獨家／國土署長吳欣修：房市大好「灌虛坪」亂象多 須回歸真實總價、遏止話術混淆
好房網News記者林和謙／台北報導
過去雨遮「算入坪數也計價」，引起諸多討論，從2018年起新制上路，屋簷、雨遮不再納入登記坪數，也不得計價，避免房屋「虛坪」問題。而虛坪改革的討論聲浪持續多年，這兩年內政部也擬訂相關方向，包括要合理規範社區管委會的公設面積，以及沒有買車位的住戶可不用再負擔車道公設面積。內政部國土署吳欣修署長接受《好房網》獨家專訪，表達內政部在此次降低虛坪的堅定想法，他表示，多年來國內房市大好，新建案「灌虛坪」的亂象確實多，應該要予以改變，讓市場更回歸到真實總價、實際坪數，要正向改變民眾的買房觀感及感受。
這次內政部有兩大調整重點，第一，檢討「建築技術規則」的「免計容積」規定，希望藉由合理規範社區管委會等公設的設置面積標準，避免出現娛樂交誼廳等不實用的公共設施；第二，為修正「公寓大廈管理條例」，將「停車空間」由公共設施改為專有部分，讓沒有買車位的住戶可免再負擔車道公設面積。另外一個部分，為一般電梯「增列為免計容積項目」。
吳欣修指出，社區管委會空間的確應該要再去做思考以及調整，過去常出現社區的管委會空間「被浮濫設置為健身房、交誼廳…等等」，也就是管委會空間被濫用；此外，我們也幫民眾與不動產業界思考，過去社區電梯屬於公設，歸在應計容積內，調整之後，一般電梯就歸於免計容積，如此一來，可以用來作住家的面積是增加的。
現有的規範，免計容積空間有合計上限的規定，在扣除避難、救災及機電維生等空間後，如果還有餘裕，一些建商會以管委會空間名義，包裝成非必要的娛樂交誼、健身房…等空間進行銷售，導致市面上出現高公設比的產品。吳欣修說明，未來管委會的公設面積經過修正、免計容積規定設了上下限後，原本有些很小型的社區免計容積額度不夠設置管委會空間，在調整方案中保障最低管委會空間面積，說不定就變成可以設置，這對於對後面推出的建案也是好的，另外也設了管委會空間免計容積的比例上限，可避免大型基地建商為了把免計額度用完多灌虛坪。他強調，改變需要一步一步來，比如過去樓地板隔音新制，也有反對聲音出現，但經過修法與實施後，證明居住品質確實變好，這是好的變革。
至於停車位與車道空間的調整上，不動產業界認為，恐造成停車位價格上漲以及難以管理等問題。吳欣修表示，過去我們實務檢視的經驗，會發現業者推案在停車位與車道空間的「虛坪浮濫」現象確實嚴重，有民眾沒買車位、但權狀坪數也被記入車道面積，「甚至差到3～4坪」，可說是買到冤枉的面積。他指出，甚至還出現「銷售坪大於面積（總坪數）」的怪象， 這就是「重複賣、重複計算」，虛坪怪象多，的確不公平也有失正當性，必須要有所改進。
吳欣修說明，將「停車空間」從公共設施改為專有，須修正「公寓大廈管理條例」相關法規，這部分我們持續與立法院溝通當中，並持續跟不動產業界、學者專家討論，蒐集意見。
此外，業界人士認為，調整後可能反造成房價拉高，房價也難鬆動，也可能影響都更整合。吳欣修指出，虛坪的檢討與改進，主要是要讓民眾未來購屋時，可以買到更真實的坪數以及可以接受的總價，希望市場「回歸到真實總價、實際坪數 」，這有利於提升並改變民眾買房的觀感與感受，也更具備公平性，並擺脫過去一些業者會以單價來混淆民眾試聽、製造話術的現象。他強調，其實回歸最重要的初衷，建設公司必須針對建案去規劃更實際的公設，紮實去設計案子，這才是重要的事，關鍵在於公設的虛坪減少，讓市場更健康；整體的調整方向，我們會持續與各界做溝通以及意見採納、理解，達成一定的共識。
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