放寬按揭令到絕大部份置業人士都能夠受惠，不過，新措施只適於在2023年7月7日金管局宣佈放寬後所簽署的臨時買賣合約，如果於這個日期之前已成功申請高成數按揭的業主，是否要望門興嘆？其實按揭新制下，基本按揭成數大增、按保費大減，加上銀行回贈計算的基準亦提升了，轉按時重新申請按揭保險亦變得有利可圖。

放寬按揭成數如何令轉按的業主受惠，過去的文章已提及，在此不贅。但如果在7月7日前申請了高成數按揭，目前仍在罰息期內的業主，又應否轉按？

剛上會業主需考慮成本效益

以800萬元物業、借8成（650萬貸款額）為例，如果不幸地，業主是在7月7日前才剛剛成交的業主，首年退保可退回40%保費即大約41,000元，罰息約2.8%即18萬元。由於單位新成交，銀行一般以成交價計估價，轉按一刻的尚欠按揭成數仍然是8成。假如以75%按揭成數新上會，就需要補回5%樓價約40萬元。如此一來，業主仍有約1.5萬元落袋。不過，由於要補回40萬元差額、淨袋的金額又相當少，業主是否值得如此大動作值得商榷。

假如上會剛超過一年又未到兩年，罰息大約640萬元x1.9%即大約12.2萬元。退保比率是25%，即大約2.6萬元。開支是罰息12.2萬元、9,000元新按保費及約6,000元律師費，收回退保費2.6萬元及約16.8萬元回贈，淨袋大約5.7萬元。不過只供款約一年，尚欠本金減少不多，除非物業價值稍有上升，否則就需要補錢轉按。

不過以上情況僅適用於8成按揭的業主，如果本身借9成按揭，要轉按的難度更高。至於其他樓價的物業如需轉按，亦未必能套用上述的情景，加上銀行的罰息條款各有不同，想尋找最佳的轉按方案，最好都是向坊間免費的按揭中介查詢。

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