都更融資的三條路：借得到錢，卻未必走得到公平

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

都市更新，被視為解決老屋危險、推動城市更新的重要政策工具；但在實務上，真正決定都更能否啟動的，往往不是藍圖，而是「錢從哪裡來？」。當都更尚未完工、甚至尚未拆屋之前，建造資金便已成為最大門檻。於是，如何以更新基地的土地向銀行融資，便成為整個都更案最關鍵、也最敏感的環節。

目前實務上，常見的融資模式大致可分為三種：

第一，由都更住戶成立「都市更新會」，以更新會法人名義直接向銀行貸款；

第二，由建商擔任借款人、原土地所有權人擔任保證人；

第三，先以買賣方式將房產過戶給建商，再由建商以自己名義向銀行貸款，待都更完成後，再以新建完成的房產作價返還原都更戶。

都更融資的三條路，表面上都能取得資金，似乎條條道路通羅馬，但實質上卻代表完全不同的風險分配、權力結構與公共性程度。

第一種，以都市更新會作為借款主體的模式，理論上最符合都市更新的公共利益精神。更新會由住戶組成，代表全體權利人對外，產權不必提前讓渡，建商則回到單純的承攬或統包角色。從制度設計來看，這條路最能避免住戶過早喪失談判籌碼，也最接近「由民眾主導更新」的政策初衷。

然而，這條路在實務上卻最為艱難。更新會資本額有限、信用紀錄不足，銀行對其放款意願普遍保守，往往要求額外擔保，最終仍可能回到「住戶個別連帶保證」或「以土地設定高額抵押」的老問題。若缺乏政策性金融支持或政府信用背書，更新會模式往往淪為「制度上存在、實務上難行」的理想方案。

第二種，由建商借款、住戶擔任保證人的模式，看似折衷，實際卻暗藏風險。在形式上，產權仍掌握在原土地所有權人手中，銀行承擔的是建商的還款能力風險，住戶僅是「協助融資」。對外看來，這似乎是一種相對溫和、尚能兼顧各方的安排。

但在現實中，這個「保證人角色」遠非輕描淡寫。多數都更戶並非專業投資者，而是將一生積蓄壓在一棟老屋上的普通家庭。一旦建商資金調度失靈、工程延宕，或市場反轉導致建商違約，銀行追索的對象，很可能正是這些名義上只是「配合更新」的土地所有權人。換言之，風險並未消失，而是被制度性地轉嫁到資訊最不對等、談判能力最弱的一方。

第三種，先過戶再融資的模式，則是風險最高、也最具爭議的一條路。為了提高銀行放款意願，建商要求都更戶先行以「買賣」方式將土地與房屋過戶給建商，再由建商以完全所有權人的身分向銀行貸款。帳面上，這是一筆買賣交易；實質上，卻是一種「先讓渡所有權、後以新屋抵價」的交換安排。

問題正出在這個「暫時不付款」的前提。建商取得產權，卻尚未支付價金，真正的對價，是未來才會出現的新建房屋。只要都更順利完成，這個安排或許能圓滿收場；但一旦工程中斷、建商倒閉、資金鏈斷裂，原本的都更戶已不再是地主，法律上僅剩一個債權人身分，面對的，卻是動輒數十億的銀行抵押權與其他優先債權。

這正是第三種模式最致命的地方：它用法律形式掩蓋了實質風險。對銀行而言，這是最乾淨的交易結構；對建商而言，這是資金效率最高的安排；唯獨對原土地所有權人而言，卻是把一項原本具高度保障的不動產權利，換成一個高度不確定的未來承諾。

更值得警惕的是，這樣的安排往往被包裝為「都更慣例」、「銀行要求」、「不這樣做案子走不下去」。在資訊與專業極度不對等的情況下，多數住戶其實沒有真正的選擇權，只能在「不同風險版本」中，被迫選擇一條看似能前進的路。

都更融資的三種模式並列之下，反映的不是市場多元，而是制度失衡。當最符合公共利益的更新會模式最難推動，而風險最高的先過戶模式卻最容易成案，這本身就說明制度誘因已經走偏。

都更真正的問題，從來不只是蓋不蓋得成，而是「失敗時，誰來承擔代價」。一個成熟的都市更新制度，應該讓風險被制度吸收，而不是被弱勢吞下。

當都更融資逐漸收斂成「先過戶，才有錢」的單一選項時，問題已不在個案，而在制度本身是否已偏離公平。政府若真心推動都市更新，就不能只站在完工剪綵的那一刻，而必須回頭補上金融與法律的制度缺口，讓都更不再是一場「賭上產權」的豪賭，而是一條真正可被信任的公共道路。

（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）

（本專欄言論非代表本報立場）