澳洲為何面臨數十年來最嚴重「住房危機」？

近一年來，因參加澳洲職場人社團線下活動，造訪了澳洲各州的首府城市，包含布里斯本、墨爾本、阿德萊德以及伯斯。

在與各地台灣朋友相談甚歡的同時，也通過交流，發現原來不只是雪梨出現了住房危機，整個澳洲幾乎所有大城市，都身陷這個房市供不應求、租房及買房價格都持續攀升的危機中，無論住在哪個城市的人民都叫苦連天。即使澳洲央行利息維持高位，仍然遲遲無法緩解。

在旅行告一段落後，回到雪梨的我又陸續看到新聞還有本地論壇，越來越多本地人抱怨買不起房、繳不起房租，加上通貨膨脹等問題，讓在澳洲生活的壓力大到喘不過氣來。

甚至在最新的一份住房負擔評估報告中，雪梨已經僅次於香港，成為全世界第二難以負擔住房的城市。而澳洲的其他城市也不遑多讓，在「難以負擔住房的城市」排名當中，墨爾本、阿德萊德、布里斯本及伯斯，分別排名第七、九、十五及二十。

有些人將這一切怪罪在留學生及新移民太多，也有些人抱怨各州政府批准新建案的速度太慢，還有一派人認為，是疫情導致的供應鏈問題還在影響著澳洲建築業。

關於這個澳洲幾十年來最嚴重的住房危機，不僅本國人民深受影響，也引起國際廣泛的關注，就連遠在美國的朋友，都發來他在 YouTube 看到的影片向我詢問情況。

而在看過多篇國內外新聞報導後，我逐漸發現這件事情並不只是單一因素造成的結果，而是有多方原因。我將在這篇文章，以歷史、文化、經濟及政策等多面向來嘗試拆解這個複雜的問題。

一、澳洲夢

不知道大家有沒有聽過一個詞──美國夢？在跟美國一樣地廣人稀的澳洲，也有著類似的「澳洲夢」（Australian Dream）。「澳洲夢」的起源可追溯到二戰後的重建時期，在 1950-60 年代因製造業擴展、低失業率和嬰兒潮等原因而興起，指的是擁有房地產即是人生成功、生活富裕有保障的象徵。

除此之外，澳洲在很早就推出了一系列鼓勵人民買房的政策，例如出售房屋的資本利得稅（Capital Gain Tax）優惠和投資房屋的稅務補貼制度「負扣稅」（Negative Gearing）等。在政策和文化雙管齊下的影響下，多數澳洲人對於美好未來的「澳洲夢」願景，就是在大城市的近郊擁有獨立的房子（又稱別墅或獨立屋）。

這種別墅就如大家經常在歐美電視劇裡看到的那樣，一個家庭擁有一棟房子，前後通常都會有大院子，除了可以種花草樹木，後院也會擺放燒烤設備及游泳池等設施，適合生兒育女或招待親朋好友。

這樣的生活場景長期影響著澳洲文化，也是造就現在這個澳洲夢的原因之一。

二、疫情

然而，澳洲夢卻在疫情時期出了問題，一來因為全球原物料的供應鏈出現問題，造成建房成本上升；二是許多移工因為簽證問題離開澳洲，同時澳洲的鎖國政策導致國外勞工無法進入澳洲，短期內突然出現大量缺工造成房屋短缺。

但那時候為何沒有住房危機呢？當時雖然建房速度放緩，但澳洲總人口增長也因為鎖國政策放緩，加上遠端工作盛行，本地人搬回鄉下老家遠端上班的比比皆是，沒有外來跟本地人口集中在大城市的壓力，供需問題還不至於失衡。

直到疫情後企業開始要求員工回到辦公室上班，本地人開始陸續搬回了市區，加上國境重新開放，留學生及新移民突然大量湧回澳洲，而建房跟不上，就造成房源越來越稀缺、供需失衡日益嚴重的住房危機。

三、在哪裡蓋公寓？

供給端的問題不是完全沒辦法解決，最直接的辦法就是趕快蓋更多的房子。但是接近市區的蛋白區能蓋獨立屋的土地趨近飽和，而獨立屋每平方公尺能容納的人數又太少，因此澳洲各州政府也希望像亞洲一樣，多蓋一些公寓大廈，在同樣的土地面積下容納更多人。

不過，即使政府想要通過特定區域的土地重劃（rezone），讓更多建商可以進駐，但是已經實現澳洲夢、長居在那些區域的居民，並不願意自家附近新建更多公寓。許多政府計劃蓋公寓的區域，因為無法和居民取得共識，新房建造進度十分緩慢，加劇房市供不應求的問題。

舉例來說，最近雪梨上北的市政府，就跟州政府吵得不可開交，甚至鬧上法庭，原因就是因為新州政府為緩解住房危機，達到 15 年新建近 14 萬套住宅的目標，計畫對 31 個火車站周邊的土地進行重劃，允許建商新建低密度公寓，而其中就包含了新州第三富裕的市──顧林凱（Ku-Ring-Gai）。

當地市議會在今（2024）年 2 月投票，一致否決了這些劃區改變，理由是擔心基礎設施、遺產保護和其他問題。為此，市政府對州政府提起了法律訴訟，但州政府自信表示不會受到太多影響，因為其他市都已和州政府達成協議。

四、公寓質量問題

再退一步來說，即使州政府和市政府都達成一致，開始新建公寓，澳洲還有一個近 10 年來的公寓質量問題，也使得住房危機變得更加複雜且棘手。

過去十多年來，澳洲新式公寓如雨後春筍般冒出，但是因為政府監管不力，建商求快犧牲質量導致的居住問題屢上新聞。

雪梨、墨爾本等大城市公寓都出現過各式問題，小至水管爆裂，大至大樓牆面龜裂，嚴重的甚至有幾棟知名大樓，需要整棟住戶撤出，直到問題修復為止。

這些問題也造成本來就對公寓感冒的澳洲人，對公寓更加地不信任，即使政府增加了供給，要讓民眾們恢復購買公寓的信心，也還需要ㄧ段時日。

五、留學生及新移民

說完了供給，我們來說説需求，也就是最近許多澳洲本地人將住房危機「罪名」歸咎的，新增人口問題。

眾所周知，澳洲一直都是一個移民國家，如果沒有移民，澳洲的經濟也無法像現在這樣穩定發展。然而，因為疫情的缺工潮，導致澳洲在疫情期間不僅放寬了學生簽證、畢業後工作簽證，還新增了疫情簽證，用以補給勞工短缺的問題。

然而，在疫後，不僅留學生、打工度假、技術人才移民等各類型的海外人士一起進入澳洲，這些在疫情期間被放寬簽證的人們也留在澳洲更久了，需求增加的速度打得澳洲政府一個措手不及。

即使後來將學生簽證跟畢業後工作簽證都改回接近原本的時效，又消減了一部分的移民份額，還是沒有辦法徹底緩解住房需求。

最後，回到最初的那個問題：澳洲住房危機有解嗎？

在我看來，許多上述文化及政策相關的深層問題，短時間內不會看到什麼顯著的改善，只有公寓建造數量跟質量都日漸上升，並且新增人口的成長趨緩，才有可能慢慢看得到一些效果。

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