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脫北潮湧現!七都前10個淨遷出行政區,北市佔8個…「薪酸」不再北漂、甜甜圈效應明顯

作者 : 黃健誠

圖片 : 達志

內政部發布第一季房價負擔能力統計報告,全國房價所得比為9.58倍,若再從個別縣市來看,又以台北市16.22倍、新北市12.85倍及台中市11.26倍為前3名。

這意味著,在高房價時代,所得成長明顯緩速成長,甚至民眾不吃不喝超過9年,才能買得起一間房子,在台北市購屋難度更大,也因此房價高漲成為人口外移最直接的推力。

脫北潮來了!人口大外流 淨遷出前十名台北市就佔8名

房價成為人口外移推力,根據永慶房產團統計2022上半年七都會區「淨遷出人口」排名前十名行政區,發現台北市囊括其中8個名額,且前三名依序為大安區遷出8,691人、士林區遷出6,250人及中山區遷出5,508人。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,城市磁吸人口的效應已不復見,人口外流原因很多,包含未明顯提升的所得,居高不下的房價、租金、消費水準,加上北部交通路網及公共運輸日益便捷等,都是可能促使人口流向周邊蛋白、蛋殼區,加劇脫北潮的原因。

另外,在前十名淨遷出人口行政區排名中,桃園市大園區也入榜前十大人口流出行政區,陳金萍解釋,主要因「桃園航空城開發計畫」於去年邁入實質開發階段,申請自願優先搬遷區的民眾陸續辦理戶籍遷出的手續,才會產生大量人口流出的現象。

2022上半年七都遷出人口前十大行政區

編號

縣市

行政區

淨遷出人口數(人)

近一年住宅單價
(萬元/坪)

1

台北市

大安區

8691

96.4

2

台北市

士林區

6250

63.3

3

台北市

中山區

5508

68.1

4

桃園市

大園區

5463

22.3

5

台北市

信義區

5386

61.4

6

台北市

內湖區

5271

61.2

7

台北市

松山區

5196

80.3

8

台北市

文山區

5025

52.0

9

新北市

中和區

4661

43.4

10

台北市

北投區

4612

51.3

▲資料來源:各市政府民政局;實價登錄資料;永慶房產集團研究發展中心彙整。

住宅價格篩選條件:

  • 交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物。
  • 建物型態:住宅大樓、華廈、套房、公寓、透天厝。
  • 排除屋齡兩年內、一樓及親友交易之成交資料。

註:實價登錄資料統計自2021年6月至2022年5月。

脫北人口搬去哪?蛋白、蛋殼區成熱門遷入區

人口淨遷出的行政區集中在台北市,而這些外移人口究竟搬去哪,從七都「人口淨遷入」行政區排名觀察,分別由桃園市「龜山區」淨遷入人口1,797人居人口紅利寶座。其次,則分別為桃園市觀音區1,489人、高雄市仁武區淨遷入689人,位居前三名。

陳金萍表示,桃園市鄰近雙北,因此在交通運輸逐步到位後,北北桃生活圈已串起,位於南下桃園第一站的龜山區,以2字頭的房價吸引不少以通勤時間換取房價、空間的雙北首購族群。

第二名的觀音區,是北台灣少數擁有4大工業區重鎮,原先就業人口就多,近年受惠於產業發展,桃園科技工業園區第二期也在去年底開工,未來預估將創造就業人口約7000人,房市剛性需求因此提升。

再來因緊鄰大園航空城,吸引到不少航空城搬遷戶到觀音購屋,尤其又是北台灣僅剩不多的超甜1字頭房價,購屋門檻較低、租金投報率相對高,對投資、置產買盤極具吸引力。

2022上半年七都遷入人口前十大行政區

編號

縣市

行政區

淨遷入人口數(人)

近一年住宅單價
(萬元/坪)

1

桃園市

龜山區

1797

23.9

2

桃園市

觀音區

1489

16.0

3

高雄市

仁武區

689

23.2

4

新竹縣

湖口鄉

669

15.7

5

台南市

安南區

575

21.3

6

新竹縣

新豐鄉

492

16.4

7

台南市

善化區

334

22.5

8

台中市

清水區

236

17.1

9

台南市

西港區

226

13.5

10

台中市

沙鹿區

221

22.2

▲資料來源:各市政府民政局;實價登錄資料;永慶房產集團研究發展中心彙整。

陳金萍指出,今年上半年七都「淨遷入人口」前十名行政區,幾乎都由低基期房價的蛋白、蛋殼區包辦,仔細觀察這些行政區,其實都有些共同之處,譬如挾帶產業群聚發揮的人口磁吸效應,或是新興重劃區等利多議題,更重要的是住宅均價都落在相當親民的1、2字頭,在這些因素匯集下,產生強大人口拉力,自然成為熱門遷入地區。

年輕人「薪」酸不再北漂 「甜甜圈效應」明顯

陳金萍也提到,過去許多人為了有更好的工作機會及薪資條件,選擇離開家鄉北上成為「北漂族」,但面對薪資追不上的物價、房價漲幅,卻讓人難以安居。綜觀近年人口遷移狀況,台北市磁吸人口的光環消散,近年人口更是嚴重外流。

這樣的情形不只發生在台北,七都會區也陸續產生,人口從市中心轉移至周邊郊區,出現經濟學中的「甜甜圈效應」(Donut Effect),尤其近年市中心房價越來越高,建商推案也有轉往郊區趨勢,在政府持續推動重大交通建設,串連起市區與郊區生活圈,居住於工作區域周邊對部分民眾已非必要需求。

不過,陳金萍提醒,雖然蛋白、蛋殼區房價較為便宜,但仍需多留意周邊的生活機能性、交通便利性;若是看好未來發展前景,也須謹慎評估,盡量在重大建設確定動工後再行購屋,切莫僅因房市利多消息就輕易進場,而產生套牢的情況。

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