นิวโมเดลการเคหะแห่งชาติ 2020 "บ้านเดี่ยวไซซ์จิ๋ว" สานฝันที่อยู่อาศัยผู้สูงวัย-ผู้มีรายได้น้อย

2563 เป็นปีครบรอบก่อตั้ง “กคช.-การเคหะแห่งชาติ” ครบรอบ 47 ปี

เบ็ดเสร็จพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงรายได้ปานกลาง 737,151 หน่วย เฉลี่ยปีละ 15,684 หน่วย

แบ่งเป็นโครงการบ้านเอื้ออาทร 279,977 หน่วย, แก้ไขปัญหาชุมชนแออัด 233,964 หน่วย, เคหะชุมชน 168,691 หน่วย, เคหะข้าราชการ 50,708 หน่วย, เคหะมหาวิทยาลัยราชภัฏ 2,374 หน่วย

โครงการช่วยเหลือผู้ประสบภัยภาคใต้ 845 หน่วย, ฟื้นฟูเมืองดินแดง ระยะที่ 1 จำนวน 334 หน่วย และแก้ไขวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ 258 หน่วย

ในขณะที่รับมอบภารกิจแผนยุทธศาสตร์ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 20 ปี (2560-2579) จำนวน 2.7 ล้านครัวเรือน เฉลี่ยปีละ 135,000 หน่วย

ภารกิจตามนโยบายกับขีดความสามารถปฏิบัติได้จริงยังห่างกันหลายช่วงตัว ทำให้ผู้บริหารต้องคิดนวัตกรรมการบริหารจัดการเพื่อให้บรรลุตามแผนยุทธศาสตร์ให้ได้มากที่สุด

บ้านเช่าราคาถูกหมื่นหน่วย

ปัจจุบันหัวขบวนภายใต้รัฐบาลประยุทธ์ 1บทบาทและภารกิจขับเคลื่อนนโยบายนำโดย “จุติ ไกรฤกษ์” รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.)

โดยระบุว่า ในโอกาสที่ กคช.ก่อตั้ง 47 ปี ได้มอบนโยบาย พม.กับการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน 5 ยุทธศาสตร์ ประกอบด้วย

1.สนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยได้มาตรฐาน 2.สร้างระบบการเงินและสินเชื่อบ้านเพื่อให้ประชาชนเข้าถึงระบบการเงิน 3.บูรณาการความร่วมมือกับพันธมิตรทั้งภาครัฐและเอกชน

4.ส่งเสริมให้ชุมชนเข้มแข็ง สามารถพึ่งตนเองได้ และ 5.บริหารจัดการระบบสาธารณูปโภคในโครงการ จัดการที่ดินและผังเมืองที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม

“เรื่องใหม่ที่ผมมอบเป็นนโยบายของการเคหะฯ คือ ในภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ทำให้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางอาจยังไม่พร้อมจะมีเงินดาวน์หรือเงินผ่อนบ้าน ดังนั้น ทำยังไงให้มีตัวเลือกของการเช่าทดแทนการผ่อน ผมสั่งการไม่ถึง 1 เดือน ทางผู้บริหารตอบสนองได้รวดเร็วโดยมีที่อยู่อาศัยให้เช่า 10,000 หน่วยทั่วประเทศ เฟสต่อไปผมขอเพิ่มอีก 10,000 หน่วย ซึ่งทางการเคหะฯรับนโยบายไปแล้ว”

กลายเป็นที่มาของการตัดริบบิ้นส่งมอบบ้านเช่าราคาถูกลอตแรก เริ่มต้น 999-2,500 บาท/เดือน โดย “พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา” นายกรัฐมนตรี เมื่อวันจันทร์ที่ 17 กุมภาพันธ์ 2563 ที่ผ่านมา

เทรนด์ใหม่คนแห่เข้าเมือง 40%

ในโอกาสเดียวกันนี้ “รมต.จุติ” แสดงวิสัยทัศน์และมอบนโยบายฝากเป็นการบ้านผู้บริหารการเคหะฯ ว่า ที่อยู่อาศัยควรปลอดยาเสพติด ไม่ควรเป็นแหล่งเพาะอาชญากรรม เทคโนโลยีเป็นเรื่องจำเป็นและต้องทำในระดับต้น ๆ

“เศรษฐกิจโลกและประเทศไทยเริ่มมีปัญหา เราเคยสร้างบ้านราคาถูกให้กับผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง แต่วันนี้เศรษฐกิจโลกก็ดี ข้อพิพาทภูมิศาสตร์การเมืองทั่วโลก ทำให้ผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางได้รับผลกระทบก่อน เป็นที่มานโยบายค่าเช่าเพราะเขาไม่มีปัญญาผ่อนบ้าน อาจต้องรอ 3 ปีถึงจะคิดเรื่องเงินดาวน์ เงินผ่อน”

และ “กคช.เก่งมากสามารถสนองนโยบายได้ภายในเวลาต่ำกว่า 1 เดือน โครงการบ้านเช่า 999-2,500 บาท/เดือน ต่ำกว่าค่าเช่าตลาด 50% คนรายได้ไม่ถึง 20,000 บาท กินวันละ 80 บาท ถ้าได้รับค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท มันมีความหมายมากสำหรับเขา นับเป็นทานบารมีของการเคหะฯ…”

วิสัยทัศน์ : นวัตกรรมบ้านผู้สูงวัย

จากเทรนด์โลกช่วงปี 2563-2569 จะมีประชากรอายุเกิน 60 ปีเติบโตอย่างก้าวกระโดด ถึงวันนั้นหลายคนพ้นวัยทำงาน จำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัย ถ้าไม่มีโครงสร้างเหล่านี้รองรับ ซึ่งควรเป็นบ้านเฉพาะปราศจากการหกล้ม ไม่เป็นผู้ป่วยติดเตียง ไม่เป็นภาระค่าใช้จ่ายมหาศาล

นำไปสู่การมอบนโยบายให้เริ่มทำ 4 มุมเมืองในพื้นที่กรุงเทพฯก่อน ต่างจังหวัดที่ไหนสามารถทำได้ก็ให้เริ่มทำในเขตชุมชนเมือง

นอกจากนี้ ประเมินพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการย้ายถิ่นฐานของประชากร พฤติกรรมการทำงาน การสื่อสารผ่านช่องทางโซเชียลกลายเป็นเรื่องสำคัญ เพราะอาชีพใหม่ ๆ อาจไม่ต้องไปทำงานนอกบ้าน ดังนั้น จึงต้องทำยังไงให้ทำงานที่บ้านได้ ชีวิตมีความสุข และมีรายได้ด้วย

“ในอดีต 25 ปีที่แล้ว เรามีสังคมเมือง 25% ชนบท 75% แต่วันนี้สังคมชนบทหายไปย้ายเข้ามาอยู่ในเมืองมากขึ้น อัตราส่วนกลับด้านเป็นสังคมเมืองเพิ่มเป็น 40% ชนบท 60% เพราะฉะนั้น นวัตกรรมทั้งหลายที่การเคหะฯคิด ต้องคิดเพื่อช่วยตอบโจทย์ทั้งหลายที่เปลี่ยนแปลงเร็ว”

เร่งสร้างบ้านผู้สูงวัย 4 มุมเมือง

“รมต.จุติ” เปิดใจกับ“ประชาชาติธุรกิจ” ด้วยว่า ในฐานะรัฐมนตรีว่าการ พม.อยากให้คนมีโอกาสมีบ้านให้ได้มากที่สุด

จึงได้บอกกับผู้ว่าการ กคช.ไปหาโมเดล“สร้างบ้านดี สร้างเร็ว ราคาถูก” เพื่อให้ประชาชนได้อยู่อย่างมีคุณภาพ ถือเป็นส่วนหนึ่งของยุทธศาสตร์ชาติเพื่อให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งทุกวันนี้ประชาชน 70% ยังไม่มีกรรมสิทธิ์บ้านเป็นของตนเอง

อย่างไรก็ตาม ปัญหาระดับเขยื้อนภูเขา ก็คือ ขั้นตอนระบบราชการไทย

“นี่คือปัญหาของประเทศไทย โครงการผมไปดูการเคหะฯที่รับเงินเยียวยาเมื่อปี 2562 คณะรัฐมนตรีอนุมัติโครงการในปี 2558 ผมบอกว่ารอ 5 ปีแบบนี้ใครก็รอไม่ไหว และประเทศก็ตามใครไม่ทันหรอก ติดขัดเรื่องระเบียบมากครับ”

นวัตกรรมล่าสุด คือ บ้านราคาประหยัดที่ดีไซน์และสร้างบ้านตัวอย่างแล้ว 3 รุ่น ณ บริเวณสำนักงานใหญ่ กคช. ถนนนวมินทร์ เขตบางกะปิ ซึ่งการขยายผลได้เห็นแน่นอนในปี 2563

นโยบาย คือ สร้างโครงการนำร่องรองรับผู้สูงอายุ บนทำเล 4 มุมเมืองของกรุงเทพฯ ควบคู่สร้างในพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ

“วันนี้แบบบ้านคอนเซ็ปต์เสร็จแล้ว รอเสนอ ครม. สำนักงบประมาณสภาพัฒน์ ถ้าสำเร็จจะเป็นปัจจัยสำคัญรองรับผู้สูงวัย ซึ่งบ้านเคยสร้าง 6 เดือนเสร็จ ร่นเวลาเหลือ 1 เดือนได้ การร่นเวลาลงหมายถึงต้นทุนที่ถูกลง โอกาสประชาชนก็มีมากขึ้น”

หาช่องระดมทุนนอกงบประมาณ

อีกฟากฝั่งของ “ดร.ออด-ธัชพล กาญจนกูล” ผู้ว่าการ กคช. กล่าวเพิ่มเติมกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ปี 2562-2563 ทิศทาง กคช.เป็นปีแห่งนวัตกรรม

โดยมีวาระหลัก 3 เรื่องที่ขอรับการสนับสนุนจากรัฐบาล ได้แก่ 1.เงินอุดหนุนบ้านผู้มีรายได้น้อย ปีงบประมาณ 2563 ตั้งต้นขอไป 4,000 ล้านบาท ถูกตัดรอบแรกเหลือ 1,700 ล้านบาท ล่าสุดถูกหั่นอีกรอบเหลือ 1,400 ล้านบาท

เงินอุดหนุนดังกล่าวเป็นตัวเข้ามาซัพพอร์ตในราคาบ้านและคอนโดฯการเคหะฯทุกยูนิต ตั้งแต่ยูนิตละ 1.2-1.8 แสนบาท เพื่อให้มีราคาขายเป็นที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย

2.ขอสนับสนุนในการระบายที่ดินเปล่าที่ตกค้างจากนโยบายบ้านเอื้ออาทร เรียกว่า sunk cost 4,000 ไร่ โดยขอมติคณะรัฐมนตรีให้สามารถลดราคา 20-50% เพื่อดึงดูดผู้ซื้อ

และ 3.ขอรับการสนับสนุนในการออก social bond 5 ปี (2563-2567) วงเงินรวม 3.3 หมื่นล้านบาท สำหรับระดมทุนนอกงบประมาณเพื่อนำมาสานต่อภารกิจหลักในการสร้างที่อยู่อาศัยผู้สูงวัยและผู้มีรายได้น้อยโดยตรง

“จากการทำ sounding รอบแรกมีผลตอบรับที่ดีเพราะเจาะจงขายนักลงทุนสถาบัน ซึ่งให้ความสำคัญกับกิจกรรมเพื่อสังคมโดยเฉพาะอยู่แล้ว คาดว่าดอกเบี้ยไม่เกิน 2% ส่วนหนึ่งมาหมุนเวียนใช้หนี้ที่มีอยู่ 20,000-30,000 ล้าน เทียบกับแอสเซตการเคหะฯ 50,000 ล้าน ถือว่าหนี้ไม่เยอะ”

2563 ปีแห่งนวัตกรรม

สำหรับธีมปีแห่งนวัตกรรมนั้น ในปี 2562 เน้นบริหารจัดการปรับปรุงประสิทธิภาพผู้รับเหมา ใช้วัสดุก่อสร้างนวัตกรรมแต่มีราคาถูกลง เช่น ร่วมกับการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย (กฟผ.) ทำโครงการโซลาร์รูฟ หลอดไฟเบอร์ 5 ฯลฯ

ในส่วนกำลังซื้อลูกค้าผู้มีรายได้น้อย มีปัญหาปฏิเสธสินเชื่อหรือกู้ไม่ผ่าน 30-70% หมายความว่า คนสนใจบ้านการเคหะฯเท่าเดิมแต่กู้ไม่ผ่านมากขึ้นเพราะความสามารถการชำระหนี้ไม่พอ

ดังนั้น กคช.จึงต้องพัฒนาสินค้าในราคาถูกลง เพื่อเป็นการเพิ่มความสามารถในการกู้ทางอ้อม

สำหรับปี 2563 แผนงานนวัตกรรมเน้น 3 เสาหลัก คือ “การตลาด-ฐานข้อมูล-การก่อสร้าง”

“นวัตกรรมการตลาด” ทาง กคช.เริ่มมานานแล้วในการเปิดจองบ้านผ่านระบบออนไลน์ ล่าสุดยอดจองบ้าน 10,000 กว่าราย เพิ่มเป็น 28,000 กว่าราย ณ เดือนมกราคม 2563

“นวัตกรรมฐานข้อมูล” ระบบดาต้าเบสเดิมมีอยู่แล้วแต่จะต่อยอดให้เป็นโมเดลใหม่ เชื่อมโยง GIS พิกัดภูมิศาสตร์ โครงการตั้งอยู่ที่ไหน ความหนาแน่นชุมชน ที่ตั้ง ใกล้สถานที่อะไรบ้าง เน้นฐานข้อมูลหลักเรื่องชุมชนผู้มีรายได้น้อยทั่วประเทศ 1,908 ชุมชน จาก 2,300 โครงการ 6 แสนกว่าราย

โดยจะเชื่อมโยงกับข้อมูลภาครัฐ โดยเชื่อม family data หมายเลขบัตรประชาชนเชื่อมกับบัตรสวัสดิการของรัฐ ในอนาคตถ้าเชื่อมข้อมูลได้ 3 ส่วน คือ ข้อมูลเชิงเศรษฐกิจ สังคม และการอยู่อาศัย จะสามารถวิเคราะห์ดีมานด์ ซัพพลาย กำหนดรูปแบบที่อยู่อาศัย ทำเลที่ตั้ง ฯลฯ

“นวัตกรรมการก่อสร้าง” ซึ่ง “ผู้ว่าการธัชพล” กล่าวอย่างมั่นใจว่า เป็น core competency ของการเคหะฯ โดยโครงการ proudly present คือโครงการสมาร์ทซิตี้ แฟลตดินแดงตั้งเป้าแบ่งการพัฒนา 4 เฟส 20,000 กว่ายูนิต

นวัตกรรม “บ้าน 3 ประหยัด”

ทั้งนี้ การเคหะฯยังรับมอบภารกิจพิเศษตามนโยบายของรัฐมนตรีเจ้ากระทรวง พม. สำหรับปี 2563 วิสัยทัศน์ในภาวะเศรษฐกิจภาพรวมไม่สดใสมากนัก จึงต้องการให้มีที่อยู่อาศัยที่สามารถสนองตอบต่อกำลังซื้อผู้มีรายได้น้อยหรือบ้านคนจนให้มากขึ้น

เป็นที่มาของโครงการ “บ้านราคาประหยัด” ที่มีคอนเซ็ปต์ดีไซน์เป็นบ้าน 3 ประหยัด คือ 1.ประหยัดเวลาก่อสร้าง ใช้เวลาก่อสร้างแล้วเสร็จภายใน 2 สัปดาห์ มีการหล่อชิ้นส่วนสำเร็จรูปจากโรงงาน และทำระบบฐานรากให้แข็งแรงแน่นหนา

2.ประหยัดค่าใช้จ่าย โดยการเคหะฯออกแบบโดยยึดหลักการพื้นฐานสนองตอบการใช้ชีวิตแบบครอบครัวขนาดเล็ก สร้างบนที่ดินขนาด 20 ตารางวา ราคา 2.5-3 แสนบาท

ในกรณีที่ประชาชนมีที่ดินเป็นของตัวเอง สามารถมาขอแบบพิมพ์เขียวเพื่อนำไปปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตัวเองได้เลย

3.ประหยัดพลังงาน นอกจากเป็นบ้านราคาถูกใช้งบประมาณก่อสร้างตัวบ้านไม่สูงมาก ยังมีดีไซน์เป็นบ้านประหยัดพลังงานอีกด้วย หลักการออกแบบใช้หลักการคล้ายกับการเป็นบ้านเบอร์ 5

โดยมีการติดตั้งวัสดุป้องกันความร้อนเข้ามาในตัวบ้าน เช่น ใส่ฉนวนกันความร้อน ติดตั้งโซลาร์รูฟท็อปหรือระบบพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคา มีพื้นที่แลนด์สเคปด้านนอกตัวบ้าน ยกระดับคุณภาพชีวิตให้กับผู้อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ยังมีการออกแบบอารยสถาปัตย์หรือ universal design ซึ่งเป็นหลักการออกแบบที่อยู่อาศัยเพื่อคนทุกวัย เช่น ผู้สูงอายุ ไม่ต้องก้มมาก มีทางลาดเข้าตัวบ้าน สิ่งที่กำลังพัฒนาต่อ คือ ประตูบ้านที่เปิดให้วีลแชร์เข้า-ออกไปมาได้สะดวก แต่ยังมีข้อจำกัดเพราะบานประตูต้องกว้างกว่าปกติ เป็นต้น

“บ้าน 3 ประหยัดเป็นโมเดลที่ท่านรัฐมนตรีจุติอยากให้ทำบ้านผู้สูงอายุ 4 มุมเมือง และได้รับการบ้านเพิ่มไปทำในภูมิภาคด้วย ต้องรีบดำเนินการและบรรจุเป็นโครงการเร่งด่วนในแผนงาน กคช.”

ฟังก์ชั่นมหัศจรรย์ ที่ดิน 20 ตารางวา ตัวบ้าน 20-36 ตารางเมตร

หลายคนอาจไม่รู้ ทำไมการเคหะฯทำบ้านได้ถูกกว่าบริษัทเอกชนเหตุผลหลักเพราะการเคหะแห่งชาติเป็นรัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อรับมอบภารกิจหลักในการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยโดยเฉพาะ

ดังนั้น เพื่อให้สามารถบรรลุเป้าหมายของการจัดตั้งองค์กร รัฐจึงให้สิทธิพิเศษบางประการเพื่อทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการผ่อนคลายลง

อาทิ ไม่ต้องขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินนั่นหมายความว่า ภายใต้กฎหมายหมู่บ้านจัดสรร บริษัทเอกชนต้องปฏิบัติตามกฎเหล็กอย่างเคร่งครัด เช่น สร้างทาวน์เฮาส์ขาย ที่ดินต้องเริ่มต้น 16 ตารางวา, บ้านเดี่ยวต้องเริ่มต้น 50 ตารางวา

แต่บ้านในโครงการเคหะชุมชนของการเคหะฯ สามารถทำบ้านเดี่ยวเริ่มต้นบนที่ดิน 20-30 ตารางวาได้

นอกจากนี้ บ้านการเคหะฯทุกหลัง คอนโดมิเนียมการเคหะฯทุกห้อง ยังมีเงินอุดหนุนจากรัฐบาลมาช่วยถัวเฉลี่ย เพื่อให้มีราคาที่ผู้มีรายได้น้อยจะสามารถจับต้องได้ เฉลี่ยอยู่ที่ 1.2-1.8 แสนบาท/ยูนิตในปัจจุบัน

เวอร์ชั่นล่าสุดที่คาดว่าเป็นผลงานในยุค “จุติ ไกรฤกษ์” เป็น รมว.การพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ มีการรีดีไซน์แบบบ้านรุ่นใหม่ ใช้ชื่อว่า “บ้านราคาประหยัด” มี 3 แบบบ้านด้วยกัน

จุดเน้นเป็นบ้านเดี่ยว ราคาเริ่มต้น 3 แสนบาท บนที่ดิน 20 ตารางวาเท่ากัน แต่ขนาดตัวบ้านหรือขนาดพื้นที่ใช้สอยไม่เท่ากัน เริ่มตั้งแต่ 20-28-36 ตารางเมตร

รายละเอียด แบ่งเป็น “แบบ A” ที่ดิน 20 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 20 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 1 พื้นที่อเนกประสงค์ 1 ห้องน้ำ 1 ที่จอดรถ เฉลียง ลานซักล้าง

“แบบ B” ที่ดิน 20 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 28 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 พื้นที่อเนกประสงค์ 1 ที่จอดรถ เฉลียง ลานซักล้าง

“แบบ C” ที่ดิน 20 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 36 ตารางเมตร ฟังก์ชั่น 2 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ 1 พื้นที่อเนกประสงค์ 1 ที่จอดรถ เฉลียง ลานซักล้าง

บนราคาประเมินราคาบ้าน+ที่ดินเริ่มต้น 3 แสนบาท โจทย์อยู่ที่ค่าก่อสร้างตัวบ้านกดให้อยู่ที่ 1-1.5 แสนบาท พอจะทำได้

แต่งานยาก คือ การจัดหาที่ดินที่มีต้นทุนไม่สูงมากนัก เพื่อทำให้เป็นราคาผู้มีรายได้น้อยอย่างแท้จริง

ดังนั้น จึงมีแนวโน้มสูงที่โมเดลการเปิดขาย อาจมีทั้งขายแบบโอนกรรมสิทธิ์ หรือฟรีโฮลด์ กับการขายสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี หรือลีสโฮลด์

เป้าหมายอาจเริ่มต้นขายภายใต้แคมเปญเป็นบ้านผู้สูงอายุ ซึ่ง “รมว.จุติ” อยากเห็นผุดพรึ่บในพื้นที่กรุงเทพฯ 4 มุมเมือง และจังหวัดหลักที่มีศักยภาพสูง

หากโมเดลนี้ประสบความสำเร็จ จะกลายเป็นผลงานชิ้นโบแดงในโอกาสครบรอบก่อตั้ง 47 ปี ของการเคหะแห่งชาติอย่างแน่นอน