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別以為「定型化契約」就一定安全!預售屋合約9大陷阱一覽無遺

幸福空間

更新於 06月15日03:00 • 發布於 06月15日03:00

(圖片提供/幸福空間)

很多業務在拿預售屋合約給買方回去審閱時,都會補上一句:「預售屋合約是政府的『定型化契約』,所以內容大同小異,基本上很安全!」真的是這樣嗎?我們來看預售屋合約裡,有哪些常見的陷阱?

預售屋合約中,會涵蓋哪些內容呢?

陷阱1 交易安全

陷阱2 交屋尾款

陷阱3 所有免責條款

陷阱4 坪數找補規則

陷阱5 頂樓被約定專用

陷阱6 沒寫樓層高度

陷阱7 貸款成數不足

陷阱8 公設/格局圖

陷阱9 交屋期限漫長

預售屋合約中,會涵蓋哪些內容呢?

.物件資料:地號、戶別、面積、樓層⋯⋯

.金額和付款條件:訂金、簽約金、開工款、工程款、貸款、交屋款

.工程期限:最晚交屋日

.逾期的罰款

.交易安全制度

.找補條件:如果交屋坪數和合約不同時,如何找補錢

.雙方的違約條款

.建材設備表

.保固條件

.格局圖:通常放在合約附件

.約定專用的條件:同意社區的庭院或露台戶由某些住戶專用

.大廈規約草約:有些建案會一起提供

陷阱1 交易安全

有一次受訪時,我被主持人問到這個問題:「如果擔心建商倒閉或預售屋停工的意外事件,消費者可以如何規避風險?」

老實說,在台灣預售制度改善之前,這仍然是買方最弱勢的地方。雖然「定型化契約」要求建商要提供五種交易安全保障制度擇一,然而,其中只有「價金返還」可以確保就算建商倒了,買方所繳的錢也能拿得回來。甚至有建商,這五種都沒提供⋯⋯買預售屋變成一場賭注!

陷阱2 交屋尾款

預售屋在交屋之前,除了前面的工程款建商已經收到之外,連銀行貸款都已經撥款給建商了。所以,真正還可以用來「制衡」建商的,就剩下「交屋款」了。

內政部定型化契約規定:「交屋款」至少要佔總價的5%。但是很多建商在合約中,把「交屋款」改為1%或更少。「交屋款」這麼少,對建商真的不痛不癢,所以,以預售屋來說,慎選建商和保留「交屋款」很重要。

陷阱3 所有免責條款

建商很聰明,所有交屋後可能產生的爭議,業務會輕描淡寫的帶過,但在合約中一定會白紙黑字寫清楚。例如:工業住宅、地上權、中庭不是中庭,而是開放的公園、甚至連一樓大廳都不能圍起來,必須做開放空間⋯⋯我也看過,合約裡直接約定「建商保留修改公設規格和設計的權利」(也就是:就算預售時,說有健身房、閱覽室、會議室、游泳池,但是如果最後什麼都沒做,買方也不能主張任何賠償)諸如這些內容,請確定你清楚知道裡面的利弊得失,確定可以接受再簽約。

陷阱4 坪數找補規則

預售屋由於還沒蓋好,雖然有建照,但跟最後的坪數登記可能會有些微落差。定型化契約規定:交屋時的坪數,比起合約中的坪數不足的部分,建商應全部找補價金。如果有超過的部分,買方最多只需要找補2%就好了。找補的計算方式是將土地、建物分開計算。如果落差的坪數超過3%,買方得解除契約。

有建商將最後一點「落差的坪數超過3%,買方得解除契約」動了手腳,請買方簽名同意:就算超過3%,買方也依合約規定找補,而不得解除合約。問題來了!交屋後登記的坪數短少很多,建商主張依合約規定找補,買方不得異議。

「坪數變小,建商依坪數退錢給買方,這樣不公平嗎?」你可能會覺得這樣看起來沒差。是的,貓膩的地方就在於:找補的計算方式是將土地、建物分開計算。

舉例來說,假設買的戶別是房子25坪,土地持份2坪,合約總價1000萬(包含建物400萬和土地600萬)。一般我們在計算房子的行情時,會用1000萬/25坪=40萬/坪來計算。

假設建商交屋時,坪數變成房子20坪,土地持份一樣是2坪。由於土地、建物分開計算,所以建物的部分,用400萬/25坪=16萬/坪,短少5坪,所以建商退給買方16萬/坪x5坪=80 萬。實際的買價(1000萬-80萬)/20坪=46萬/坪,是不是自動比預售簽約時貴了15%呢?

此地無銀300兩,建商特意在合約中取消「落差的坪數超過3%,買方得解除契約」的規定,交屋時又短少建物坪數,真的很居心叵測!

陷阱5 頂樓被約定專用

前面提到合約中通常包含約定專用的條件,例如:同意社區的庭院或露台由某些住戶專用。這通常沒什麼問題,因為那些庭院或露台本來就只有某些戶別可以進出,其他戶也使用不到。不過,如果約定專用的是「頂樓平台」呢?

我看過有建案的合約中約定「頂樓平台」由頂樓的某戶專用,頂樓平台只剩下一個小通道保留方便抄水錶。住戶要曬棉被都沒空間,真的很不方便!

陷阱6 沒寫樓層高度

一般樓層高度通常為3米,扣掉樓地板厚度(約15~20公分)後,淨高接近2.8米。定型化契約中並沒有規範要寫樓層高度,因此,有住戶在建案交屋後才發現樓層高度只有2.8米,扣掉樓地板厚度的淨高剩下2.6米,在樑下甚至只剩下2.3米,真的很壓迫!

陷阱7 貸款成數不足

雖然合約中會有預計的貸款金額,但是,遇到房市反轉時,如果銀行估價估不到當初的預售屋合約價,可能無法貸到原定的成數,導致於買方在交屋前必須用現金一次補足短缺的金額。如果無法補足,就相當於買方違約,建商最高可以沒收總價的15%,房子收回來又是建商的了。由於房市景氣難料,合約中一定要特別注意如果貸款成數不足,要如何處理。

陷阱8 公設/格局圖

你的房間真的是房間,還是「機房」?你社區的大廳真的是大廳,還是機車停車格?交屋後才發現水箱在正樓下?這些都要再三確認並比對DM和合約。

陷阱9 交屋期限漫長

隨著工料齊漲和缺工問題,許多建商為了降低工程的壓力,在合約中將最晚交屋日期約定在開工後的6年甚至8年。雖然業務通常會說預計3年交屋,然而,一旦建商延宕,因為合約簽的最晚交屋時間還沒到,買方也只能乾著急啊!

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【本內容節錄自編輯精選好書《買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!》】

書名:買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!

出版社:幸福文化

作者:邱愛莉

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留言 2

  • TJ
    業者是不太遵守規則的,不然工安意外是怎來的?
    06月15日12:46
  • Tien
    就大家選出來的力猥豬公說要能磋商定型化契約條款才導致會被建商動手腳,消保法也不強制約束要磋商只能磋的比政府版本更好才算。 反正就是人民自己的選擇,係賀
    06月15日04:11
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