地上權案掀討論 制度檢驗下住宅回溫、商辦續穩
文／陳昱均
北士科T17、T18地上權案進入解約協商階段，外界關注輝達（NVIDIA）是否確定進駐。商仲觀察指出，事件雖掀起討論，但地上權開發案並未全面降溫，而是市場結構更為分化；其中，自用型企業與壽險業仍視地上權為長期資產配置選項，住宅型產品則因貸款與轉售限制，民間接受度依舊有限。專家認為，若制度透明度與契約配套能再提升，地上權仍是企業進駐核心地段與改善居住負擔的重要工具。
北士科事件持續發酵 制度與市場再受檢驗
新光人壽已於10月22日召開臨時董事會，宣布願在北市府返還相關成本的前提下合意解約，為原先僵局開啟轉機。不過，據北市產業局最新說明，潛在進駐者輝達（NVIDIA）仍在評估地點，尚未正式回覆是否落腳北士科，市府預計本週將再行確認，相關「分手費」金額亦由雙方幕僚持續磋商中。
此案除受到科技業與資本市場關注，北士科個案雖具特殊性，但也同時折射出地上權在制度透明度、契約預期性與市場接受度上的多重挑戰，也再次讓「地上權制度」成為焦點。
制度解讀：地上權非持有而是使用 年限屆滿須返還土地
所謂「地上權」，即是一種「在他人土地上興建或使用建物的權利」，土地所有人授予他人使用權，讓其可於一定期限內興建、經營或使用。根據《土地法》及《國有非公用土地設定地上權作業要點》，地上權最長可設定70年，期滿若未續約或購回土地，建物將隨地歸還地主。
目前常見地上權類型包含「普通地上權」與「區分地上權」，前者為單一使用權，後者則依空間或用途劃分多重權利。住宅型地上權產品年限多介於30至70年，起算日為建商與地主簽約當日。雖然地上權住宅價格通常低於同區所有權住宅兩至三成，但須支付地租，且貸款成數低、續約條件不一，是市場接受度偏低的主因。
商仲觀察：企業自用與壽險資金穩定承接
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛分析，地上權案在市場中出現明顯區隔，「若是自用型企業或壽險業者，地上權仍是不錯的選擇，尤其位於精華地段、投資門檻較低的案子，權利金與地租約為市價的三至五成，對長期經營型企業相對划算。」
他指出，地上權開發最大的誘因在於可掌握穩定營運報酬並兼具抗通膨功能，但住宅型產品接受度依舊偏低，「地上權住宅貸款困難、成數偏低、金融機構有限，操作上無法開槓桿，也缺乏不動產自然增值空間，轉售價格普遍受限」。
黃舒衛認為，未來若要活絡地上權市場，應鎖定企業與產業用地需求，並指出：「要讓真的有心經營產業、而非炒作不動產的業者，以較低成本取得精華區大面積土地，這樣才能真正解決缺地問題，也能提升外資進駐意願。」
他補充，地上權制度在國際間並非特例，如中國、新加坡多以地上權形式發展產業園區，「企業評估重點若是在於產業配套與人口發展，而非土地公私有屬性，搭配法規與契約配套健全，外商進入意願反而更高」。
詢問度升溫 但買方仍持觀望態度
全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，北士科地上權案再度引發討論，也帶動市場重新關注地上權住宅產品，「整體而言，一般買方對地上權住宅的接受度仍有限，多數購屋族仍將『土地持分』視為資產保值核心，因此雖會好奇詢問，但實際出價與成交意願偏低。不過隨著近年地上權產品釋出量增加，加上單價與市價落差擴大，年輕首購族的接受度確實有溫和上升趨勢。」
中信房屋研展室副理莊思敏也表示，過去買方多半對此類產品相當陌生，如今因北士科大型地上權案的話題帶動，已有部分客戶主動詢問，但整體市場仍屬觀望階段，「多數人還是想先了解制度內容與貸款條件，暫時不會立即進場。」
首購族為主力買方 成交周期普遍拉長
陳傑鳴指出，目前地上權住宅主要買方集中於預算有限的首購族與重視生活機能的退休族。前者看重低總價與地段優勢，後者偏好一次付款、長住自用的穩定性；至於投資型買方，由於轉手性與增值空間有限，參與意願相對低。
莊思敏補充，地上權住宅的核心優勢在於總價低、能以較低門檻入住精華地段，「特別是具有學區或交通優勢的產品，更容易吸引首購家庭。」但她也指出，雖然地上權住宅的市價約為一般所有權房屋的六到七成、價格具競爭力，成交週期卻相對拉長，「主要原因在於買方多半對制度不熟悉，需花時間理解地上權契約與確認貸款可行性。」
貸款限制仍是最大瓶頸 政策明確性影響信心
陳傑鳴則認為，地上權住宅的金融條件仍是市場最大挑戰，「多數銀行僅願貸六至七成，且貸款年限須與地上權剩餘期掛鉤，有的甚至不承作，導致自備款壓力高、交易量低。」
莊思敏指出，銀行融資態度偏保守，是限制地上權市場成長的主因，「由於地上權宅僅擁有土地使用權而無土地所有權，目前大部分銀行的貸款成數仍低於一般住宅，利率也可能偏高。政府若能與銀行協調、建立更穩定的貸款機制，將有助於降低購屋門檻，帶動市場活絡。」
市場期待制度明確化 重建信任為首要任務
莊思敏直言，針對地上權案，許多買方最擔心的是「地租會不會上漲、貸款能不能核、到期怎麼辦」。因此她建議，若政府希望有效活絡地上權市場，應同時強化貸款制度與期滿處理機制，「要讓買方明白，契約期滿後建物如何處理、續約條件怎麼談，這些都要有明確規範，才能真正消除疑慮。」
地上權制度要走向成熟，關鍵不在「促銷量」而在「補制度」，當契約條件透明、金融配套穩定，地上權自然能從政策工具轉化為可預期、可交易的使用型資產。
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