低公設回潮！虛坪改革明年上路　市場預估短期單價恐墊高兩成

文／陳昱均

全台新案「實坪回歸」趨勢明顯。根據住商機構統計，今年第三季北北桃高四都新案主建物平均占比較2021年普遍上升，顯示買方對可使用空間的重視升溫；而內政部同步推動「虛坪改革」，預計明年修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，公設比可望下降約5％。然而，估價師指出，制度雖將改善產權與價格透明度，但短期內單價恐因計價基礎改變而上漲兩至三成，市場將從坪數思維回歸總價取向。

根據住商機構統計顯示，今年第三季台北、新北、桃園及高雄市新案平均主建物占比分別較2021年同期增加1至4個百分點，其中桃園、高雄成長幅度最大，達49.5%、52.6%，顯示買方愈加偏好低公設、高實坪產品。對此，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，在景氣盤整期下，消費者選擇更趨理性，高公設建案銷售速度放緩，使整體市場平均主建物占比出現上升。

不過台中則呈現相反走勢。統計指出，台中第三季新案平均主建物占比約45.5%，與2021年相比下滑1.7個百分點。住商不動產中區協理賴萬說明，近年台中推案集中於十四期、單元二與單元三等重劃區，開發型態以低密度、高綠覆率為主，且多規劃會館、公設中庭等設施，導致實坪占比下降。

這樣的區域差異，反映出公設比高低不僅取決於建商品牌策略，也與法規設計及都市開發型態密切相關；而在此背景下，內政部正推動「虛坪改革」，試圖從制度面調整公設與實坪比例，讓住宅面積計算更為合理。

當前的「虛坪改革」主要包含兩項修法方向：一是調整容積計算，將一般電梯改為免計容積空間，並新增管委會公共設施上限；二是修正《公寓大廈管理條例》，將停車位改為「專有部分」。

其中，前兩項僅需修正《建築技術規則》，預計明年有機會正式上路；停車位專有化則因涉及條例修法，預計10月底送行政院審查，後續由立法院審議。改革後預估可使新案公設比下降約5%，並設過渡條款以降低市場衝擊，避免建案申報時程受影響。

卓越不動產估價師事務所所長楊祥銘指出，現代建物公設比偏高的主因，在於法規修正與生活機能需求，自921地震後建築法規提高耐震與安全係數，加上現代住宅重視公共空間與停車需求，都是使公設面積增加的關鍵因素。他強調：「公設不是全然的浪費，虛坪仍有安全與功能上的貢獻，重點在於規劃是否合理、使用是否有效。」

針對停車位專有化與虛坪改革後的估價實務，楊祥銘認為，以估價邏輯而言，仍會是依產權面積作為基礎，不論是否列為專有部分，貸款與鑑價邏輯不會有明顯改變，但產權將更清晰、價格資訊更透明。不過，他也提醒，這樣的政策雖有助於市場回歸理性，「羊毛出在羊身上」，改革後房價單價可能短期內反而上升兩至三成。

他進一步表示，虛坪改革雖能提升公平性，但房價變化仍取決於總價與市場需求；因此長期而言，房市發展將更聚焦「總價合理性」與「公設使用價值」，才是購屋市場回歸穩定的關鍵。

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