金管局近日再度放寬按揭，並且明言是要幫助過去數年購入樓花住宅物業、並選擇建期付款的用家，能夠申請較高按揭成數，然而是次放寬按揭卻並非所有樓花買家均能受惠，到底金管局的如意算盤能否打響？以下有幾個個案可以分析。
自去年下半年起，金管局多次放寬按揭政策，但在相關措施生效前簽署的臨約未能受惠，當中包括：1.樓花期長達兩年的新盤；2.準業主採用了發展商「先住後付」方案；3.一些原本只可借5成按揭的較大銀碼住宅。
這些買家申請按揭時往往遇上同一個難題，就是臨約是2年前簽訂，惟期內整體樓價下跌約2成，物業估價遠低於合約價，買家未能借足按揭貸款，需要額外抬錢，或者忍痛撻訂。
建期轉即供保估價
陳先生（化名）正正是今次放寬按揭的主要受惠對象，他在2023年7月7日前買了一個新樓，並簽臨約，選擇建期付款。按當時政策，樓花按揭最高只能借6成，如想借更高成數，就需要等到樓花落成之後，再經按揭保險公司申請高成數按揭。
而最新安排是，陳先生只要找到提供意向估價的銀行，便可直接借7成按揭，省卻按揭保費之餘，審批亦較快。而最重要是——若果陳先生預計未來物業估價進一步下調，現時毋須等待物業落成，可即時向銀行提出按揭申請。
大額物業貸款額有增無減
另一方面，大額物業按揭同樣受惠，特別是1,920萬元至3,000萬元類別的物業。曾先生（化名）兩年前就買入2,000萬元物業，原先按舊制最多可借5成按揭以獲得1,000萬元貸款額，然而兩年後的今日估價下挫至只有1,600萬元，曾先生只能借到800萬元貸款額，需要額外支付200萬元首期。
但在措施下，曾生是可以向銀行直接申請7成按揭，即可以借盡1,120萬元，不但鬆一口氣，貸款額更較以往有所提高。
兩招尋最高估價
不過遺憾的是，一些要借8成或9成按揭才能成功買樓花的買家，新措施未有涵蓋，仍然要面對估價不足難題。
要釜底抽薪，需要從按揭保險公司着手。現時市場上有兩大按揭保險公司，其中按證保險公司最主流，惟萬一估價不足，可嘗試向另一間按揭保險公司着手，又或者向一間「私營按揭保險公司」扣門。近期筆者不少客戶透過上述方法，其物業都能夠估足價，相信是業主最後逃生門。
要注意的是，「私營按揭保費公司」按揭貸款額雖然最高可借9成，惟保費相對較高，沒有折扣，並要經指定銀行申請。
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