買不起房已很苦……「這些因素」竟拉升租金！專家：供需失衡放大
好房網News記者林和謙／台北報導
不僅房價上漲驚人，近幾年六都的住宅租金也在上升，享家國際永續不動產研究院發布的《享家住宅租金指數》顯示，六都住宅租金指數這幾年持續上升，各城市的月租金與季租金指數屢創新高，從112年第二季以來，六都租金指數連續每季上揚，即使進入今（114）年後，多數行政區租金水準仍在刷新高點。而各城市之間租金成長幅度的差異，反映出各城市在人口流動、經濟發展、交通建設及政策環境等方面的不同；中華城市管理學會理事長、中國文化大學土地資源學系李家儂教授也從幾個重要因素，說明區域租金指數差異的成因。
在人口移動與住宅需求外溢方面，李家儂說，人口與住房需求的流動是造成租金差異的關鍵因素之一。以雙北為例，台北市房價高，不少原本想購屋的族群轉為租屋，但由於台北市承租成本沉重，許多人選擇外移至鄰近的新北市，帶動新北租屋需求暴增。新北市憑藉鄰近台北、市區房租相對較低的地理優勢，成為台北通勤族的首選地，形成「外圍通勤圈」租屋模式，新北承接了大批北漂租戶，租金隨需求迅速上漲。同時，臺北都會區高房租壓力向外擴散，出現臺北→新北→桃園的梯度轉移效應，也解釋了為何近年新北市租金漲幅遠超台北市。而在中南部地區，人口由鄉村向都市集中，以及產業由北部向中南部轉移，也造成人口流入城市、推高租金需求的現象。
都市建設與交通環境改善、生活機能的提升，也深刻影響各城市租金表現；李家儂表示，例如，新北市板橋的新板特區因捷運路網完善、商辦林立，居住品質大為改善，吸引大量年輕人口進駐，成為租金飆漲的熱區。桃園則受惠於機場捷運通車及航空城計畫，交通便利性與就業機會增多、推升了桃園機場周邊的租賃需求。
再看台中，市政府近年積極推動都市建設，七期重劃區等高規劃地段生活機能日益完善，也帶動當地租金上揚。由此可見，不同城市基礎建設進程的快慢，導致租金成長速度出現差異，基礎建設推動快、人口流入多的城市（如新北、台中）租金上漲較快，反之則漲幅較緩。
產業發展與就業機會、產業布局對租金也有直接影響；李家儂指出，過去南部地區租金相對低廉，但近年企業與資金「南移」趨勢明顯，例如，高雄積極引進半導體、資訊服務等產業，帶來就業人口成長，當地租賃市場變得更為活躍。同樣的，台南科學園區的擴張也使該園區周邊如新市、善化等租金上漲居全市之冠。桃園因工業區和物流園區聚集大量外籍移工與勞動人口，租屋需求興旺，支撐了當地租金水平。由此可知，經濟發展迅速、就業機會集中的城市和區域，租金指數普遍隨供需兩旺而走高，產業發展帶來的人口流入，對區域租金的拉升作用不可忽視。
租賃供給與市場結構上， 除了需求端因素，不同城市租金差異也與供給面的結構性問題相關。李家儂說明，許多都會區存在老舊住宅比率高、新成屋供給有限的情況，可出租的良好物件相對稀缺，難以滿足年輕族群對優質租屋的需求；加上房東持有成本上升（如房貸利率提高、房屋稅費增加、裝修及維護費用高漲），房東往往透過調漲租金將成本轉嫁給房客，此外，部份房東傾向將房屋轉作短租（如日租套房、Airbnb）以追求更高報酬，導致長期租賃市場供給減少，也進一步推升租金。
李家儂分析，政府近年推行的租金補貼擴大政策，在減輕租屋族負擔的同時，可能提高某些人的租屋意願，或者使原本未申報的地下租賃浮上檯面，某種程度上反而刺激了租賃需求，對租金也產生上行壓力；以上這些供給面與政策面的因素交織，放大了市場供需失衡，造成部分都會區租金水平的快速攀升。
更多好房網News→