台北市大同區》都更危老推波 房市價量衝
近年政府大力推動都更，北市發展原點、市容陳舊的大同區，自是重要舞台之一。 不過，基於各種因素，推動初期並不順遂；直到近年整合逐漸看到若干成果， 加上危老重建助功，新供給量才明顯增加……
文／施絢傑
眾所皆知，近代台北的城市發展，是起始於現今的大同及萬華區；舊時艋舺是現在的萬華，大稻埕則在大同區內。
北市發跡源頭 人文薈萃
大同區原名巴浪泵，出自乾隆28年（西元1763年）余文儀修訂之《台灣府志》中記載的「大浪泵庄」。道光24年（西元1844年）文獻中，首次出現「大隆同」之名，主要根據地形及人文發展而來。後改稱大龍峒，日據時代則為大龍峒町。當時台北廳所管轄範圍，即艋舺、大稻埕、大龍峒三區；其中大龍峒轄區，就包含現今大同、中山區等。
1946年2月，台北市劃分為12個行政區。當時的大同區，因轄區內有孔廟及大同路（現大同街），為紀念孔子及國父的理念，於是配合舊地名而命名之。
1972年6月，時任行政院長的蔣經國先生指示台北市應著手全面建設，市府旋即實施「萬大計畫」，於1973到1974年間，拓寬哈密街、酒泉街，蘭州街拓寬取直（今大龍街），拓延承德路。加以民間建設亦大力配合，大同區逐漸邁向現代化，區內大片工業區也變更為住宅區。
北市發展東移 地位一度沒落
工商業日益發達，人口快速增長，六零年代大同區人口一度近12萬人。然七十年代後北市發展核心東移，舊城地位日薄西山；接著市政府從長安西路遷至信義計畫區，北市西區更是快速沒落，本區人口開始外流，至1981年曾僅剩9萬餘人。
1990年北市進行行政區整併，舊大同、延平及建成等三區合併為新的大同區；行政區範圍擴大之下，全區人口才又增加，但區域建設發展仍舊停滯，人口外流趨勢也未真正扭轉。
雖大同區已非北市發展重心，但區內多住宅區，人口密度仍居北市12個行政區的第二位，僅次於大安區（2019年2月資料）。再者，本區傳統商業活動依然活絡，如南北貨、藥材，布料，五金等，還是以大同區最為興盛。此外，雖建成圓環改建成效不彰，但許多歷史悠久的小吃攤轉至附近巷弄內繼續營業，還有遠近馳名的寧夏夜市，至今都仍是本區重要觀光資源。
區域質感陳舊 消費多靠內需
人口密度高，傳統商業仍蓬勃；在這樣的基礎上，區域房市發展應不至太差；然從本刊歷年市調及統計數字來看，大同區房市供給始終不多；即便2003年後房市進入史無前例的二十年大多頭，推案熱度仍不算高。
探究箇中原因，主要還是本區發展早，可開發土地有限；加上市容紊亂，難吸引外地客，只能仰賴在地消費者，供給自然欲大不易，行情也屬北市相對低檔。
2001年後捷運（板南線）通車，加上官方規劃，沉寂甚久的大同區，出現重生契機，但更重要的仍是都市更新成為近年房市顯學。大同區發展早、市容老舊，確實亟待翻新，無怪乎成為官方設定的都更主舞台之一；郝市府時期揭櫫的「軸線翻轉」，即是最好證明。
以下，即以1990年前的行政區劃分為基礎，將大同區再細分為舊大同、延平及建成等三區，做更深入的市場分析。
一、舊大同區
北至中山高，東到捷運淡水線，南至民生西路，西面臨淡水河，大約為舊大同區範圍，基本上也可稱為北大同區。本區都計多屬住宅地目，還有不少古蹟和學校，最有名者是大龍街、庫倫街口的孔廟。前文提及的「大龍峒」，指的就是本區。
根據1995年北市都發局規劃，本區的孔廟、保安宮等古蹟，是要和中山區的史蹟公園、台北美術館及圓山遺址等地，結合為所謂的藝文軸帶。馬英九任市長時期則改納大龍峒文化園區都更案中；不過文史團體反對拆掉孔廟圍牆，計畫最後不了了之，遑論更重要的區域再造。
至於房市，在捷運（新莊線）題材發酵前，本區推案多位重慶北路、延平北路三段等幹道沿線，產品多為35坪以上規劃，以符合區內換屋需求。
2003年後市場景氣上揚，捷運題材也開始發酵，但區內可用建地有限且偏小，因此開始出現小坪數、低總價產品，這類個案通常距捷運站（大橋國小站至民權西路站間或淡水線各站）不遠，期望能吸引小資族或置產客；行情則一路挺進，且愈近中山區者愈貴。本區的小坪數熱，一直到行庫祭出針對性貸款管制，才慢慢退燒，本區產品也逐步回歸以往的一般三、四房。
2008年金融海嘯爆發前，本區一般開價還在5字頭上下，不過前一年中承德路二段『華固千代田』就已開70萬／坪高價。隨後房市迅速掀起資金行情，同年承德路三段『皇翔玉璽』直接跳空開出85萬／坪區段新天價，同期個案開價也多超過70萬／坪。
順此趨勢，本區出現開價破三位數字的個案，似乎只是時間問題，之後果真也有新案開出百萬以上牌價。後來央行祭信用管制政策加上資金退潮，本區房價開始鬆動；不過可能供給量有限，新案開價多還是7字頭起跳，差別在於區域客價格認知降至6字頭或更低，因此區域買氣一度遲緩。
近幾年本區都更、危老案大增，政策結構性因素使然，加上新冠肺炎疫情前後還有缺工料議題助威，價格果然又向上蠢動；不過或許距離本區近年最大利多之北車（雙子星）計畫稍遠，市場焦點南移之下，這幾年老大同區無論價格或漲勢，已經落在南大同之後。此外，無論都更或危老，大多是點狀更新改建，區域質感並無太多改變（善），缺少外地客奧援下，價格漲勢確實也難複製上一波的幅度。
二、延平區
本區大致以民權西路為北界，環河北路以東，重慶北路三段以西，忠孝西路以北所圍成的長條型區域；除迪化街西側一塊狹長型住宅區外，大多屬商業地目。而這塊商業區，正是北市發源最早，傳統店家最密集的所在；遠近馳名的迪化街，就在此處。
由於是舊台北城發展原點之一，因此巷弄多狹小，加上人車來往頻繁，因此顯得特別擁擠。且由於迪化街之故，本區有約三分之一左右面積被劃為「歷史街區」。據此，北市發展早期古蹟及歷史得以保留，但確實也阻礙了老舊建築更新重建，供給量遠不及其他區塊。
或許供給量少，加上本區多屬限禁建區，少量可開發者又多為商業區，且又較近台北車站，因此一般行情略高於舊大同區。後來整個大同區房價上漲，本區也不例外；2009年在地知名建商的『三豐鼎極』，就直接開出70萬／坪高價。
不過更誇張的還在後頭；2014年Q1建成圓環旁先建後售之『「興洋興天地』，開價達128萬／坪，一直到去（2022）年為止都是大同區天價。不過由於規劃中大坪數產品，總價偏高，因此到現在都還在銷售。
松山線2014年底通車，未能立即產生帶動效果。不過之後兩、三年，本區終於出現較多新案，無意外多為都更或危老案，說明經多年整合後，終於看到若干成果；不過畢竟屬嚴格限建區，因此離明顯擴張還有一段距離。價格方面，主要基於制度設計加上市場景氣，多半就都高過原本當地行情，近年牌價9字頭幾乎成為基本值。
這波都更危老帶動的價漲，即便碰到新冠肺炎疫情肆虐，也仍一路狂飆；2021年底迪化街最南端（南京西路口），實際地目仍屬特定區的『大承』，即開出125萬／坪，僅次於上述興洋案之大同區史上第二高價，而且還是中大坪數規劃。不過或許地段太特殊，儘管門檻相對高，據稱反應比興洋案好上許多。
三、建成區
本區大致為民生西路以南，重慶北路以東，淡水捷運線以西及鄭州路以北；面積比以上兩區小很多，但人口密度居三區之冠；加上近中山區及台北車站，且有淡水線及松山線交會貫穿，因此平均行情為大同區最高。
前段提到，由於捷運題材發酵，舊大同區曾出現不少小坪數產品；但整個大同區，小坪數能見度最高的其實是本區。
不僅如此，近年大同區房價上漲，本區算是領漲角色，不過本區面積小，發展空間受限，因此一度缺乏指標新案續領漲勢，直到近幾年都更危老熱潮，才讓舊建成區再度成為大同區價量領頭羊。
首先是2018年Q2承德路、長安西路口的『京王』，開出115萬／坪大同區當時歷年次高價，還規劃60坪以上大坪數產品，除了都更身分外，還是搭上雙子星計畫熱潮。
兩年後，承德路二段巷內又有另一都更指標案接棒，為早期知名建商宏國集團付出之作『宏國大道城』。儘管當時先推的C、D區牌價「只有」90萬／坪，但也已是小區段新高。果然，兩年後推出的B區基地更大、條件更佳，因此直接跳空開出130萬／坪大同區新天價。
然而這波跳空狂漲還沒結束；今（2023）年中才推出，位重慶北路一段的『國王雙子星』，同樣是都更案、同樣訴求雙子星計畫，差別只在『國』案是中小坪數低總價設定，結果開價直接拉到155萬／坪，這也是近期這波漲勢的新高點。不過之後是否還有後繼者，則還待觀察，畢竟短期市場瀰漫詭譎的觀望氣氛。
另值得一提的，還有台北車站特定區內交九轉運站大樓內的『京站』，這是本區乃至整體房市之極特殊產品。該案特殊處，在於土地所有權屬台北市府，地上權則歸開發商日勝生活科技另組的「住易實業」所有；但北市要求地上權不能分割販售，使得本案實際僅有使用權，和長期租賃幾乎無異。
『京站』這種地上使用權產品，確是台灣房市頭一遭，因此首推時話題甚健，也造成一些爭議，當時牌價逼近4字頭更令人咋舌。該案近年重推，開價還拉高到55萬∣坪（含裝潢）；這同樣是跟著雙子星計畫起舞的結果，畢竟本案實際使用年限愈來愈短，理論上行情應該是隨時間遞減。
價不斷拉高 人口流失中
毫無疑問，不管從舊城再造或建築安全等角度，都市更新都是極重要且迫切的課題，也是官方長期推動的政策方向，近年更再增危老條例，希望加速危險老屋重改建。而一般咸信，市容老舊、但許多歷史建物又有保存價值的大同區，絕對是上述政策之最大焦點乃至受益區；因為市容如能藉此改頭換面，區段房市或將再次活絡。
只是，歷任台北市長雖都信誓旦旦要推動本區（公辦）都更，但至今仍少具體成績；相較之下，或許基於利字當頭，民間開發商近年投入的腳步確實更為明顯。近幾年大同區的確出現不少此類案例，算是小有成績。不過以本區現況論，恐怕還是緩不濟急。
畢竟大同區發展早、居住密度高，部分老舊社區的產權更相當複雜，都不利於都更整合。加上，相對於大安、中山區等，房價想像空間稍弱，自然較不受都更整合業者青睞。
後來整體房價上（跟）漲，本區因而出現更多成功案例，更還有不少正在籌備整合中，但充其量都還是點狀、孤島式之重建，對市容再造的幫助有限。相較之下，本區真正較能期待的題材，大概只有台北車站特區開發。
所幸經過先前波折，該案終於在2019年底簽約，開發項目以商用不動產為主，預計工期約7年，得標商（藍天宏匯集團）則希望縮短為5年，也就是趕在2025年完工啟用。本案重要性當然不需贅述；北市府的西區門戶計畫能否達陣，本案絕對是關鍵中的關鍵。
大範圍重塑 房價才有撐
不過在利多兌現前，大同區正面對另一個嚴峻問題。無論是跟漲或民辦都更屢開高價，都讓這幾年大同區房價持續拉高，買賣雙方價格認知因此愈拉愈大；大同區人口持續下滑（詳見人口狀況表），恐怕也和房價不斷墊高，逼迫區內人口出走有關。
因此就算近年都更、危老案明顯增加，但大同區房市未來，仍需寄託大型街廓再造；說得更明白一些，就是如西區門戶這類的大型都市再生計畫。如此這般，本區才有機會拉回流失、出走的本地剛性需求，甚至吸引外來消費者；否則目前居高的房價，終將失去足夠的支撐能量。
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