房地產vs.股票》買房挑5個月，買股花5分鐘
房地產跟股票都是投資標的，有趣的是，9成的投資者在決定購買房子之前，會先看數十間案件，針對附近的生活機能、交通、格局、採光甚至是鄰居，都會進行深入了解，然而對於買賣股票，9成的人下單買進之前只花了幾分鐘，諷刺的是逛大賣場買電腦，會事先上網查一下評價、性能等等，選擇3C產品花費的時間還比股票多。

房地產的特性》價格下跌也不會斷頭
買房的人幾乎都要跟銀行借錢，大致上，房子總價的8成是貸款金額，在股市如果要借錢會運用到「融資」，兩者都有財務槓桿的情況下，股票風險較大，因為股價一旦暴跌很容易需要補繳保證金，否則就會被斷頭賣在低點，損失的金額會讓投資者欲哭無淚阿！

但在房地產，除非是沒有正常繳房貸，否則房子市價下跌也不會遭到銀行拍賣，自住者亦不會因為跌價也驚慌賣出屋子，同樣都有槓桿，安全性卻大不同，房產安穩許多。

只要3,000元就能讓你成為包租公
大多數的人終其一生都想要有一間自己的房子，房屋讓我們有歸屬感和家庭的溫暖，但有些人也會利用房地產投資賺取租金或價差，不論是想買房自住亦或投資，都是需要一大筆金錢，在周星馳的電影《功夫》當中，包租婆只要在家翹腳喝茶，房租就源源不絕地流進口袋，羨煞了許多人。我們也想當包租公，但卻沒有太多的本金怎麼辦？

在這篇文章與你分享：房地產信託（REITs），讓你小錢也能坐擁房地產！

投資房地產的方式有2種》第1種：實體擁有
第1種是大家最常見的，直接買下房子，實體地擁有和經營，例如：自住或出租的房屋，大家都知道房價很高，到底有多高呢？我們用房價所得比來評估，房價所得比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，講白話一點就是平常新聞聽到的：「不吃不喝幾年才能買房。」

以內政部107年Q2的最新資料為例，全國房價所得比為9倍，而台北竟高達15倍，新北市也不惶多讓高達12倍，基隆房地產僅有5倍，難怪基隆會成為近年許多首購族轉往的地區。基隆相對便宜，不過也因為地理、氣候不佳，發展機會沒有雙北那麼多，因此，若是想靠投資基隆房地產賺一手，機率恐怕較小。

然而買進房產，不論是自住或是投資，一定是希望可以上漲，房價便宜的地區如基隆，城市前景沒那麼優良，也很難期待房價會有很大漲幅，如果想要買在精華地段，但本金又很小該怎麼辦？這時候可以利用第2種方法房地產信託（REITs）。

投資房地產的方式有2種》第2種：房地產信託（REITs），集資買不動產
第2種方法是持有房地產信託（REITs），例如：購買房地產公司的股票、房地產證券憑證，或房地產信託的指數基金等。小錢也能投資房地產！

「REITs」（Real Estate Investment Trust），中文名為「不動產投資信託」，又稱為房地產投資信託，類似共同基金，投資標的為不動產及其相關產品，主要藉由一般投資人的資金募集，將不動產證券化，使得一般人也可以用小額參與房地產，藉以獲得不動產租金及增值利益。

種類繁多，包括購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等等，而且投資人也不需要實質持有不動產標的，省去管理上的困擾，並擁有以下特點：

1.流通性佳！
REITs就像股票一樣，可以在市場上被交易，且流通性比實體不動產優。

2.收益穩定！
REITs主要收入來自租金，收益較穩定，在美國法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東。

3.抗通膨！
REITs還有一個特點是抗通膨，油價、原物料上漲的高通膨時期，民眾預期未來的物價將以較大的幅度上揚，因此資金通常會流向能夠保值的商品，此時不動產會成為熱門的投資標的之一，租金方面也因為房價上漲，買不起房或是企業更不想買大樓，此時讓租金亦可隨著物價水準向上調整，可謂是房價價差及租金雙賺。

小資金的全球化房地產配置》投資VNQ當美國房產大亨
美股代號VNQ是一檔由Vanguard所發行的不動產信託ETF（REITs ETF），於2004年09月23日成立至今，費用低廉每年僅0.12%，資產規模337億3,000萬美元，共持有190檔證券。

持股類別：全部都是美國房地產相關
VNQ的產業類別都是房地產，種類又分為很多種，包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等，又以商業類別占4成左右最多，果然還是聚集人潮的商業地區較賺錢，這讓我想到台北市的微風南山廣場傳出一坪租金竟高達4,600元的天價，擠下101大樓的每坪4,400元，改寫行情紀錄。

而各個不同的產業遭到寒冬，也會連帶影響VNQ，例如電子商務崛起，零售業者面臨關門潮時，同時也會拖累REITs股價相對走弱。

前10大持股》基地台租賃公司占比高達10%
前10大持股就占了總資產的41.3%，最大持股是投資Vanguard自家的房地產指數基金，其實Vanguard房地產II指數基金的持股跟VNQ差不多，且費用更低只有0.08%，只是差別是最低投資額要1億美元…。

基地台租賃業務
第2大持股是美國鐵塔6.6%，占比4%的冠城公司同是屬於經營基地台租賃業務，美國鐵塔運營中的基地台數量從2004年的不到2萬座，到2018年現在全球運營17萬1,000座基地台，其中美國本土為4萬800座，同時也因為在針對鐵塔的租賃合約中，要考慮到通貨膨脹的問題，所以通常都會規定每年上調租金約3%，這對營收的挹注也相當可觀。

而另一方面的優勢是其租來的土地租約平均期長達28年，所以對短期營收造成的風險很低，營收也相當驚人，連續14年成長，年化複合成長率達18.3%。冠城公司基地台約4萬座，專攻美國市場，營收連續14年成長，年化複合成長率達16.9%。

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零售業房地產
美國最大的上市零售REITs——西蒙房地產集團公司也占比4.12%，旗下包括區域性購物中心、高級工廠直銷中心、大型城市購物中心等，西蒙地產的營業收入以基礎租金＋綜合維護費為主，收入占總收入比約90%，除了租金之外，還能向主要零售地產租戶的超額銷售按比例收取。

看到VNQ的持股都是房地產的龍頭企業，想必投資人可安心領股利了，或許有些人會擔心說VNQ只投資美國地區，但其實很多企業都是國際性大廠，例如上述提到的美國鐵塔、西蒙，在海外也有很多據點，算是間接投資全球房地產了！

股利及殖利率》近10年平均殖利率為4.3%
VNQ為每季配息，誠如上述所提到的，REIT必須將90%的盈餘分配給股東，所以基本上股利等於收租的租金，2008年殖利率高達6.87%，因為即便景氣變差，房租還是可以穩穩收進口袋。

VNQ殖利率4.3%＞買房收租報酬率2.06%
若以穩定的現金流來看，房子必須要出租才有收入，根據Global property guide的數據顯示，台灣的租金收益率為2.06%，也就是你拿了一筆錢真的買一棟房子，然後出租給他人的報酬率僅有2%左右。如果先把錢投資VNQ，每年領4.3%殖利率，那麼是買房投資收租率的2倍，一樣都是當包租公，收益卻大不同。

VNQ的股價走勢
VNQ因為是REITs，是以收租為主，不會一直將房子頻繁買進，房價也不會炒高，這部分跟台灣很不一樣，在國內常常聽到投資客買房轉手就賺100萬，聽起來很輕鬆，但這是需要高槓桿或高資金才有辦法操作的，VNQ現在1股只要88元美金，約台幣2,640元（2019.05），適合小資金又想當房東的人投資，讓你3,000元也能享受成為包租公的快樂。

我到底要不要買房？善用台灣租金的便宜特性，先租後買
最後回歸到人生總會面對的問題：到底要不要買房？我自己的看法是，擁有自己的房子比較有歸屬感，會很認真想要布置好，這部分是租屋很難滿足的，但又考量台灣房價太貴，小資族一但在年輕的時候買房，往往都要陷入20～30年的房奴生活。

因此比較折衷的作法是，可以先投資VNQ，每年賺美國房地產租金4%，拿來繳台灣2%的房租，中間價差的2%逐漸讓整體資產增值，等到時間久了資金變大或房價明顯下降，屆時再出手買進自己的房屋。

快速結論》
1.REITs是一種讓一般人也可以用小額參與房地產的商品。
2.VNQ是一檔不動產信託ETF。
3.VNQ投資種類包括住宅、購物商場、度假酒店、辦公大等等。
4.VNQ近10年平均殖利率為4.3%，大於實際買房出租報酬率2.06%。
5.VNQ每季穩定配息，適合退休族。

本文經授權轉載自夏綠蒂的選股筆記

●小檔案＿Charlotte夏綠蒂

曾在全球最大的會計師事務所任職3年，喜歡從財報找出蛛絲馬跡，挖掘有價值的股票，建立輕鬆交易的選股邏輯，並善用時間複利的力量累積更多的本金，進而優化自己的生活。

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