【決戰火車頭】新光三越如何擊敗雄踞北車20年微風？ 除地利還得靠「富爸爸」撐腰
台鐵北車商場ROT標案評選結果日前出爐，百貨龍頭新光三越從8家競爭者中脫穎而出，取得長達23年的經營權，讓不少人跌破眼鏡。原本最有把握的地主隊微風集團，砸重金經營改造台北車站20年，最後竟以一分之差敗北，雖已提出異議，但到底哪出問題？還是市場有何改變？引起熱議。
業界則觀察，此案重點在於「硬體改造」，意即「北車未來要長什麼樣？」有無實力投資執行此項目，應該才是台鐵重視之處，「所以背後有沒有強大的富爸爸，就很重要」，向來採「輕資產」策略的微風，就比較吃虧。
即便出價最積極、財力雄厚的統一集團，已對此案下達軍令「預算無上限」，也才獲得第三名，最後還是由百貨經驗豐富、同時也擁有集團資產優勢與地利優勢的新光三越，獲得第一名，往後新光三越台北站前店與南西店，可與台北車站連成一氣，「北車前後都是我家」也更具話題性。
出價最積極、財力也雄厚，卻沒能拿下北車商場案
北車商場案揭曉 新光三越擊敗8強獲經營權
微風集團經營台北車站商場多年，合約將在今年7月到期，台鐵公司今年1月15日公告招商「台北車站大樓G+2、G+1、U-1層增建、改建、修建及營運移轉案」，3月20日投標截止，該合約期間達15年、優先續約8年，投資金額不低於7.65億元，台鐵則希望台北車站年營業額可超過50億元。
台北車站商場ROT案4月底完成評選結果，在包括新東陽、統一超商、潤泰創新、誠品生活、微風廣場、新光三越、澎坊及台灣捷爾東商業開發（JR東日本）等8家業者競逐下，最後由新光三越百貨拿下最優申請人資格。
微風集團經營台北車站商場多年，合約將在今年7月到期
而評分機制採最有利標，共分6大項目，總分100分，其中「增建、改建及修建計畫」占25分為最高；其次為「營運計畫」與「財務計畫」各20分，「創意及回饋計畫」15分、「申請人組織與相關實績經驗」10分，及「簡報及詢答」10分。
微風跨不出北部 缺富爸爸＋輕資產策略成硬傷
「『增改修』後面比的，就是財團的規模。」業界人士認為，此ROT案對台鐵來說，除了每年的回饋金外，就是20幾年後，「經營者可留下什麼資產給我？」所以已不是經營而已，還需要深厚的資產實力。
但業界人士分析，微風背後沒有強大的母公司支撐，加上長期擔任二房東，採輕資產策略，租金壓力大，餐飲毛利又低，營運非常辛苦，這是個硬傷。
微風背後沒有強大的母公司支撐，加上長期擔任二房東，採輕資產策略，租金壓力大
所謂輕資產策略，即不自行購地蓋百貨，而是承租大樓或擔任「二房東」招商轉租，如微風廣場本館，及信義區的微風南山、松高、信義等據點都是如此，好處是可專注品牌經營、商場規劃招商、降低土地成本、靈活快速擴張等。
「但需面對作為二房東的高額租金壓力，與合約風險。」業界人士舉例，承租統一國際大樓地下2樓至地面6樓的誠品信義店，進駐信義計畫區17年後，即因房東統一集團要收回自用，續約問題一度鬧得沸沸揚揚，最後只得在2023年12月底吹熄燈號，原址後來也改造為統一時代百貨二館「Dream Plaza」。
尤其這幾年疫情重創百貨業，微風的中研院、三總醫院等美食街據點也收了，集團迄今也還未跨出北部。
新光三越憑「商圈連動」勝出 打造站前、南西連線
「而增改修需要資本投入，回收期長，一般也都要融資，需要有富爸爸來支持。」市場人士說，參戰的統一、新光、潤泰等上市櫃財團，不僅坐擁眾多百貨與大樓資產，還擁有工程與建設公司，優勢更是一目了然。
「且要在坪數有限下，挑戰50億年營收，更是極高的考驗，」地產人士說，北車單一據點的營收雖有限，但反觀新光三越早已在站前商圈深耕，又在捷運中山站南西商圈擁有場館，「北車前後都是我家，唯有1+1+1，才有可能突圍，現在是打群架的時代！」拿下北車後，有望形成商圈連動效應，放大整體營收。
新光三越在站前商圈深耕數十年
北車不能只靠人流吃飯 「過客變常客」才是關鍵
而台北商業大學榮譽講座教授張瑞雄，則投書分析「新光三越入主北車後的挑戰」，他表示，台北車站每天高達60萬人次的驚人流量，這樣的先天條件，照理說應該孕育出一個能與任何頂級商場比肩的消費場域，但商場長期塞滿餐飲與伴手禮，業態極度單一，更像「大型美食廣場加禮品店」的組合，而不是能讓人真正停留、感受生活氛圍的場域。
他說，且商場動線長期混亂，大多數旅客在這棟樓裡根本找不到方向，當一個商場的核心競爭力只剩下「夠多人經過」，而不是「夠多人想留下」，再高的人流數字也只是沒被兌現的潛力，「吃完還想逛、逛完還想吃」的場域設計邏輯，正是台北車站長期欠缺的。
台北車站每天高達60萬人次的流量，如何留下客人是當務之急
他指出，車站商場靠的是精準的品牌組合、令人舒適的空間設計、以及能讓人有理由再次造訪的內容策略，不能只靠人流吃飯，必須主動創造讓人想停下來的理由，才能把過客變成常客。新光三越有沒有能力做到，未來值得觀察。（責任編輯：殷偵維）