發展商減價賣樓,甚至為買家提供「呼吸Plan」上會,買家可以毋須經入息審查,甚至頭幾年只是還息不還本,都可成功上會。但呼吸Plan實際只是會令買家先甜後苦,更暗藏被殺訂的風險,準買家不可不防。
顧名思義,呼吸Plan就是識懂呼吸的人都可以承造8至9成的高成數按揭,不需要入息審查及壓力測試,而呼吸Plan多數由發展商旗下的財務公司提供,不涉及銀行審批,更毋須上按保。
3年後仍需面對上會難題
以最近一個發展商為新盤3房單位推出的呼吸Plan為例,頭3年可以還息不還本,息口固定,首年定息1厘,第二年2厘,第三年3厘,計及一個1,200萬元,只需支付120萬元首期,頭3年的每月供樓支出由9,000至2.7萬元不等,較租樓還要便宜。
不過,事情總有兩面,呼吸Plan容許在頭3年能夠在財務上更輕鬆,但同時這3年來業主一分錢本金也沒有償還,當為期3年的呼吸Plan後,仍然是要面對申請按揭上會的難題。
轉按或需補差額
再以上述的單位為例,業主原本經呼吸Plan借9成,3年後呼吸Plan,業主想轉按至銀行並申請高成數按揭,即使是金管局最新放寬了按揭成數限制,1,200萬元物業的按揭成數最高為8成,換言之假如3年後樓價沒有大變動,業主就需要補回一成樓價才可順利轉按。再者3年後的樓價和業主的工作環境如何,大家都沒有水晶球,不能預言,一旦樓市持續下行或業主收入情況變差,會令申請按揭更為困難。
更重要的是,呼吸Plan是不「包生仔」的,發展商價單中亦明言日後若貸款不獲批,仍然需要完成交易。事實上,部份列於價單的非銀行按揭,可能仍有一定的供款與入息比例要求,加上提供按揭的金融機構,可能會設限額,即使申請人合乎要求,也會因為額度已滿而被拒批。如果買家未能以其他方式上會,最終都需要撻訂離場,更有可能被發展商追收賣樓差價。
業主宜未雨綢繆
當然,呼吸Plan能夠讓業主提前享受,只要業主計好數,頭3年增加儲蓄,是有機會轉按時再借少一點,減少利息支出,業主亦應未雨綢繆,好好整理入息證明文件,如稅單、糧單、強積金供款紀錄,並保持良好信貸紀錄,增加日後轉按的成功機會。
如果呼吸Plan仍有其他按揭疑難,可以向坊間專業的按揭中介尋求免費諮詢。
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