他家公設只有29%，卻請不起24小時物管

文／朱福山

為何屋齡僅5年的社區，卻得提前為電梯大修存錢？

林太太一家三口住在1棟僅52戶的小型社區，雖然公設比只有29%、設施不多，卻早早開始提撥公基金。「大家都以為公設少就省錢，其實不是這樣，戶數少反而成本難分攤。」她苦笑說。

通力電梯維保業務部經理邱玉婷指出，小型住宅雖然規模不大，但電梯卻是「每天都要用的民生必需品」，維護工作不能中斷。根據營建署規定，電梯每月都必須由合格廠商進行例行保養，並上傳檢修紀錄，才能維持設備合法使用。

「對小社區來說，電梯幾乎是必須持續維護的公共設施，它既關乎安全，也關乎生活品質。」邱玉婷說。

若長期未維護，不僅可能喪失合格證，也存在安全疑慮，「我們曾遇過社區因年久失修而封梯，導致住戶出入不便。」邱玉婷建議，電梯應持續保養，才能延長設備壽命，也才能守住日常生活的安全感。

公設比29%，仍難請24小時物管

林太太接著告訴《住展》，社區的管理壓力並不僅止於電梯。

每坪管理費約120元，加上停車位清潔費，每戶每月約繳5,500元。社區每月總收入約30萬元，但支出幾乎相同，若有洗水塔、外牆清潔等突發開銷，還得動用公基金。

「我們社區根本請不起24小時物管，晚上只能改由中興保全支援。」她坦言，目前僅聘1位總幹事與1位保全，仍吃緊。「我們自己每年還要再多繳一筆維修預備基金，怕以後電梯壞了沒錢修。」

公設少不代表負擔輕

該社區分2棟、共4部電梯，電梯保養與用電開銷是主要支出；再加上人事、保全與清潔費用，幾乎吃掉全部管理費。雖然設有太陽能板回收電力，仍難以抵銷耗能。

《住展》記者假日實地走訪，健身房為節省電費幾乎不開空調，閱覽室則是社區使用率較高的空間。台灣物業管理學會理事長郭紀子指出，多數小型社區的閱覽室與交誼廳等，其實早已轉化為家庭延伸空間，例如被拿來做為小朋友寫功課的場所，「公設是否被有效利用，比公設多寡更值得關注。」

改革應納入「住後成本」

現階段政府積極推動虛坪改革，期望讓購屋者「買到更多實坪」，但專家提醒，若缺乏配套機制，建築與維運成本最終恐轉嫁至房價與管理費中。

虛坪改革是否能改善實買坪數增加，還有待商榷，然而「公設比低」不等於「住後開銷少」，卻是不爭事實。以中小型社區為例，住戶數少卻仍需維持基本設施與人事開銷，固定支出反而更重。電梯、消防、公共電費、保全，這些都是剛性成本，不會因為公設少而消失。

《住展》建議，虛坪改革若要落實，應同步建立社區維運費用透明制度，並鼓勵中小型社區採聯合管理或共享設施，以提升效率、減少浪費。林太太感嘆：「我們不是怕貴，是怕哪天電梯壞了，大家拿不出錢。」

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