日本房產交易如何降低資訊不對稱？FMI JAPAN李丹翔解析宅建士制度與重要事項說明
隨著台灣民眾赴日置產需求持續增加，跨境交易涉及不同法律制度、契約文件及交易流程，「資訊不對稱」一直是海外買家關注的議題。相較於台灣，日本不動產交易在正式簽訂買賣契約前，設有由宅地建物取引士（宅建士）進行「重要事項說明」的法定程序，希望透過制度化的資訊揭露，協助交易雙方在充分理解交易內容後，再作出購屋決定。
根據日本《宅地建物取引業法》，宅建士須於買賣契約成立前，向買方交付重要事項說明書，並說明足以影響交易判斷的重要內容。日本國土交通省指出，重要事項說明是日本不動產交易的重要法定程序，其目的在於提升交易透明度，保障買賣雙方充分掌握交易資訊。近年亦已建立符合規範的線上重要事項說明制度，以配合海外買家及跨境交易需求。
宅建士並非銷售人員，而是法定說明制度的重要角色
不少海外買家容易將建案介紹與重要事項說明混為一談。事實上，兩者在日本交易制度中的定位並不相同。
深耕日本房地產市場逾25年的FMI JAPAN株式會社行政總裁李丹翔表示，宅建士制度並非由建商、仲介公司或開發商自行建立，而是日本不動產交易制度的一部分。建案介紹主要協助買方了解產品特色、區域發展及市場資訊；宅建士則依《宅地建物取引業法》執行法定說明程序，就交易相關的重要事項進行正式說明，並交付重要事項說明書。
重要事項說明涵蓋哪些內容？
依日本交易制度，重要事項說明的內容會依物件及交易類型有所不同，通常包括產權及權利關係、法令限制、道路及公共設施、管理規約、管理費與修繕積立金，以及其他足以影響交易判斷的重要事項。
日本國土交通省亦會因應制度及市場發展持續更新法定說明項目。例如近年已將水害風險及相關防災資訊納入重要事項說明範圍，協助買方於簽約前取得更完整的交易資訊。
日本制度強調「先說明、再簽約」
李丹翔表示，日本不動產交易制度並非著重增加交易程序，而是希望透過宅建士制度，降低交易雙方因制度差異或資訊理解不同所產生的認知落差。 海外買家即使透過台灣團隊以繁體中文了解建案資訊及日本置產流程，正式交易仍須依日本法定程序辦理，由宅建士完成重要事項說明，並依相關契約文件完成後續交易程序。
跨境置產，理解制度比熟悉市場更重要
日本不動產交易制度與台灣存在不同的法律架構及交易流程，海外投資人除了評估城市發展、租賃需求及資產配置外，更應理解當地的法定程序、契約制度及資訊揭露機制。
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