融資公司介入土地交易？地政士曝：這招讓賣方權益全被吃掉

文／魏敬軒

過去台灣的土地買賣，因未必涉及銀行貸款，契約付款方式常見「三、五、二」模式，即簽約備證款30%、完稅款50%、尾款20%。隨著土地價格水漲船高，買方往往需倚賴銀行貸款支付尾款，付款方式逐漸變成自備款20%、銀行貸款80%。

對於土地交易安全，正業地政士事務所所長鄭文在建議，輔以銀行的履約保證或是價金信託保障交易安全，將買方貸款直接撥入履約保證或信託專戶，以確保雙方權益，避免買方僅憑少額自備款騙取大筆貸款。

近來第7波央行信用管制上路後，讓土地買賣案件容易發生重大的交易風險。個案顯示，雖然賣方土地無抵押貸款，依規定買方僅能貸款五成，且其中一成需待動工後撥付，買方實際上需自備六成款項才能完成過戶。

房市示意圖。

然而市場上卻出現「影子銀行」角色的融資公司，開出高達八成抵押貸款，並提供核貸通知書，使賣方誤以為交易安全無虞，安心簽約。

問題出在融資公司未受央行監管，交易流程與一般銀行大相逕庭。正常流程應是買賣與抵押權設定併案送件，過戶完成後銀行將尾款撥付，確保賣方權益。但融資公司卻要求同時加辦信託登記，將土地信託給其指定公司。如此一來，若買方拒絕支付尾款，賣方雖持有本票卻無法透過法院聲請扣押土地，保障機制形同失效。

鄭文在指出，融資公司固然需維護自身債權，但不應忽視交易的本質。該土地並非買方原有資產，而是透過買賣取得的標的，將其逕行信託給第三方，已侵害賣方權益。更令人擔憂的是，若買方另有債務未清，甚至藉此流程轉移資產、逃避債務，賣方不僅拿不到尾款，也無法扣押該土地，形成「買方金蟬脫殼」的局面。

因此他呼籲，融資公司若承作土地買賣相關貸款，應比照銀行模式，先完成買賣及抵押權設定，俟尾款撥付後再辦理信託。唯有如此，才能兼顧交易公平與市場秩序，避免將風險完全轉嫁給賣方

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