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房屋所有權人和房貸借款人可以是不同人嗎？有資金需求時，可以用親友的不動產來抵押借款嗎？父母可以買房直接登記在小孩的名下嗎？限貸令施行至今，什麼樣的人能跟銀行談到好條件呢？阿明邀請桃園市地政士公會理事吳聲緯地政士，來為大家說明。
限貸令造成房市買氣急凍，資金如何不斷鏈是目前市場最受關注的議題，不少人開始討論是否能用他人的名義來借款。對此，吳聲緯分析，房屋所有權人跟房貸借款人，本來就可以是不同人，民法跟相關法規並沒有對此限制，只需要注意在辦理借貸或設定時，無論是向金融機構或私人借貸，都必須是民法規定的完全行為能力人，而且一定要出自所有權人的意願。
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▌所有權人跟貸款人最好是「二親等之內」
他指出，多數金融機構都會要求所有權人跟借款人之間，有「二親等之內」的親屬關係，如果只是朋友，銀行大多不願意承作受理。實務上比較常見的情況，以買賣案件來說，例如太太買了房子，由先生作為借款人；而在原屋融資方面，比方說媽媽有一間房子，碰到兒子有資金需求時，就請媽媽作為擔保物的提供人，由兒子向銀行申請借貸。
值得注意的是，有些父母想幫助小孩買房子，孩子簽約為買方且房子登記在孩子名下，由父母來揹房貸，吳聲緯直言，通常不建議這樣操作，因為如果孩子並沒有財力，但作為買方，本就有支付價金的義務，卻由父母作為貸款借款人，來向銀行借錢，支付價金給賣方，會產生贈與的問題。他通常建議，孩子最好成年了、也有經濟能力，在跟銀行借款時，父母作為保人就好，實際借款人還是孩子。
▌所有權人通常得當「保證人」或「共同借款人」
至於房屋所有權人跟房貸借款人不同時，吳聲緯指出，實際申請房貸的流程大致相同，不外乎查詢信用聯徵紀錄、審查財力證明、還款能力證明等，比較特別的是，銀行通常會一併請房屋所有權人作為保證人或共同借款人，一起承受這筆債務。
而這種操作的最大風險，第一是借款人不繼續繳房貸，房子就被銀行申請查封法拍了，必然衍生糾紛。第二，當購置房屋時，借款人跟登記人不同時，支付給賣方的價金可能就會產生贈與稅，責任歸屬也是問題，尤其是非親屬關係更容易產生糾紛；吳聲緯強調，若國稅局查到有疑似贈與行為時，即便主張兩人間有借貸關係，也得提供借貸契約，並有固定的還款金流來佐證，並不容易含糊過關。
▌申貸掌握4原則，還款能力最重要
要避免糾紛，專業與誠信還是最佳解方。吳聲緯回想，他曾碰過有人要跟朋友借錢，來找他辦理不動產的抵押權設定，但是提出的權狀卻是媽媽的名字，連印鑑證明、身分證等資料都備妥，媽媽本人卻從未現身，權衡之下他提出希望見到媽媽、文件要媽媽親筆簽名，對方就翻臉了，這類情況，就能合理懷疑媽媽並不知情，他只能因此婉拒，以確保所有權人的權益。
至於眾人最關心的房貸現況，他也分享申貸的四原則
1.年齡不要太高，55歲以上就不容易受銀行青睞，借款年限會受到限制。
2.平常要培養良好的信用紀錄，如果聯徵紀錄上有信用卡、貸款的遲繳，或債務協商、破產宣告等註記，要借款非常難。
3.還款能力至為關鍵，要有穩定工作或其他收入來源，銀行存簿上看的到收入金流往來紀錄。
4.可以盡量降低自身原有負債比例，新核貸的條件會變得比較好。
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