撤辣後買第二層樓,再無稅務限制,然而有物業按揭或作為擔保人,再申請按揭會較為困難,所以本身是丈夫申請按揭,妻子作為擔保,夫婦想再投資物業,可以選擇先甩擔保,再各自供樓,能更容易通過銀行的入息要求,同時按揭成數亦毋須扣減。假如原有物業按揭的罰息期未完,以往都能透過在原行甩擔保,免除罰息及延長罰息期,不過有銀行可能會「轉軚」,原行甩擔保將會增添額外成本。
胡先生(化名)去年5月由太太擔保買入新樓盤,一年後胡先生收入有所增長,加上銀行暫停壓測,令入息要求降低,故希望將太太從按揭擔保人中除名,為買入第二個物業做好準備。原本胡先生可以轉按至其他銀行,直接以個人入息去申請貸款,甩走太太擔保人身份之餘,順道賺取轉按的現金回贈。然而,原有物業的按揭還款期仍未夠兩年,提早清還按揭需要向承按銀行支付罰息,轉按只會得不償失。
打亂轉按時間表
至於另一個選擇,則是在原承按銀行甩擔保,大部份銀行現時都容許貸款人在按揭罰息期內甩擔保人,毋須罰息,惟有銀行會向甩擔保人的客戶收手續費,一般為1,000至2,000元不等,可幸的是這並非金科玉律,客戶可以向銀行客戶關係經理尋求協助,爭取豁免相關費用。
值得注意的是,以往大部份銀行處理原行甩擔保人的時候,都不會重新計算罰息期,不過筆者收到銀行界的消息,有大型銀行近期收緊按揭審批,同時考慮修改擔保人除名或換人的條款,或會有機會要求在甩擔保人後,按揭需要重新計算罰息期。以胡先生為例,原本他在甩擔保後,可以在明年5月考慮轉按,但一旦銀行修改政策,則需要再延長到2026年5月才能在免罰息的情況下轉按,變相按揭被鎖多一年,如果明年一如外界預料減息,胡先生也不能轉按去節省利息開支。
雖然有關措施仍未落實,亦可能只是個別銀行的做法,其他銀行暫未有消息會跟隨,惟有意在原行甩擔保的人士,事前最好向銀行職員查詢相關的細節。
物業估價跌需補差額
另外,如果想甩擔保人,銀行會重新批核申請人的入息。貸款人需要向銀行提供現時的入息證明文件,包括最近3個月銀行出糧紀錄、稅單、公司僱傭合約等,確保貸款人有能力準時供款。不過自從金管局在今年2月暫停壓力測試後,銀行對於貸款人的入息要求下降,貸款人只要符合供款與入息比率達5成,而貸款餘額和年期都不變的情況下,甩擔保人也大多會順利獲批。
但銀行在審批入息同時,亦會重新檢視物業的估價,一旦銀行認定物業價值下跌,即使貸款和年期不變,也會要求貸款人補回樓價差額,才可甩擔保人。
最後,胡先生最後如成功為太太除去擔保人身份,銀行亦需要至少一個月時間,才會在環聯信貸評級(TU)上更新胡太的信貸帳戶數量,如果胡太在一個月內買樓並申請按揭,銀行查閱其他TU時,仍然會看見她有按揭在身,胡太或需要出示甩擔保證明信,自證清白。
有關甩擔保人的其他問題,可以與坊間免費的按揭中介查詢。
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