調升容積率降低居住品質？估價師提「1建議」換容獎：符合都更初衷
好房網News記者林和謙／台北報導
台灣屋齡超過30年的老屋數量龐大，全國已達約500萬戶，都更危老也成為多年來政府積極推動的政策，也已有一些成效出現；前陣子行政院長卓榮泰喊出，推動自主都更，預計將調整容積率讓都更有更合理條件，「不讓房屋越都更越小」。都市計畫技師暨中泰估價師聯合事務所陳柏霖估價師認為，站在都市計畫容受力角度來看，除調升容積率、樓地板面積拉高外，應同時鼓勵多建置符合需求的公益性質的公設、社福設施，來換取容積獎勵。
政府與民間都大力進行老屋都更危老，民國106年（2017年）《危老條例》正式公布實施，110年（2021年）《都市更新條例》也作了最新修正。而為了避免過度開發，幾年前《都市更新建築容積獎勵辦法》也做了修訂，規範「獎勵後的建築容積」不得超過「建築基地1.5倍的法定容積」，或「不得超過各原建築容積加上該建築基地0.3倍的法定容積」，容積獎勵設有上限。
對於調升容積率，不讓房屋越都更越小的議題，引起討論，有業界專家建議，可以由中央《都市更新條例》65條來修法，放寬容積獎勵管制的上限。陳柏霖估價師表示，除了探討容積獎勵放寬與否的問題，站在都市計畫容受力角度去評估增加「公益性質的設施」，可兼顧居住品質也符合都更的初衷。
陳柏霖估價師指出，雖說不讓房屋越都更越小的說法很吸睛，但若只是一味調升容積率，縱然樓地板面積拉高了，但也可能會降低居住品質，容積率調升，建商可銷售面積變多、利潤可能更好，但入住人口也會增加，加上車流量也會拉大，因此必須納入都市計畫的角度通盤去檢討。
陳柏霖估價師建議，不論公辦都更或民間都更，政府都可協助協助評估區域的特性、人口，與民間及業者溝通、協調，去進行合宜的公益性質設施的規劃，包括綠色運具、社宅、公園綠地、托幼及托老…等設施，既顧及居住品質，也符合都市更新的初衷。
另外，目前都更危老能量較大的台北市與新北市，地方政府以地方都更自治條例擬定容積獎勵政策，台北市的防災型都更方面，部分案件容積獎勵上限可超過2倍基準容積，希望強化台北市危險建築重建的誘因、鼓勵更新改建，更新後建物規劃要符合結構安全、耐候減碳、都市減災、環境友善4面向，以及符合耐震設計、綠建築、建築能效、智慧建築與無障礙環境等條件，就可再給予30％容積獎勵。
而新北市府堆動多元都更方式，防災型都更針對100%所有權人同意的基地，經耐震詳評結果為拆除、結構修復之合法建築物等為優先協助對象，以限期拆除及限期改善的作法，重建部分提供一次到位的50％容積獎勵。危老重建計畫針對100％所有權人同意的基地，配合中央促進都市危險及老舊建築物加速重建政策，符合相關規定，循建照申請程序辦理重建，最高提供容積獎勵上限40％。簡易都更針對100％所有權人同意的基地，符合面積、臨路條件、重建後環境要求相關規定，最高提供容積獎勵上限30％。一般都更重建則最高提供容積獎勵上限50％。
中泰估價師聯合事務所鐘少佑所長表示，容積率調整牽涉到相關法規以及轉換容積的公式計算，還有區域都市計畫的容受力，都必須經由整體性的通盤檢討，中央與地方都需要緊密溝通。他指出，目前中央推出的婚育宅政策，是不錯的政策，若未來能納入「公益性質設施」之中，千坪以上、基地夠大的都更案若規劃一定比例的婚育宅，就可拿到容積獎勵，且入住對象又可控，會是不錯的都更及容獎誘因。
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