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定息按揭賺頭蝕尾?(下)

星之谷按揭轉介
發布於 2024年11月04日02:00

上一篇文章提到定息按揭可起到即時慳息的作用,但其實定息計劃也有幾大缺點,包括要求貸款人要有更高的入息能力,又不設現金回贈和高息戶口。加上香港處於減息週期,未來減息步伐,亦會影響是否選擇定息按揭。

首先定息按揭對申請人入息要求會較浮息按揭為高。現時申請浮息按揭,由於目前H按實際利率已達封頂息,與P按利率睇齊,故一般是以P-1.75% = 3.875厘去計算每月供款額,然後該供款額不可多於入息的一半,就可以通過入息測試。

申請定息需要較高收入

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然而,定息計劃規定,以定息期後的P-1.25厘(4.375厘)去計算供款額,以600萬元貸款額為例,採用H按計劃,申請人的最低入息要求為約56,500元;而採用定息計劃,需要最少60,000元入息才能過關,對於收入處於邊緣的申請人士,必須先計清楚自己的借款能力才好選擇按揭計劃。

此外,第二個缺點是銀行不會為申請人提供現金回贈,現時銀行重投按揭市場,按揭回贈逐步回升,市場上有銀行提供約1%的按揭回贈,同樣以600萬貸款額計算,回贈就有約6萬元,相當於選用定息按揭後約24至30個月所慳的供樓開支。不過特別要提醒,多於1%的按揭回贈,是需要從貸款額中扣除。

再者,選用定息按揭,申請人亦沒有高息存款掛鈎戶口,後者的作用是對沖供樓利息支出。所以如果是有閒置資金,選擇浮息按揭,盡用高息存款掛鈎戶口的配額,可以進一步增強慳息的效果。

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留意浮息或加慢減快

值得注意的是,在港美同步減息之時,大行又突然推出定息計劃,反映銀行預期息口會進一步下跌,甚至可視為一種對賭。事實上,香港減息步伐遠超預期,在過去的加息週期中,累計加息0.875厘,但大行一減就是0.25厘,並且預計今年底或會再有減息行動,浮息的實際按息與現時定息計劃的息差將會進一步收窄,明年浮息的實際利率甚至有可能低於定息的3.15厘,那麼原本選擇定息按揭的人士,就要支付較高的利息。亦因為受制於定息按揭的鎖息期,不能隨便轉按

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