疫情影響經濟,不少打工仔都可能被逼放無薪假甚至被裁員,一時周轉不靈可能需要靠賖借度日,不過無抵押貸款如財仔或卡數,利率動輒逾10厘,並非長遠之計。如果有現樓在手的人士,可考慮物業轉按套現,將高息的無抵押貸款,轉為低息的銀行按揭,減輕利息負擔。
假設事主身負年利率7厘的卡數20萬元,以及年利率30厘的無抵押財仔貸款90萬元,加上其持有的物業市值700萬元,目前按揭餘額300萬元,即其貸款總數為410萬元。透過轉按,借盡六成套現得到420萬元,足夠清還卡數和財仔貸款之餘,還有10萬元現金周轉,而整筆轉按的息口會遠低於其私人貸款的利息。另外,按揭還款期數一般較私人貸款為長,欠款可攤長時間歸還,每月的還款額亦會減少。
要注意的是,銀行審批轉按套現,一般將所有貸款的每月供款,計入每月供款佔入息比率(DTI)及壓測中,但如果是為了套現清數,如套現金額足以清還所有債務,部分銀行可豁免將私貸還款計入DTI及壓測。惟一旦現額不足清還所有貸款,餘下的債務仍要計入壓測中。
如果要經按保公司借取高成數按揭才能清數,市場的兩間按保公司,香港按揭證券公司的壓測不能豁免無抵押還款;昆士蘭保險則可以不計算財仔和信用卡的每月供款,最高可借7成半;二按的話則最高8成,惟未必做到額外套現。
提早清還私貸或需付額外手續費
其次,若向財務機構提早清還貸款,需要額外支付手續費,而轉按需經律師樓處理,費用約5,000至6,000元,但轉按亦會有銀行和中介公司的現金回贈,可以幫補相關支出,若回贈多於1%,需要從貸款額中扣減。
最後,雖然銀行按揭貸款的利息大多為H加1.3%,但亦有部份比較保守的銀行,會因為貸款人是要轉按清數而加按息,所以申請時應該貨比三家,或者尋求坊間的專業按揭中介免費比較分析。
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