獨／曾有泳池還養雞！蘆洲老字號幼兒園熄燈 687坪園區下一步受矚
私幼10年減376所 房產專家揭大型教育基地稀缺性、潛在新案7字頭
新北蘆洲一間陪伴在地家庭超過35年的老字號幼兒園悄悄熄燈。位於民權路156號的「新北市私立蘆洲來來幼兒園」，目前幼教資訊已顯示停業，有家長在Threads透露，園所停止招生的原因是「地主不續租」，原園所老師也曾向家長表示，部分學生後續將轉往三重分校。這間過去擁有大型操場、泳池及動物飼養空間的幼兒園，全園登載總面積約687坪，隨著原有教育用途退場，也讓成熟市區大型基地的未來受到關注。
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛指出，幼兒園土地與建築的特殊價值，來自設立法規形成的空間門檻，部分園所因此具有完整基地及良好環境條件；住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨則分析，若土地具備合法住宅開發條件，即使地上建物屋齡超過30年，仍可能吸引建商評估，蘆洲潛在新案單價有機會站上每坪70萬元。
操場、泳池、動物空間都有 老蘆洲人的童年基地熄燈
蘆洲來來幼兒園1990年核准設立，在地經營超過35年。對不少蘆洲家庭而言，這間幼兒園不像一般藏身公寓或住宅大樓內的幼教機構，更像是一座完整校園。園內過去有大面積操場，早年甚至設有泳池、鞦韆、獨木橋等遊憩區，還規劃飼養烏龜、雞等動物的空間，孩子可以在市區裡跑跳、玩水，也能接觸動物，這在雙北高度都市化的住宅環境中並不常見。
公開資料顯示，園所核定收托200人，全園登載總面積達2271平方公尺，換算約687坪，其中室內面積1296平方公尺、室外活動空間975平方公尺，約295坪。今年8月暑假期間，已有民眾目擊工人進場搬除桌椅等設備，也有台電人員前往現場處理供電相關作業，目前幼教資訊已標示停業。
有家長在Threads分享，園所之所以停止招生，主要是因「地主不續租」，原園所老師也曾表示，部分學生將轉往三重分校。如今，這座曾經有操場、泳池及動物活動空間的幼兒園退出原址，留下來的不只是地方回憶，也是一處在成熟市區相對少見的大型教育空間。
黃舒衛：幼兒園土地價值高 關鍵是法規造就稀缺性
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，幼兒園的土地與建築價值，與一般住宅或店面不同，關鍵在於設立條件所形成的稀缺性。依《幼兒園及其分班基本設施設備標準》，園所必須設置室內活動室、室外活動空間、盥洗室、健康中心、辦公室或教保準備室及廚房等必要設施，室外活動空間也有最低面積要求，加上幼兒園須由地面一樓開始設置，因此即使位於人口密集的都會區，仍需要一定規模的建築與活動空間。
黃舒衛指出，部分幼兒園基地還具有臨路條件及遠離嫌惡設施等選址優勢，這些原本是為了保障幼兒安全與教學環境而設立的條件，從不動產市場角度來看，卻可能轉化為土地交易及開發的競爭力。尤其在雙北成熟市區，大型完整基地本就不易取得，若產權相對集中、土地使用分區允許，便可能成為建商補充土地庫存的新來源。
687坪不是土地坪數 徐佳馨：老建物非開發障礙
園所登載的2271平方公尺、約687坪，是全園使用總面積，並不等同實際土地登記面積。然而，市場在意的並不只是「687坪」這個數字，而是這類大型教育空間，在成熟市區本來就相對少見。
對建商而言，成熟市區找地的困難之一，是地主整合。都市更新案可能需要花費數年整合多名地主，只要產權複雜、住戶意見不同，開發期程就可能被拉長；相較之下，若教育空間具備完整基地、產權集中及良好臨路條件，前期整合難度可能降低，也因此增加開發商評估意願。
住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨指出，地上建物即使使用超過30年，對開發商而言未必是最重要的問題，真正決定開發價值的仍是土地本身，包括使用分區、建蔽率、容積率、基地形狀、臨路條件、產權狀況，以及最終可興建的樓地板面積。若符合住宅開發需求，即使原有建物老舊，也可能透過拆除重新規劃產品。
徐佳馨進一步分析，蘆洲既有住宅人口、商圈、學校、交通及生活服務已相當成熟，開發商若取得合適基地，不必像新興重劃區一樣，等待人口與生活機能逐步形成。以目前市場行情觀察，若未來基地確實具備合法住宅開發條件，新案銷售單價有機會站上每坪70萬元以上。
但她提醒，教育空間退場不代表可以直接拆除興建住宅，仍須回到都市計畫、土地使用分區、建築法規及開發成本判斷。上述70萬元以上屬潛在新案售價評估，並非土地單價，目前也沒有資料顯示蘆洲來來幼兒園已出售或有建商確定進場。
建商真的買過幼兒園 3.99億、1.55億、7.01億都有前例
教育空間退場後，土地重新進入開發市場，過去已有實際案例。台中豐原「蒲公英幼兒園」停止辦學後，約587坪住宅用地曾由在地建商以3.99億元收購，之後買方再持續整合周邊土地；嘉義「佳寶幼兒園」停止營運後，約312坪土地由承億集團以1.55億元取得；高雄「圓山幼兒園」連同周邊停車場，約833坪住三用地，則由建商以約7.01億元整合收購。這些案例均收錄於你原本的新聞稿，正式刊出前仍應逐筆核對交易資料。
黃舒衛認為，部分私立幼兒園座落住宅區，若原有教育用途退場，可能成為建商補充土地庫存的來源。尤其相較於必須逐戶整合的老舊公寓，若幼兒園基地產權集中、土地使用條件明確，開發商便有機會縮短前期整合時間。不過，住宅區並不代表毫無使用限制，仍須依各地方都市計畫及建築規定審查。
黃舒衛：土地有價、幼教難賺 資產與營運價值正在分化
黃舒衛進一步指出，幼兒園正處於少子化衝擊的第一線，除了出生人口減少，公共化及準公共幼兒園發展、非營利幼兒園增加，以及師資人力短缺，也讓一般私立幼兒園面臨更大的經營壓力。最值得注意的是，土地可能仍具有相當高的開發價值，幼教事業本身卻未必能維持相應的獲利能力，使幼兒園市場逐漸出現「資產價值與營運價值分化」的現象。
這種分化也解釋了為何一處教育空間即使停止招生，仍可能吸引不動產市場關注。對經營者而言，幼兒園的價值來自學生、師資及教學服務；對地主或開發商而言，土地價值則取決於區位、使用分區、可開發面積與未來產品行情。兩者雖然使用同一處空間，評估價值的方式卻完全不同。
地主不續租是個案 私幼10年減376所是產業背景
根據台灣房屋集團彙整教育部資料，114學年度全台幼兒園共6616所，較前一學年度減少41所，其中一般私立幼兒園減少58所；若拉長至10年觀察，私立幼兒園從105學年度4258所降至114學年度3882所，累計減少376所。上述均為園所數量的淨變化，並不代表所有減少的園所都因少子化歇業。
文德幼兒園園長陳美莉指出，幼教業除了學生減少，還面臨師資難尋、薪資與租金成本提高等壓力；山姆英文創辦人Sam也觀察，即使經營20、30年的老牌補教機構，教學品質與環境未必變差，仍可能因學生減少、人力難找及營運成本上升而面臨調整。這些產業現象，正是黃舒衛所說「土地仍有價值，但原有教育事業未必能持續獲利」的背景。
教育空間重新洗牌 成熟市區土地供給多一條路
過去談少子化，房市最常討論的是人口減少後，住宅需求會不會跟著下降。但從城市土地角度來看，人口結構改變還可能帶來另一種影響：原本長期作為教育使用的土地，開始重新尋找用途。
對高度開發的雙北成熟市區而言，這類基地的吸引力，在於可能減少土地整合的時間與不確定性。若原有教育空間退出使用，且產權、土地分區及開發條件符合要求，就可能成為建商評估的新標的。
然而，這並不代表幼兒園停業就是單純的房市利多。對家長而言，熟悉的校園與教育資源消失；對經營者而言，可能是長年投入的事業面臨調整；對地主及建商而言，則可能是重新配置資產的機會。
少子化正在改變的，不只是教室裡有多少學生，也包括成熟城市裡，一塊土地究竟該繼續作為教育空間，還是轉向其他用途。當幼教事業的營運價值與土地開發價值逐漸分化，蘆洲來來幼兒園的下一步，也成為觀察都會區土地供給變化的縮影。