坊間流傳「簽約後殺價法」 地政士破除謠言
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
房市交易量萎縮，議價空間變大，尤其隨著市場走低，簽約後仍有一些買方會有「小動作」，希望在已經簽立的買賣契約書總價上再砍一刀。資深地政士提到，就有買方簽約購買農地後，忽然主張買是被套繪的農地，以未來不能再蓋農舍為理由，希望賣方折讓部分價金。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，現在的農地共有人很多都是繼承取得，因為個人繼承的持分面積小，許多農地持有者會利用區段徵收的利多，獲利了結，不無小補。對於買方來說，所有權人在區段徵收範圍內的土地，可以合併計算權利價值領回抵價地，許多人也為此相當積極投資農地。
鄭文在說，有實際案件是，買方簽立買賣契約書時，土地謄本有載明該農地為配合耕地，未經解除套繪，不得再蓋農舍，為此，在買賣契約書中特別載明，買賣雙方皆知道該農地有套繪情事。
不過，當土地增值稅核發，將辦理過戶時，買方忽然主張被套繪農地，如果尚未解除套繪未來領回抵價地會被扣除部分抵價地的權利價值，希望賣方折讓部分價金彌補未來的損失。
事實上，有套繪的農地，在未來區段徵收時換算權值時，並不會減損領回地價地的面積。鄭文在指出，因為《農業用地興建農舍辦法》第12條「已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。」
也就是未來政府辦理區段徵收時，買方現在購買的農地已經變更為非農業用地，屆時，農舍套繪的問題迎刃而解，依法自動解除套繪，這樣根本不存在「彌補損失」的問題。
鄭文在表示，如果當初買賣契約書沒有載明該農地有被套繪的情事，或許減少價金就成了買方的活棋，並可能讓賣方遭受損失甚至解除買賣契約。他提到，在房市景氣較弱的階段，地政士也們必須要更重視契約細節，不能讓買方有機會見縫插針，主張減少價金，甚至解除買賣契約，影響交易安全。
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