ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.2 พีระพงศ์ ออริจิ้น มองบวก เงินทุนไหลเข้าไทย

happy problem.. อดทนรอบัดเจตคอนโดกลับมากลางปี 2566

“พีระพงศ์ จรูญเอก” นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ประเมินกลยุทธ์การทำธุรกิจคอนโดมิเนียมในปี 2566 เผชิญปัจจัยบวกเพียบ ทั้งภาคการท่องเที่ยว จีดีพีที่ตัดเกรดให้สูงถึง 5% การจ้างงาน กำลังซื้อฟื้นตัว บวกแรงหนุนจากกำลังซื้อต่างชาติ เอาชนะปัจจัยลบทั้งดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนแพง-ค่าแรงขั้นต่ำ

รอยต่อปี 2565-2566 ตลาดคอนโดมิเนียมเราอยู่ในช่วงที่เป็นขาขึ้นแต่ว่าต้องออกแรง ไม่ใช่เหมือนขึ้นบันไดเลื่อน ตอนลงจากโควิดเราลงลิฟต์ เป็นขาขึ้นที่ต้องเหนื่อยกับมัน ออกแรงหน่อยแล้วก็มีกลยุทธ์หน่อย ไม่ได้เป็นขาขึ้นที่ขึ้นกันง่าย ๆ นัก แล้วก็จะมีบางคนที่จะขึ้นไม่ไหว คงต้องพยายามปรับตัวกันไป

ภาพใหญ่มีปัจจัยบวกเรื่องจีดีพีของประเทศ แนวโน้มปี 2566 เราจะโตกว่าคนอื่นในภาพรวม จีดีพีของไทยประมาณการณ์ไว้ปีนี้ 4.1% ปีหน้า 4.7%ข้อมูลจากไอเอ็มเอฟและกรุงไทย ส่วนจีดีพีโลกจะหดตัวลงเหลือ 3.2% และ 2.7% ในบางประเทศจะมีภาวะจีดีพีติดลบสองควอเตอร์ติดกัน

มันก็เป็นเทคนิคอลด้วยเพราะว่าเขาโตเยอะ ยุโรป อเมริกาที่ไม่กลัวโควิดเขาโตในปี 2021 อยู่ที่ 5.8% เลย ก็ไม่แปลกใจว่าโตเยอะมันจะส่งผลว่าที่เหลือจะโตถดถอย แล้วก็สปอร์ตไลท์จะมาส่องประเทศที่โตช้าก็คือประเทศไทย

จึงเป็นเรื่องที่ดีว่าทั้งโลกไม่มีที่ลงทุน เมืองไทยจะมีโอกาสมีพร็อพเพอร์ตี้ในการลงทุน เขาไปทำกำไรกันมาทั่วโลกหลายรอบ แล้วกำลังจะเอาเงินตรงนั้นมาทำกำไร ซึ่งกำไร จากค่าเงินด้วยเพราะว่าค่าเงินในฝั่งอเมริกา ตัวยูเอสดอลลาร์แข็งเหลือเกิน ตัวบาทก็อ่อนเหลือเกิน ค่าเงินบาทแข็งขึ้นมานิดเดียว จริง ๆ แล้วเราได้รายได้จากการท่องเที่ยวบาทไม่ได้แข็งขึ้น

เขาเอาเงินมาลงทุนเขาได้กำไรจากค่าเงินบาทที่แข็งตัวขึ้นด้วย เงินที่เข้ามาก็จะทำให้เงินบาทแข็งด้วย

ได้กำไรจากภาคตลาดทุนที่เราเอาเงินมาลงทุนพอสมควร เพราะว่าเรามีการเติบโตของตัวหุ้นพื้นฐานของเราส่วนใหญ่เป็นพวกแวลู่สต๊อก แล้วก็ธุรกิจดั้งเดิมจะเติบโตขึ้นในปีหน้าค่อนข้างดี โดยเฉพาะภาคบริการและการท่องเที่ยว

กระเทาะปัจจัยบวก-ลบ อสังหาฯ ปี 2566

มีปัจจัยบวกแล้วก็ปัจจัยลบ ปัจจัยบวก เช่น สถานการณ์โควิดมีทิศทางที่ดีขึ้น ช่วงที่ผ่านมาดีแล้วเราก็วางใจสบายใจกัน คนที่ยังไม่ได้ติดช่วงนี้ก็ได้ติดกัน ตัวเลขไปถึงระดับ 3,000 คนแล้ว แต่ก็มองในแง่ดีว่ามันสร้างภูมิคุ้มกันหมู่หลังจากคนกลุ่มสุดท้ายที่เริ่มติด บ้านเราคงติดกันน้อยมากแล้ว

เศรษฐกิจฟื้นตัว จีดีพีมีแนวโม้นที่เติบโตขึ้นในปี 2021 เห็นตัวเลขแล้วเติบโตขึ้นในปี 2022 แล้วก็เทรนด์ปี 2023 กำลังจะเติบโตขึ้นค่อนข้างเยอะในระดับ 4.7% เป็นตัวเลขที่ดีมาก ภาคอสังหาฯ จริง ๆ ชอบอยู่แล้วจีดีพี เราขอแค่ 3-4 % ไปเรื่อย ๆ เราพอใจมากแล้ว ในปีหน้าจะเป็นปีที่เติบโตสูงที่สุด ส่วนตัวผมมองถึง 5% เลย

จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยภาคท่องเที่ยวสัดส่วนถึง 20% ของจีดีพี วันนี้เป็นอะไรที่น่าตื่นเต้นมาก ผมยกตัวอย่างโรงแรมของกลุ่มออริจิ้นในภูเก็ต เรามีโรงแรม 3 ดาวชื่อไอบิสกะตะ ตอนช่วงไตรมาส 2/65 ก่อนเปิดประเทศค่าห้องอยู่ที่ 800-900 บาทเทียบเท่าโรงแรม 3 ดาว ตอนก่อนโควิดได้ 1,000-1,200 บาท ล่าสุด 3,600 บาท ขึ้นมา 4 เท่า

ตอนนี้ห้องโรงแรมในภูเก็ตเต็มหมด ภาคท่องเที่ยวฟื้นตัวแรง เบสเดิมเรามีคนอินเดียตอนนี้เรามีคนรัสเซียเป็นหลักเข้ามาเต็มเกาะภูเก็ต มีชาร์เตอร์ไฟล์เพิ่มวันละ 3 ไฟล์ทจากมอสโก ขนมาวันละประมาณ 1,000 คน ยังไม่รวมไฟล์ทปกติต่าง ๆ นา ๆ มากมาย

ผมเพิ่งไปภูเก็ตมาเมื่อเสาร์-อาทิตย์ต้นเดือนพฤศจิกายน 2565 ที่ผ่านมา เราก็ไปดูพร็อพเพอร์ตี้น่าจะฟื้นตัวแรง วิลล่ามีเท่าไหร่ก็ขายหมด วิลล่าสำหรับเช่าก็หมดด้วย ของภูเก็ตขึ้นมาเลย หาคนทำงานยาก คนปูเตียงวันนี้ไม่มีแล้ว ลำบากมาก มันเป็นแฮปปี้พร็อบเบลมที่ไม่มีใครคิดมาก่อน จริง ๆ เป็นสัญญาณอย่างหนึ่งการเติบโตแบบแนวชัน ๆ มันจะเกิดทั่วไปทั้งประเทศ มีความเป็นไปได้

เรามีโรงแรมไอบิส อ่าวนาง กระบี่ด้วย ทยอยดีขึ้นเรื่อย ๆ คาดว่าในช่วงคริสต์มาส ไอบิสที่อยู่ กระบี่ ภูเก็ต หัวหิน เราเคยทำได้ 2,000 บาทตอนท่องเที่ยวดีสุด ๆ ตอนนี้ภูเก็ตไป 3,600 บาทแล้ว ส่วนใหญ่มาอยู่เป็นลองเทอมด้วย ตั้งแต่ 2 อาทิตย์-3 เดือน หนีหนาวมา หนีทหารมาด้วย (ยิ้ม)

ใครอยู่รัสเซีสตอนนี้โดนเกณฑ์ไปเป็นทหาร มากับเงินตั้งแต่ระดับกลาง ระดับล่าง ระดับบน ได้ทุกระดับเลย แล้วก็เป็นประเทศที่รายล้อมด้วยคาซัคสถาน อุสเบกิสถาน ยูเครน มากันหมด ประเทศยุโรปก็หนีเรื่องเงินเฟ้อเข้ามาใช้ชีวิตในเมืองไทยที่ทั้งถูก ทั้งดี อากาศก็อบอุ่น

ท่องเที่ยวบูม อสังหาบูมตาม

ทุก ๆ ครั้งเมื่อการท่องเที่ยวบูม อสังหาริมทรัพย์ก็จะบูมตาม มีเรื่องแฟนคลับประจำ เหมือนเราชอบไปซื้อคอนโดฯ ที่พัทยาเพราะเราชอบเที่ยวพัทยา หรือหัวหินก็ตาม ไปเที่ยวบ่อย เสร็จแล้วก็ซื้ออสังหาฯ บ้านเราราคาถูก อาหารการกินก็ถูก ลิฟวิ่งคอสต์ถูกมันมีความน่าสนใจ

ผมยกตัวอย่างอีกโรงแรมนึงของเราที่ชื่อสเตย์บริดจ์ สวีท ทองหล่อ อยู่ปากซอยทองหล่อ 5 อัตราเข้าพักรันอยู่ 95% ตอนไตรมาส 2/65 ก่อนที่ภาคท่องเที่ยวจะเปิดประเทศ ค่าห้องอยู่ที่ 2,000 บาท เป็นโรงแรม 4-5 ดาว ช่วงก่อนโควิดได้ 3,800-4,500 บาทในช่วงไฮซีซั่น ตอนช่วงไตรมาส 2/65 ได้ 2,000 บาท ราคาช่วงเดือนธันวาคมไป 6,000 บาทแล้ว

จะเห็นภาคท่องเที่ยว งบธุรกิจโรงแรมที่จะดี เราเห็นไตรมาส 3/65 ที่มันดีกว่าไตรมาส 2/65 แล้ว เพราะเริ่มเปิดเมือง คนบินมาได้ ค่าห้องโตขึ้น 27% จากไตรมาส 2/65 แนวโน้มไตรมาส 4/65 จะโตกว่าไตรมาส3/65 อาจจะถึง 40% แล้วจะทำฮิสเทอรี่ไฮ เรามีโรงแรมอยู่ในเครือที่โอเปอเรทแล้ว 7-8 โรง กำลังสร้างใหม่ 20 โรง ภาคท่องเที่ยวเองจะกลับมาด้วยคุณภาพ อันนี้วงเล็บว่าจีนยังไม่มา

ใครมีเพื่อนอยู่ภูเก็ตลองถามดูตอนนี้ภูเก็ตระเบิดแล้ว ผมไปไฟล์ทเช้าวันเสาร์ดีเลย์ 2 ชั่วโมง ไฟล์กลับเย็นวันอาทิตย์ดีเลย์ 3 ชั่วโมง มันขึ้นไม่ได้ลงไม่ได้ ไฟล์ทเยอะเกิน ไปถนนคนเดินภูเก็ตที่เขาเรียกหลาดใหญ่มีแต่ฝรั่ง แต่ก่อนเคยเห็นมีแต่จีน

ตอนช่วงโควิดเราไปเที่ยวดำน้ำกันมีแต่คนไทย เดินก็มีสเปซ ช้อปกันสนุก เดี๋ยวนี้ไม่มีสเปซให้เดินเลย หายใจรดต้นคอกันเป็นฝรั่งหมด เป็นอะไรที่น่าสนใจมาก เป็นสัญญาณว่าภูมิภาคอื่น ๆ ก็จะเป็นลักษณะนี้แหละ

ในทำนองเดียวกัน รัสเซีย-ยูเครน ยุโรปที่มีปัญหา จีน ฮ่องกง ไต้หวันมีปัญหา เรากำลังจะได้รับเบเนฟิตจากเคสนี้เช่นเดียวกัน เราไม่ค่อยได้ยินเรื่องไต้หวันบ่อยนักแต่ตอนนี้มีทุนไต้หวันเข้ามาเรื่อย ๆ บอกอยากได้โรงแรมระดับ 2,000-4,000 ล้านบาท อยากได้คอนโดฯ อยากได้บ้านจัดสรร เพราะว่ารัฐบาลใหม่ของจีนมีเมนชั่นว่าจะรวมไต้หวัน เพราะฉะนั้นเงินไต้หวันคงหลั่งไหลเข้ามาในภูมิภาค

ฮ่องกงเองก็รวมสเต็ปแล้ว แม้กระทั่งการจัดระเบียบสังคมในประเทศจีนเอง ปัจจุบันพยายามจะลดช่องว่างในสังคมก็คือเงินของบริษัทใหญ่ ๆ คนรวย ๆ ก็ต้องมากระจายให้คนชั้นกลาง ชนชั้นล่างแทน เป็นการจัดระเบียบสังคมใหม่ คนที่มีตังค์ในบัญชีก็พยายามที่จะหาช่องทางในการที่จะเซฟเงินเหล่านี้ในต่างประเทศ

สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือคนที่แคปเจอร์โอกาสได้แล้วก็เป็นวินเนอร์ในยุคโควิดคือสิงคโปร์ ซึ่งสิงคโปร์เขาตั้งรับโอกาสนี้เลย คน 1% แรกที่รวยที่สุดในเมืองจีนวันนี้มีคอนโดมิเนียมราคาแพงที่สิงคโปร์ไปแล้ว สิ่งที่เกิดขึ้นคือคอนโดฯ ในสิงคโปร์ ช่วงตั้งแต่โควิดมาจนถึงปัจจุบันราคาขึ้น 15% ไม่เคยมีมาก่อน

เขาก็พยายามทำคูลลี่เมสเชอร์ลดความร้อนแรงลง โดยการเพิ่มมาตรการภาษีของบายเออร์ จากประมาณ 12% เป็น 17% ราคาต้นทุนของผู้ซื้อก็ขึ้นทันทีอีก 5% บังคับการซื้อขายเปลี่ยนมือไม่ได้ภายใน 3ปี ถ้าซื้อขายภายใน 3 ปี เจอภาษี 20% เก็งกำไรไม่มีแล้ว เข้ามาอยู่นานล้วน ๆ ก็แล้วใครจะอยู่

LTV (วีซ่าระยะยาว) คนต้องมาลงทุน 50 ล้านเหรียญสิงคโปร์หรือประมาณ 1 พันล้านบาท เขาให้วีซ่า 3 คนพ่อแม่ลูก ก็ชัดว่าคนจีนส่วนใหญ่มีลูกคนเดียว เป็นอะไรที่เฉพาะเจาะจงอยู่แล้วว่ารัฐบาลสิงคโปร์เจาะตลาดกลุ่มนี้เลย

ผมพูดเพื่อให้รับฟังว่าทำไมเราไม่เห็นโอกาสนี้บ้าง ก็น่าสงสารประเทศไทยที่เรามองไม่เห็นโอกาสเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการเงินก็ดี การเมืองก็ดี ทางสมาคมอาคารชุดไทยเราชงไปหมดแล้วหลาย ๆ สิ่งหลายช่องทาง วันนี้ถือโอกาสเล่าให้ฟัง

จริง ๆ แล้วคน (ต่างชาติ) อยากมาอยู่กับเรา คนไทยมีแอสเสทที่ดีที่สุดคือคนไทยไม่ใช่เมืองไทย เมืองไทยดีอยู่แล้วเป็นดินแดนสุวรรณภูมิ คนไทยน่ารัก คนต่างประเทศทุกคนบอกว่าคนไทยน่ารัก อยู่ด้วยง่าย เวลคัมแล้วก็ไม่ซับซ้อน คิดชั้นเดียว ดูเหมือนเอาเปรียบง่ายด้วย จริง ๆ มันเป็นจุดด้อยแต่มันกลายเป็นจุดขายที่ทุกคนอยากมาอยู่กับเรา

ต่างชาติมอง ไทย จุดหมายเวลเนส ฟู้ดคัลเจอร์ ค่าครองชีพต่ำ

คือมาแล้วเขาก็ไม่โกงเราหรอก คงต้องฝากภาคการเมืองแล้วว่าคุณไม่คว้าโอกาสนี้คุณอดแล้ว เรามีพร้อมหมดเลยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นวันนี้ WHO ยกให้เราเป็นเบอร์ 1 เรื่องเวลเนส เรื่องการดูแลสุขภาพ เวลเนสบวกฟู้ดคัลเจอร์ บวกคอสต์ลิฟวิ่งที่ต่ำ บวกอัธยาศัยคน บวกอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นฟรีโฮลด์ มันชนะทุกคนในโลกนี้เลย

เดี๋ยวเราทำงานกับภาครัฐต่อเพื่อขยายเรื่องพวกนี้ วันนี้ต้องทำเรื่องนี้ให้สำเร็จเพราะมันดูจะเป็นเอสเคิร์ฟตัวเดียวของประเทศไทยที่ซักเซส ไม่ใช่ (รถยนต์) อีวีมาเยอะ ๆ โอเคแหละอีวีมาตั้งโรงงานเราก็ดีใจกันถ้วนหน้า เงินอยู่ในประเทศ 5% เขาตั้งโรงงานเสร็จเขาขายเงินเข้าไปกลับไปหมด

ไม่ว่าจะเป็นรถจากประเทศไหนก็ตามโครงสร้างมันเป็นลักษณะนี้ เขามาจ้างงานคนไทยนิดหน่อย ยิ่งรถอีวีเป็นโรบอทหมด เป็นแขนกลหมดในโรงงาน อาจจะดีบ้างในการทำพวกเทรดดิ้ง โชว์รูม

แต่ภาคท่องเที่ยว ภาคเรียลเอสเตสตัวนี้เป็นจีดีพีใหม่ คน 1 คน ครอบครัว 1 ครอบครัวมาอยู่ในเมืองไทยซื้อบ้าน 20-30 ล้าน อยู่ 10 ปี ใช้เงินอีก 20-30 ล้าน 1 ครอบครัวใช้เงิน 50 ล้าน ถ้าเอาตัวเก่า (นโยบายรัฐบาลดึงต่างชาติมั่งคั่งมาพักอาศัยระยะยาวในไทย) มาลงทุนด้วย 40 ล้านบาท 1 ครอบครัวได้ 100 ล้านเลยนะ ถ้าเข้ามาสัก 1,000 คนจะได้เป็นแสนล้านบาท มีผลกับจีดีพีทันทีมากมายมหาศาล

ประเทศไทยคนเกิดน้อย สังคมสูงวยเราต้องรับคนเหล่านี้เข้ามากระตุ้นเศษฐกิจเมืองไทย ถ้าเลือกได้ คอลเลคเคชั่นได้ ผมว่าได้ทุกระดับด้วย ต่อไปอาจจะไม่ใช่เฉพาะเวลท์ (ต่างชาติมั่งคั่ง) คนมีความสามารถ คนที่เป็นเทคโนแครตจริง ๆ แล้วมีแอลทีอาร์หมด

สะท้อนปัจจัยบวก เปิดทางต่างชาติถือครองที่ดิน 3 ปี

ฝากข้อคิดว่า อย่างคนจีน สมมุติเขามาซื้อแล้วอยู่ไม่ได้ เราชวนเขาอยู่ได้ไหมว่าเรามีโปรโมชั่นพิเศษเพื่อเจาะตลาดจีนโดยเฉพาะนะ ถ้าซื้อคอนโดฯ จากเดิมเขาต้องมีอีลิทการ์ดแล้วก็แอลทีอาร์ แอลทีอาร์จะมีคอมบิเนชันค่อนข้างเยอะ เอาง่าย ๆ ก่อนว่าเป็นพร็อพเพอร์ตี้การ์ด ซื้อราคา 3-5 ล้านบาทให้วีซ่า 2 ปีก่อน ไม่ใช่แค่ 1 เดือนหรือ 6 เดือน

จริง ๆ แล้วต่างชาติที่มาอยู่ในเมืองไทยทำงานถูกต้อง เสียภาษี มีสิทธิแอพพลายเป็นคนไทยแต่มีขั้นตอนเยอะพอสมควรกว่าจะแอพพลายได้ อยู่ประมาณ 3 ปีกฎหมายเก่าเข้าใจว่า 5 ปี ไปแอปพลายที่กระทรวงมหาดไทย พวกนี้มีสิทธิ์ที่จะคิดต่อได้ว่าเรามีสิทธิ์นะ เราก็ทำงานแล้วก็หาช่องทางเพิ่ม 2 ปีมันมีช่องทาง ไม่ใช่ 6 เดือนมันไม่มีช่องทาง เพราะงั้นในการเพิ่มประชากรเรามีปัญหาเรื่องนี้เราต้องทำ

ข้อถัดไปเรื่องการบริโภคภาคเอกชนที่เพิ่มขึ้น และแรงหนุนจากตัวอุปสงค์คงค้าง ใครที่เคยชะลอว่าจะซื้อบ้านซื้อคอนโดฯ ในช่วงโควิดดูอันตรายตอนนี้ปลอดภัยแล้วมันก็จะเป็นหนึ่งในปัจจัยบวก

ส่วนปัจจัยลบ แน่นอนทุกคนก็กังวลเรื่องเงินเฟ้อ การปรับดอกเบี้ยเชิงนโยบาย สเต็ปของดอกเบี้ย ต่างประเทศโดยเฉพาะประเทศใหญ่ ๆ เขาปรับหมดแล้วบ้านเรายังไงก็ต้องปรับ ก็ไม่เป็นไร ผมว่าดอกเบี้ยมีผลกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในภาคที่มันเป็นโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์ไม่ได้เยอะมาก ถึงจะปรับ 1-2% ดีเวลอปเปอร์อย่างเราไม่ปรับราคายังได้เลย เพราะว่าเรามีกระบวนการจัดการต้นทุนที่ดี

ดีเวลอปเปอร์ไทยเก่ง อาจมีปัญหาในภาคโพสต์ไฟแนนซ์เพราะว่าเรตโลนปรับ 1-2% มีผลเยอะ มีผลขนาดบางคนอาจจะกู้ได้น้อยลงจนต้องเปลี่ยนเซ็กเมนต์เลย เช่นกู้ 4 ล้านกู้ไม่ได้ เหลือกู้ 2.5-3 ล้าน ก็ไม่เป็นไรอย่างน้อยยังพอซื้อได้ ถ้าเขามีการจ้างงานที่มั่นคงและมีจีดีพีที่ยังเติบโตอยู่ระดับ 4% ผมว่าโมเมนตัมตัวนี้มันเอาชนะตัวดอกเบี้ยได้ แต่ก็ยังมองว่าหลังจากนั้นยังมีเรื่องการดูแลแบบสเต็ปอัพ

วันนี้ยังไงจีดีพีที่เติบโตขึ้นยังไงเขาก็ยังให้อยู่ แล้วก็เฮ้าส์ซิ่งโลนยังเป็นอะไรที่เป็นคอมฟอร์ทโซนของแบงก์ ปล่อยดอกเบี้ย 3% กว่าใน 3 ปีแรกก็ยังเห็นกันอยู่เกือบทุกแบงก์ มันก็มีผลกระทบบ้างแต่ก็ไม่ได้เยอะนัก เป็นโมเมนตัมที่จะชะลอ ทำให้เครื่องยนต์ไม่ได้แรงเกินไปจนน่ากลัว ซึ่งผมว่ามันเป็นเรื่องที่ดีนะครับ

วิกฤติขาดแคลนพลังงานในยุโรปแน่นอนมันส่งผลทั้งไดเร็กต์และอินไดเร็กต์ พวกต้นทุนที่เกี่ยวกับพลังงานหรือน้ำมันจะทำให้ต้นทุนก่อสร้างกลับไปเหมือนเดิมไม่ได้อีกแล้ว ตราบใดที่เศรษฐกิจเขายังลดความร้อนแรงในภาคของยุโรป อเมริกาไม่ได้ ต้นทุนยังเป็นปัญหาหนักสำหรับเรา แต่ก็ผมก็ไม่กลัวอีก

ภาคต้นทุนเราก็บริหารเก่ง วัสดุ ไหนแพงเราก็เปลี่ยนมาใช้วัสดุอื่นทดแทนได้ ในบ้าน 1 หลัง คอนโดฯ 1 หลัง เรามีพัสดุเป็นหมื่นๆ รายการ พวกนี้เราบริหารจัดการได้ ก็ไม่ได้คิดจะขึ้นราคา

คอนเซ็ปต์จากการปิดเมืองเพื่อควบคุมโรคผมก็ยังคิดว่าเราไม่น่าจะมาล็อคดาวน์อะไรพวกนี้อีก เราน่าจะเป็นสเตทท้าย ๆ แล้ว ผมก็ไปดูในต่างประเทศมามันก็เป็นแบบนี้แหละ พอเริ่มเปิดประเทศ มันก็จะมีหางเวฟที่มันกระตุกขึ้นอีกหน่อยนึง หลังจากนั้นมามันก็จะเริ่มหายไปหมดแล้ว วันนี้เห็นในยุโรปอเมริกาไม่ค่อยเห็นคนติดแล้ว มันติดกันเกือบหมดแล้ว ดูง่าย ๆ ในออฟฟิศเรา ถ้าติดไปเกินกว่าครึ่งแล้วภูมิคุ้มกันหมู่มันเกิดแล้ว

ภาคอสังหาริมทรัพย์ของจีนดูเป็นปัจจัยลบ บางคนก็กังวลว่าจะเป็นเหมือนจีนหรือเปล่า ผมว่าไม่เราก็ไม่ได้ over built เราไม่ได้เปิดโครงการมานานพอสมควรแล้ว เพราะฉะนั้นตัวซัพพลายเก่าถูกดูดซับไปเยอะแล้ว ดีมานด์มีอยู่แล้ว กลับมาจ้างงานกันเยอะ ซัพพลายเก่าก็ไม่ได้เหลือเยอะ ภาคอสังหาฯ ของจีนมีปัญหาเฉพาะตัว การเปิดเมืองภาครัฐเป็นตัวกระตุ้นในการสร้างเมืองใหม่

เศรษฐกิจไทยมีปัญหาเฉพาะตัว เรื่องที่คุยกันผมว่าภาครัฐเอาใจใส่ตรงนี้เป็นอย่างมาก เห็นเข้ามาลดพวกนี้ consumer finance ลิสซิ่งต่าง ๆ เป็นทิศทางที่ดีต้องยอมรับเลยว่าช่วงโควิดที่ผ่านมายิ่งพุ่งเดิม 85%ในเรื่องหนี้ครัวเรือน พอเจอโควิดเข้าไปกลายเป็น 95% เพราะว่าการจ้างงานมันแย่ลง

ถ้าไม่ทำอะไรเลยมันจะกลับไป 87% เองอัตโนมัติอยู่แล้วเพราะการจ้างงานกลับมาคนก็เอาเงินไปใช้หนี้ ดอกเบี้ยลิสซิ่งดอกเบี้ยคอนซูมมิ่งที่ลดลงจะเป็นตัวใหม่ที่จะทำให้เราเห็นตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่ำกว่า 80% ก็ได้ เพราะว่าเขาลดดอกเบี้ยลงมากเยอะมากเลย

ดอกเบี้ยแต่ก่อนขายรถมอเตอร์ไซค์ได้ 30% ตอนนี้จะเหลือ 23% หายไป 7% ต้นทุนการใช้ชีวิตของคนฐานะรายได้น้อย น้อยลงเยอะ อัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น 2% เป็นเรื่องเล็กไม่มีอะไร ดอกเบี้ยเงินกู้ก็มีสเปรด 4% เราทำโครงการได้

ธุรกิจเหมาเช่าโรงแรมภูเก็ตคึก ผู้ประกอบการฟื้นไข้โควิด

ปัจจัยบวกการฟื้นตัวอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว วันนี้มีคนมาเหมาเช่าโรงแรมกันเยอะมาก เกิดอาชีพใหม่เพราะเอเย่นต์ทัวร์เขารู้ ทำบุ๊กกิ้งล่วงหน้า เพื่อนผมหลายคนในภูเก็ตหลายคนก็ปล่อยเหมาเลยเพราะว่าเพิ่งฟื้นจากโควิด บางคนก็เสียดายแต่บางคนก็สบายใจแล้ว จีเอ็มก็ไม่ต้องหาลูกค้าแล้ว ดูแลโอเปอเรชั่นอย่างเดียว เคยขายในช่วงโควิดได้ โรงแรมสามดาวเหลือ 800 บาท

ตอนนี้ราคาเหมา 1,200-1,500 บาทก็ให้แล้ว แต่ของผมไม่ให้เหมา ผมวัดดวงและได้ 3,600 บาท ตรงนี้มันคงไปต่อได้เรื่อย ๆ ถ้าท่องเที่ยวดีจริง ๆ

แรงงานกำลังซื้อสูงขึ้น อันนี้ก็เป็นปัจจัยบวก ถ้าท่องเที่ยวดีเซอร์วิสชาร์จดี โรงแรมผมที่ทองหล่อ เซอร์วิสชาร์จ 15,000-17,000 บาท หรูหรามากเลย มากกว่าเงินเดือนสตาร์ทที่เราจ้างขั้นต่ำ โรงแรมในภูเก็ตสูงสุดแถว ๆ 27,000 – 30,000 บาท เซอร์วิสชาร์จไม่เคยดีมาก่อนขนาดนี้เลย

อาจเป็นว่าช่วงโควิดที่ผ่านมาเขาลดคน มีวิธีต่าง ๆ มากมายเพื่อลดคน ลดค่าใช้จ่าย บางโรงแรมเคยมี 200 คนตอนนี้เหลือ 120 คน ก็โอเปอเรทได้ เซอร์วิสชาร์จก็ขึ้นอัตโนมัติด้วย ทำให้คนเหล่านี้มีเงินมาซื้อข้าวซื้อของซื้อบ้าน ซื้อรถซื้อคอนโดฯ อันนี้เป็นเรื่องที่ดีที่น่าชื่นใจ

นักลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนช่วยเพิ่มยอดขาย เราพูดถึงคนจีนบ่อยกำลังซื้อในจีนบ่อยเพราะมันใหญ่จริง ๆ มานิดเดียวเราก็รวยแล้ว วันนี้นอกจากจีนแล้วเรามีไต้หวัน ฮ่องกงรัสเซีย ยูเครน ยุโรป อินเดีย ตอนนี้เราอาวุธครบมือเลย

เรามีอเมริกาซึ่งดอลล่าร์แข็งมาก มาซื้อพร็อพเพอร์ตี้ได้แบบออนเซลล์เลย ใครมีคอนเน็คชั่นในอเมริกามาซื้อเถอะ ไปขายเถอะ บวกลบไปกลับถือไว้ซัก 2-3 ปีกำไรไม่ต่ำกว่า 50% ด้วย ค่าเงินที่ไปกลับ 2 ทางได้ผลตอบแทนที่ดีมากๆ

ผมจะยกตัวอย่างอีกโครงการที่ปาร์คออริจิ้น พร้อมพงษ์ สุขุมวิท 24 ช่วงก่อนโควิดเราได้ค่าเช่า 800-900 บาท/ตารางเมตรสำหรับนักลงทุนที่ปล่อยเช่า ห้อง 28 ตารางเมตรที่เป็นห้องสตูดิโอ ค่าเช่า 22,000-24,000 บาท ตอนโควิดเหลือ 15,000 บาท ตอนนี้ขึ้นมาเป็น 30,000-32,000 บาท โรงแรมอยากจะเอา (ผู้เช่า) ลองเทอมออกช่วงโควิดเราตุนลองเทอมเข้ามาเถอะ ปล่อยน้อย ๆ ก็ไม่เป็นไร กำไรน้อยไม่เป็นไร

ตอนนี้โรงแรมเราที่ทองหล่อลองเทอมสัดส่วน 60% ปีหน้าขอลองเทอมแค่ 30% มันเห็นโมเมนตัมว่าสุดท้ายคนจะไปเช่าคอนโดฯ ในราคาที่สูงขึ้นเพราะโรงแรมไม่เอาลองเทอมแล้ว ถามว่าท่องเที่ยวดียังไง มันดีอย่างนี้แหละ คล้าย ๆ มีโมเมนตัมที่เป็นโดมิโนในทางที่ดี

ประเมินปัจจัยลบ ดอกเบี้ยขาขึ้น ต้นทุนก่อสร้างสูง

ปัจจัยลบ ที่พูดไปแล้วดอกเบี้ยขาขึ้นส่งผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าขอสินเชื่อ อันนี้ก็ต้องยอมรับ พวกเราก็ต้องยอมรับเรื่อง LTV ด้วย แบงก์ชาติมีหน้าที่ควบคุมนโยบาย ปัจจัยบวกอื่น ๆ มีเยอะแยะ เราอย่าไปกังวลมาก ตลาดที่เป็นตลาดรากฐานคือตลาดที่เป็นบัดเจทคอนโดฯ

ถ้าเขาซื้อไม่ไหวเราก็อย่าไปทำตัวสินค้าเกินกำลังซื้อ รอเขากลับมา ไม่เกินกลางปี 2566 คอนโดฯ ที่เป็นบัดเจทคนจะรายได้ดีขึ้นจะมาซื้อคอนโดฯ กับเราเยอะแยะเอง

ถัดไปต้นทุนค่าก่อสร้างทรงตัวในระดับสูง เราต้องยอมรับอีกเรื่องหนึ่งว่ามันขึ้นแล้วมันไม่ลงหรอก แต่ว่าค่าก่อสร้างมีสัดส่วน 1 ใน 3 หรือ 30% ของราคาขาย ใขึ้น 5% เท่ากับขึ้นแค่ 1.5% ของราคาขายเอง ค่าก่อสร้างขึ้น 10% เท่ากับขึ้น 3% ของราคาขาย บางทีดีเวลลอปเปอร์ 3% เราลดให้ก็ได้นะ เพราะว่ากรอสมาร์จิ้น 30% บวกลบในการทำคอนโดฯ ยังไม่ได้กังวลขนาดนั้น

• ผ่ากลยุทธ์ คอนโด 2566 EP.1 ประทีป ศุภาลัยชงรัฐขยับเพดานอาคารสูง
• ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.2 พีระพงศ์ ออริจิ้น มองบวก เงินทุนไหลเข้าไทย
• ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.3 สุพินท์ โจนส์แลงฯ โฟกัสชาติอื่นมากกว่าจีน
• ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.4 ณัฎฐา ไนท์แฟรงค์ฯ ชี้ 2 ปัจจัยฟื้นตลาด
• ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.5 อาทิตยา CBRE ชี้เทรนด์ลูกค้าต่างชาติ
• ผ่ากลยุทธ์คอนโด 2566 EP.6 เค่อ เจีย เตียว เผย LGBT จีนซื้อบ้านหลัง 2 ทะลัก