房市陷低迷、預售庫存暴增 購屋比為何跌到10年新低？

文／朱福山

百戶之中，僅剩一戶在買房。根據住商機構彙整六都民政與地政資料顯示，今年各大都會區前3季家戶購屋比全面探底，北市僅1.6%、新北2.0%、台中2.7%、台南與高雄雙雙跌破2%，桃園雖勉強維持在3.1%，卻也創下統計以來最低紀錄，顯示全台房市已進入10年來最漫長的冰封期。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，利率居高不下，加上打炒房與限貸政策三重夾擊，市場觀望氛圍濃厚，房市已正式步入空頭，自住買盤明顯轉趨保守。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也分析，即使新青安等政策利多持續釋出，也難以快速扭轉買氣頹勢。

更值得購屋民眾警惕的是，這波低迷恐怕才剛要開始。現階段市場不僅成交量下滑，預售屋銷量這項領先指標也明顯轉弱。由於預售買氣往往決定日後成屋交屋的移轉規模，一旦去化遲滯，未來購屋比勢必受到拖累。

北台灣即是一個警訊，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，北台灣現階段待售建案數已超過1,400案，重回疫情時期的高檔水位，顯示市場供給壓力正在快速累積。

南台灣的情況同樣不容樂觀。高雄目前有超過1.2萬戶預售屋庫存，至少需要3年才能消化完畢。高雄市代銷公會指出，若再加上即將公開的5,495戶，整體去化期恐拉長至4年半，庫存風險進一步升高。

這些龐大的預售庫存最終都會化為市場的實際供給。一旦陸續完工交屋，若銷售進度不順，市場移轉量將持續受到壓抑，購屋比甚至可能比現在更為慘烈。由於家戶購屋比反映的是已完成產權登記後的實際成交狀況，通常會比市場現況晚一段時間才顯現變化，因此預售市場的庫存壓力常在1至3年後才逐步轉化為成交量下滑，進一步拉長房市的低迷現象。

徐佳馨提醒，自住買方應將市場低迷視為重新調整價格與條件的機會。今年至明年初為止，買氣應難以回神，現階段若能掌握進場時機，在一片房市低迷時，有較大議價空間，自住型買方可趁盤整期，觀察價格掌握最佳進場時機。◆

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