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財經

買樓通容原業主短租 蝕底隨時係自己

星之谷按揭轉介

發布於 2022年12月02日02:00

香港近年出現移民潮,不少人都割價賣樓遠赴外地生活。但有時移民事宜未準備好,賣樓時都會希望新業主可以通容一下,在單位內短住一段時間,不過這樣可能會對新業主在按揭方面構成影響,新業主需要三思而後行。

如果上手業主要求成交後繼續租住原有居所,直到移民時才遷出,並在臨約中列明會支付多少租金,新業主為了可以買入心水單位,也許會做個順水人情,但要留意一旦臨約上出現這項短租條款,物業頓時變成出租或投資物業,就算租期只有1個月,銀行最高只能批出5成按揭。

假設該單位的成交價是1,000萬元,原本用「波叔plan」,自住可申請9成按揭,即只需要付100萬元首期,但如果變成出租或投資物業,銀行最高只能批出5成按揭,新業主突然要多繳付400萬元首期,這個「人情」非常之貴。

即使業主向家人「籌旗」,足夠有400萬繳付首期,業主亦不可在入住後向銀行重新申請9成按揭,因為此屬加按套現行為,不適用於「林鄭Plan」或是「波叔Plan」,除非是聯名物業,才可透過甩名,用新成數套現。

連租約物業需交退租證明

即使新業主不收租,在臨約上寫明免費租住條款,變相物業並非「交吉」出售,也不符合高成數按揭需要是自住現樓的要求。

如果新業主打算為人為到底,最好還是延長成交期,並在臨約上寫明成交日單位必須是「交吉」,銀行才會批出高成數按揭。

至於本身是連租約出售物業,租約在成交前完結,則有機會申請到9成按揭,但銀行和按揭保險公司或會要求申請人提供舊租客的退租書,新業主可要求賣家與其本身的租客簽署,並在簽臨前預備好。

另外,銀行有機會在成交前安排驗樓,如單位內仍有租客,或租客拒絕開門,銀行亦有機會拒絕放出按揭貸款,買家應事前與原業主溝通,避免延誤按揭時機。

星之谷按揭轉介

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