房市轉折下的建築升級 金磚論壇聚焦政策、淨零與AI整合

當成交量降溫、房貸與建融同步收緊，建築產業面對的已不只是推案速度，而是如何在成本、法規與產品性能之間，重新取得可持續的平衡。台北市建築交集會主辦的「2026金磚論壇」於7月23日在國立台灣科技大學國際大樓舉行，活動現場約250人出席，參與者橫跨建築設計、建設開發、都市更新、營造工程、學術研究及相關專業領域。本屆以「房市之亂解方」為主題，榮譽理事長簡性琦與第32屆理事長方高震致詞後，依序展開三場專題演講及綜合座談。

▲ 2026金磚論壇現場約250位建築、建設、都市更新、營造、學界與相關產業人士出席。圖片提供／台北市建築交集會

議程並未把市場、法規與科技分開處理，而是將資金環境、開發條件、建築性能、施工管理及後續營運放在同一個產業框架內討論。房市調整如何傳導至都更、建融與工地現場，也成為現場交流的主軸。對建築業而言，本次論壇的重點不在預測單一價格走勢，而在於重新檢視一棟建築從投資評估、規劃設計、施工交付到長期管理的完整決策鏈。

▲ 論壇以「房市之亂解方」為主題，議題涵蓋房市政策、淨零建築、都市更新與AI營建管理。圖片提供／台北市建築交集會

房市判讀，必須回到資金結構

首場專題由政治大學地政系林左裕教授主講「影響房市之因素分析與對策」。他從總體經濟、利率、稅制、貨幣供給、人口及家庭戶數等面向，說明房地產價格並非只由單一供需條件決定。林左裕指出，過去房價走升與貨幣寬鬆、低利率、銀行授信及資產市場財富效應密切相關；當利率、貸款成數或金融管制出現變化，市場的成交能力與風險承受度也會跟著改變。人口總量雖是長期因素，但家庭結構、都市集中與資金流向，同樣影響住宅需求的實際分布。這套觀察方式對開發端的意義，在於不能只以眼前成交價或來客數判讀景氣。推案節奏、資金配置與產品定位，都需要同步檢視金融環境與政策訊號。

▲ 林左裕教授從資金、利率、人口結構及政策工具解析房市變動。圖片提供／台北市建築交集會

三項新制，考驗的是整合設計能力

第二場專題由國立台灣科技大學能源永續科技研究所助理教授，同時也是中華民國都更危老重建協會理事長的楊謙柔博士主講。他以綠容率、屋頂光電與建築能效為主軸，說明新制如何改變建築開發與設計團隊的工作介面。楊謙柔指出，綠容率、屋頂光電與建築能效表面上屬於不同制度，實際上卻共同占用同一棟建築的空間與資源。屋頂配置牽涉景觀、機電、消防、結構、防水及維修動線；能效表現則與外殼、空調、照明及控制系統相互關聯。若各自分包、後期補救，往往增加補件、變更與施工衝突。在市場端，建築性能也逐漸成為買方比較建案的依據。當交易速度放慢，居住舒適度、能源支出、標章、維護責任與社區管理品質，比過去更容易被檢視。法規要求因此不只是合規成本，也可能成為產品分級的基礎。

▲ 楊謙柔博士指出，綠容率、屋頂光電與建築能效應在規劃初期納入同一套整合設計。圖片提供／台北市建築交集會

綠色金融把建築性能帶入資產評價

楊謙柔博士進一步從綠色金融角度說明，綠建築、建築能效、智慧建築及低碳建築，正由設計端的標章制度，逐步進入授信條件、利率、稅務優惠與市場資訊揭露。對開發案而言，永續性能若能被清楚量化與揭露，就有機會轉化為融資、銷售及持有成本上的具體差異。綠建築標章、能效等級、智慧管理及低碳表現，不只提供申請或驗證成果，也讓買方及金融機構有較明確的比較基準。當市場開始關心每年的能源支出、社區維護能力與長期資產表現，建築標章便不再只是交屋前的文件，而是持續影響中古屋辨識度與社區價值的性能資料。

▲ 楊謙柔博士從綠色金融角度，說明建築性能如何進入融資、稅務與市場評價。圖片提供／台北市建築交集會

AI的門檻不在出圖，而在決策落地

第三場專題由邱勇標教授說明AI在建築設計與產業決策中的角色。生成式AI已能快速完成概念圖、情境影像、動畫及提案素材，業主也愈來愈常以AI生成內容作為設計溝通的起點。邱勇標認為，AI的優勢在於發散、想像及氛圍建立，但建築真正困難的部分仍是法規檢討、結構安全、施工工法、成本控制、使用維護及責任歸屬。影像可以迅速生成，卻不代表方案已具備工程可行性。因此，建築師與工程師的專業角色將由影像生產者，轉向決策整合者與AI轉譯者。專業者要能辨識錯誤、設定邊界、反覆驗證，並把概念轉換成BIM、施工圖、預算及現場執行條件。

▲ 邱勇標教授指出，AI可以擴大設計發想，但法規、工程與責任仍須由專業者整合。圖片提供／台北市建築交集會

綜合座談：從資金週期談到開發現場

下半場綜合座談以「房市不順，建築產業如何活出競爭力？」為題，由住展雜誌副社長藍文聰主持，與談人包括林左裕教授、蔡錦勳董事長、柯登耀副總經理、楊謙柔博士、邱勇標教授與吳嘉沅董事長。六位與談人分別從房市資金循環、自主更新、開發成本、融資條件、建築永續及AI管理提出觀察。討論顯示，當前市場壓力已沿著開發全流程傳導，從前期評估、地主整合與建築融資，一路延伸到施工、交屋及使用管理。房市調整因而不只是銷售端的買氣問題。當資金、法規、成本與維運責任同時改變，業者需要重新計算專案可行性，也需要更早建立跨專業協作與風險分配機制。

▲ 綜合座談由藍文聰副社長主持，從房市週期、都市更新、開發成本、綠色金融及AI管理展開對話。圖片提供／台北市建築交集會

吳嘉沅：政策與資金構成房市長循環

綜合座談首先由吳嘉沅董事長從政治經濟與資金環境切入。他認為，「房市之亂」不能只以供需或價格解釋，還必須把選舉政策、貨幣供給、信用管制及市場心理放進同一條時間軸。吳嘉沅以AI工具製作約八分鐘影片，整理臺灣房市近三十年的變化，內容從M2貨幣供給、熱錢回流與資產通膨，延伸至青年購屋壓力、央行選擇性信用管制及不同階段的政策利多，呈現資金與政策反覆作用的循環。他以「央行踩剎車、政府踩油門」形容政策訊號不同步的現象：金融管制試圖降低槓桿風險，其他政策卻可能在特定時點刺激買氣。當緊縮與鼓勵同時存在，市場更容易在過熱、觀望與急凍之間擺盪。這項開場觀點把後續議題放回較長期的制度背景，也說明都更、開發與營建問題，不能脫離資金水位及政策週期單獨判讀。

▲ 吳嘉沅董事長以資金、政策與市場心理，解析臺灣房市的長期循環。圖片提供／台北市建築交集會

自主更新需建立可執行的治理模型

柯登耀副總經理從自主更新與專案管理角度指出，都市更新涉及地主整合、權利分配、行政程序、建築設計、工程發包、融資及完工銷售，不能只以單一階段或分配比例判斷可行性。在成本與利率上升的環境下，若地主期待、開發報酬、融資條件及市場售價無法取得平衡，傳統由建設公司承擔主要風險的模式便難以延續。專案週期愈長，資金成本與不確定性對年化報酬的影響也愈明顯。柯登耀認為，自主更新的重點不是單純改變主導者，而是重組專業分工、決策程序與風險配置。地主、專案管理團隊、設計營造及金融端之間，必須建立透明資訊與可追蹤的治理架構。

土方、融資與交屋風險同步墊高開發門檻

蔡錦勳董事長從開發與營造現場說明，土方去化、營建廢棄物處理、建築融資及買方交屋貸款，已成為當前專案管理中彼此牽動的風險來源。土方問題不只反映處理單價上升，也牽涉運輸車次、收受容量、法規程序與工期延誤。基地開挖一旦受阻，地下工程、設備進場及後續工序都可能連帶延後，成本也會從單一項目擴散到整體工期。融資端同樣出現斷點。建設公司即使完成核貸，仍可能受銀行額度與政策限制影響撥款；進入交屋階段後，若買方貸款條件改變，開發商還要承擔尾款、庫存及現金流壓力。蔡錦勳的觀察顯示，房價調整不能忽略供給成本與資金可得性。當工程成本提高、貸款條件收緊，開發端的財務模型及風險準備必須重新估算。

林左裕：調節需求，不能同步削弱供給

林左裕教授從政策面提醒，房貸屬於購屋需求端，建築融資則直接影響住宅供給。若兩端同步緊縮，市場可能失去正常調節空間，住宅更新與新案供給也會受到影響。在建融不足、都更案延後及施工成本偏高的情況下，市場未必會自然形成價格軟著陸，反而可能出現供給減少、更新停滯或工程中斷。房市政策除了管理投機與槓桿，也需要維持正常開發與都市更新的運作能力。

數位孿生把AI帶進建築營運

座談後段，邱勇標教授進一步說明AI與數位孿生在建築全生命週期的應用。除了設計生成，影像辨識及資料模型也可投入工地進度、材料進場、安全監控、設備維護、能源管理及物業服務。數位孿生的核心，是讓實體工地或建築設備與數位模型保持對應，使專案資訊不在完工後中斷。當設計、施工與營運資料能持續累積，管理者便能掌握設備狀態、能源使用與維修需求。這也使AI的價值由前端視覺生成，延伸至後端的資產管理。對使用年限長達數十年的建築而言，能否建立可維護、可更新的資料系統，將直接影響營運品質與資產表現。

方高震：以產官學協作回應制度性問題

論壇最後由台北市建築交集會理事長方高震總結。他指出，2008年後的貨幣寬鬆推升股市與房市，但市場進入盤整後，產業必須由景氣依賴轉向產品、技術與管理能力的提升。方高震呼應會中對淨零建築、再生能源、低碳減碳、循環經濟，以及AI與BIM營建管理的討論，認為這些方向應進一步落實到產品規格、施工流程及營運資料，而非停留在單一標章或技術展示。針對「土方之亂」等牽涉法規、環保、工程成本與公共治理的問題，他主張由產業、政府及學界共同整理現場資料、提出可執行方案，讓政策兼顧管理目標、產業運作與社會需求。

▲ 方高震理事長強調，產業轉型需要產品升級、數位管理與產官學協作同步推進。圖片提供／台北市建築交集會

建築業下一階段，比的是整合能力

從三場專題演講到綜合座談，本次論壇將房市資金、都市更新、營建成本、建築性能與數位管理放在同一條產業鏈上檢視。市場轉折雖然帶來壓力，也迫使開發與設計團隊重新確認建築產品的長期價值。下一階段的競爭，不只在取得土地與控制造價，也在於能否提早整合法規、能源、施工、維運及金融條件，並將資訊完整移交到建築使用階段。當市場不再只為地段買單，可被驗證的能效表現、可持續的設施維護、清楚的責任安排與連續的數位資料，將成為建築產品能否保值的重要基礎。

▲ 與會來賓、講者及台北市建築交集會理監事合影。圖片提供／台北市建築交集會