ่งแต่ละสินทรัพย์ก็มีจุดเด่น และความน่าสนใจที่แตกต่างกัน และในวันนี้ “ทันหุ้น” จะพามารู้จัก กองรีทที่ลงทุนในออฟฟิศ หรือ อาคารสำนักงาน อย่างกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท (CPNCG) และ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ (POPF)โดยทั้ง 2 กองรีท เป็นรีทประเภท Leasehold ที่บริหารจัดการโดยบริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด หรือ SCBAM

*CPNCG อาคารเกรด A ทำเลทอง

เริ่มที่ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล (CPNCG) เป็นกองรีทที่ลงทุนในทรัพย์สินของอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ เป็นอาคารสํานักงานเกรด A ขนาดใหญ่ ย่านปทุมวัน ตัวอาคารมีการปรับปรุงใหม่ให้มีคววามทันสมัย และปลอดภัยยิ่งขึ้นเมื่อปี 2565

ตัวอาคารยังรายรอบด้วยศูนย์การค้าชั้นนำ และโรงแรมระดับห้าดาวหลายแห่งย่านราชประสงค์ แถมเดินทางสะดวกด้วยเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้าบีทีเอส นับเป็นอีกทำเลศักยภาพของกรุงเทพมหานคร ปัจจุบัน CPNCG เหลือสิทธิการเช่า ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2567 อีก 8.5 ปี แต่ผลการดำเนินงานกองทุนยังคงเติบโตต่อเนื่อง

นายนวบูลย์ ทององอาจ Associate Director บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด หรือ SCBAM รายงานว่าไตรมาส 2/2567 ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ที่ CPNCG ลงทุนมีอัตราการเช่า (Average Occupancy Rate) อยู่ที่ 95.9% โดยมีผู้เช่ารายใหญ่ที่สำคัญ เช่น AGODA, Nestle (Thailand), Central Pattana, Ogilvy&Mather (Thailand) และ Maybank Securities เป็นต้น

และ มีสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน อยู่ที่ 105,238 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.27 % จากไตรมาส 2/2566 มีสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานอยู่ที่ 103,914 ล้านบาท

โดยไตรมาส 2/2567 นี้ กองทุนได้จ่ายเงินปันผล 0.3245 บาทต่อหน่วย จ่ายเงินลดทุน 0.2077 บาทต่อหน่วย รวม จ่ายผลประโยชน์ตอบแทน 0.5322 บาทต่อหน่วย

ทั้งนี้ ณ 30 มิถุนายน CPNCG ทรัพย์สินสุทธิ 3,970 ล้านบาท และตั้งแต่จัดตั้งกองทุนในปี 2555 กองทุนจ่ายจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอ 46 ครั้ง รวมเป็นเงินปันผลทั้งสิ้น 10.4453 บาทต่อหน่วย มีการจ่ายเงินลดทุน 0.5701 บาทต่อหน่วย ทำให้ปัจจุบัน กองทุนจ่ายผลประโยชน์รวมทั้งสิ้น 11.0154 บาทต่อหน่วย

*POPFปันผลต่อเนื่องสม่ำเสมอ

ส่วนอีกกองทุนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไพร์มออฟฟิศ (POPF) ลงทุนใน 1. อาคารสมัชชาวาณิช 2 (ยูบีซี 2) จากบริษัท ภิรัชบุรี จำกัด (“ภิรัชบุรี”) หรือ UBC II โดยสิทธิการเช่ามีระยะเวลาคงเหลือประมาณ 16 ปี 2. อาคารเพลินจิต เซ็นเตอร์ หรือ PC สิทธิการเช่ามีระยะเวลาคงเหลือประมาณ 7เดือน และ3. อาคารบางนา ทาวเวอร์ หรือ BNT สิทธิการเช่ามีระยะเวลาคงเหลือประมาณ 20 ปี 4 เดือน

นางสาวพีรญา วรรณคีรี Senior Associate, กลุ่มการลงทุนอสังหาและโครงสร้างพื้นฐาน บริษัทหลักทรัพย์ ไทยพาณิชย์ จำกัด เผยตัวเลขผลการดำเนินงานไตรมาส 2/2567 ว่า กอง POPF มีรายได้อยู่ที่ 243,052 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อนหน้าที่ มีรายได้ 240,751 ล้านบาท และเพิ่มขึ้น 3.2% เทียบจากงวดเดียวกันของปี 2566 ซึ่งมีรายได้ 235,498 ล้านบาท มีสินทรัพย์สุทธิ ที่ 4,921,834 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.5% เทียบไตรมาสก่อนหน้า 4,850,094 ล้านบาท

“ในส่วนของสิทธิการเช่าในอาคารเพลินจิตที่จะครบกำหนดในต้นปี 2568 นั้น ก็จะส่งผลให้มูลค่าสิทธิการเช่าในอาคารเพลินจิตปรับลดลง ขณะที่มูลค่าการเช่าใน ยูบีซี 2 และอาคาร บางนา ทาวเวอร์ ยังเหลือเกือบ 20 ปี ยังคงมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง แม้ทางกองทุนก็เห็นภาพว่า 1 ปีข้างหน้า น่าจะมีโอกาสลดลงของมูลค่าสิทธิการเช่า แต่ในแง่ผลประกอบการดูแล้วไม่ได้จะมีการลดลงตาม เพราะหากดูจากสิ่งที่เกิดขึ้นตั้งแต่พ้นช่วงโควิดมา-19 กองทุนสามารถจ่ายปันผล และปรับเพิ่มอัตราการจ่ายปันผลมาได้ตลอด 3 ปีที่ผ่านมา”

สำหรับไตรมาส 2/2567 กองทุนจ่ายปันผลทั้งจำนวน 0.29 บาทต่อหน่วย ซึ่งตั้งแต่จัดตั้งกองทุน จ่ายเงินปันผลรวม 53 ครั้ง รวมเงินปันผลทั้งสิ้น 13.0280 บาทต่อหน่วย และจ่ายเงินลดทุนรวมทั้งสิ้น 0.6550 บาทต่อหน่วย

*เหตุผลของการลดทุน

ทั้งนี้กองรีทที่มีการจ่ายเงินลดทุน เนื่องจากการลงทุนในสิทธิการเช่าจะมีมูลค่าการประเมินทรัพย์สินลดลง สอดคล้องกับระยะเวลาสิทธิการเช่าคงเหลือที่ลดลง ส่งผลให้เกิดการขาดทุนทางบัญชีซึ่งไม่ได้กระทบกับกระแสเงินสดที่ทำมาหาได้จากธุรกิจของกองทุน เมื่อการขาดทุนทางบัญชีมากขึ้นและส่งผลให้ทางกองทุนไม่มีกำไรสะสมคงเหลือ ตามกฎเกณฑ์ ทางกองทุนจะจ่ายสภาพคล่องซึ่งเป็นกำไรจากการดำเนินงานโดยการลดทุน

ซึ่งเป็นกลไกการจ่ายเงินปกติของกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่า และมูลค่าประเมินทรัพย์สินในทางบัญชีลดลง

แต่ในแง่ผลประกอบการกองทุนยังมีความแข็งแกร่ง โดยกองทุนจะยังคงสามารถจ่ายผลตอบแทนจากกำไรจากการให้เช่าทรัพย์สินให้แก่ผู้ถือหน่วยได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย เพียงแต่อยู่ในรูปของเงินปันผล หรือเงินลดทุนเท่านั้น และการจ่ายผลประโยชน์ออกเป็นการลดทุนข้างต้นจะไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% เมื่อเทียบกับเงินปัน

ปัจจุบันทั้ง 2 กองทุนมุ่งเน้นการบริหารทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุดในช่วงระยะเวลาสิทธิการเช่าที่มีอยู่ เช่น การปรับปรุงทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้เช่า โดยกองทุนยังมีระยะเวลาลงทุนและได้รับผลประโยชน์ตอบแทนคงเหลือระยะยาว ซึ่งสินทรัพย์ที่ทางกองทุนลงทุน ตั้งบนทำเล CBD หรือ จุดยุทธศาสตร์สำคัญที่ยังมีความต้องการสูง และกองทุนมีภาระหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมระดับต่ำ