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退休後該以房養老嗎?理財顧問真心話:不做以房養老,你還有這些選擇

商周財富網 發布於 09月22日01:00 • 廖義榮
退休後該以房養老嗎?理財顧問真心話:不做以房養老,你還有這些選擇

不久前一則新聞:資深藝人白嘉莉2020年1月底回國發表新書《白嘉莉回眸》,後來因為疫情留下,她還帶來一種新的退休生活模式來:退休可以住飯店。白嘉莉認為,飯店行政套房的面積大小剛好,服務周到,交通便利,下樓就可以解決三餐,有許多公設可使用,更不必特別找人打掃。有人幫她試算,每年220萬元的飯店住宿費用,30年總花費6,600萬元,大約等於台北市大安、信義區單價150萬元、40坪的1間新成屋。不過住飯店地段比市面上所有的養老院都好,價錢又遠比同等級服務的養老院便宜,簡直就是最完美的退休生活了。
另外一則報導:「以房養老」提案卡關 金管會、銀行曝關鍵!它提到商業型以房養老貸款雖然到2020年底件數及額度雖都有持續成長,但增幅明顯趨緩,對比近4年的件數、金額,2017年分別成長79%及86%,但2018年降至37%及42%,2019年降到32%及34%,2020年又降到18.7%及21.1%。
文中說一位銀行主管私下向記者透露,對貸款人來說,其實誘因不高,假設貸款人向銀行申辦,貸款年限為20年,銀行會先看房屋總價高不高,接著,預估這棟房子20年以後的價值,假設估計20年後可會賣3,000多萬,經評估後,願意用2,000萬受理貸款,除以20年的貸款年限,等於貸款人1個月只領到1萬多元到2萬元。
還有一個原因是,銀行與繼承人糾紛因此變多,該名主管說明,假設貸款人拿房子抵押,但之後過世了,繼承人會質疑,為何貸款人每個月才拿1萬、2萬,但房子卻變成銀行的,「一般人無法接受房子做逆向抵押的放款」。
上面的報導數據可能有誤,銀行貸款2,000萬,每月不會只有拿到1萬、2萬元。如果以某家銀行的以房養老做試算,65歲、台北市屋齡30年、市價3,000萬的房子、貸約1,800萬,每月可領約5萬元,第18年後降低為每月3萬3,300元。

如果要用以房養老,最大的問題是銀行以你貸款年限(即領取月退休金的期間)20年、30年之後,房子的預估售價做為可貸款給你的金額,所以貸款金額當然不高,以上面的試算3,000萬房子貸款才1,800萬。其實如果不做以房養老,你有更多選擇,舉例如下:

一.把房子賣掉拿到3,000萬再做運用。
二.用房子貸款2,000萬出來運用,不過可能較少人會考慮,因為假設2%利率、貸款20年,每月要付10萬1,176元利息。

一. 假設把房子賣掉拿到3,000萬,這筆錢做以下安排:

A.1,200萬放定存,月領3萬7,857元。
B.800萬買年金保險或投資型保險,每月約領3萬2,235元。
C.1,000萬做投資,假設年投資報酬率6%、每年領4%是40萬元,每月領3萬3,333元,如此1個月預計領10萬3,425元。

這時如果選擇住養生村,其費用大概如下:
1.以長庚養生村為例,每人每月住宿費及保證金如下,其他還有膳食費、水費、電費等成本:

2.康寧生活會館
保證金/押租金:30萬元,月租金/管理費:20坪房型3萬9,000元起,25坪房型4萬4,000元起,30坪房型4萬9,000元起。
3.潤福養生村
保證金/押租金:700萬~1,500萬元,依坪數而定,月租金/管理費:1人/1萬7,000元,2人/2萬9,000元。
A.1,200萬放定存,月領3萬7,857元
1,200萬假設放定存,利率0.865%,如果每月從中領取一筆錢在20年、30年後把錢用完,20年可月領5萬4,468元,30年月領3萬7,857元。

B.800萬購買保險年金或投資型保險
這時有2個選擇:買利變型年金險,或是月配息投資型保單。
1.購買利變型年金險,6年後開始領年金
利變型年金險,依靠宣告利率進行滾存,並在約定保險年齡,給付生存年金。利變型年金險主要透過時間、宣告利率做資產的滾存,較適合距離退休還有一長段時間的年輕人,可透過時間讓資產依靠宣告利率進行滾存。
從某壽險公司網站可進行試算:
60歲男性累積投入保費50萬元,預估可領回年金在第6保單年度末(至少須投保6年,至多可投保66年),若選擇一次領共55萬3,059元,若選擇分期領20年共48萬3,520元, 每年可領回2萬4,176元。如果金額增加,假設躉繳800萬,預計每年領回38萬6,816元(每月3萬2,235元,僅為舉例試算,月領金額可能會有變動,保費及給付,仍請以各家保險公司商品內容為準)。

上面的試算是假設宣告利率皆維持在1.90%(可能會有變動)、預定利率皆維持在1.5%不變之情況下的結果。若領滿20年後被保人仍在世,可持續領取直到被保人身故或滿110歲;若未領滿20年被保人即身故,剩餘年金一次給付予受益人。

它的成本是:
附加費用率躉繳保險費
未滿10萬元:1.3%,10萬元(含)以上:1.2%。

2.購買投資型保單收取其月配息
舉例:投入本金800萬元,投資標的為這檔基金,60% (480萬)配息、40%(320萬)配股 (增加的單位數,去扣後收保單平台費,淨危險保費等) ,目前該基金淨值 11.2 元新台幣。
480萬/11.2=42萬8,571元(480萬買入單位數)。
42萬8,571×0.0683(每單位月配息) = 2萬9,271元/月,1年約35萬元。
費用如下:

a.保單管理費:
每月為下列兩者之合計金額:
(1)每月為新台幣100元,但符合高保費優惠者(註:該保單指保費新台幣300萬元以上),免收當月之該費用。
(2)保單帳戶價值扣除貨幣帳戶後之餘額×每月費用率,但於契約生效日時,則為繳納總保險費扣除保費。

費用後之餘額×每月費用率,每月費用率如下表。

換句話說,前4年你每年要支付0.165%×12=1.98%的費用,如以800萬算:800萬×1.98%x4=63萬3,600元,這也是為數不少的一筆費用。

b.解約及部分提領費用

終止本契約或申請保單帳戶價值部分提領時,保險公司於返還保單帳戶價值或給付部分提領金額時所收取之費用,按終止本契約當時保單帳戶價值乘上解約費用率,或按申請提領部分之保單帳戶價值乘上解約費用率。

解約費用率如下表:

投保這種險種需要注意的是:投資型保單就是一種投資,盈虧要自負、配息也不是固定及有保證的。

這檔基金在2019年12月~2020年9月,整整10個月的配息100%是來自於本金,如果它一直是用本金來配息,實際基金並沒有賺那麼多,那你就要小心本金虧損、配息也會減少的風險。

不過從其績效看,3年年化平均報酬10.78%,比其配息率7%~8%為高,看起來是算合理(基金僅為舉例用,非為建議投資標的,投資請自行評估風險)。

C.以1,000萬元做投資

退休後的投資風險是一個該考量的因素,建議以大範圍市場的標的做投資,讓投資績效穩定成長,達到退休後可以從投資資產中產生長期退休收入來源的目標。在投資範圍的兩端,有二種不同的哲學方法——主動投資和被動投資。主動投資是透過選擇標的和預測投資進出場時機,希望創造比整體市場加權平均指數更好的績效,例如基金經理人針對投資區域的股票,每天進行買賣的動作。而被動投資是不做研究和預測,選擇持有一籃子股票所構成的指數型股票基金(ETF),讓投資者得到跟整體市場長期經濟成長一樣的成果。

每年評級和指數公司標準普爾 (S&P) 都會發布一個記分卡,以確定主動投資或被動投資的整體表現是否優於上一年。記分卡SPIVA( S&P Index vers Active)指出有多少主動經理實際上比被動基準做得更好,相反,有多少做得更差。在美國過去20年(到2020年)中,SPIVA發現,略高於86%的國內主動股票基金經理的表現落後於標準普爾綜合1500指數。在主動股票基金中,大型基金經理表現最差,有60%的基金經理表現落後於標準普爾500指數。

如果放大到全球市場看,這篇文章指出多個國家10年表現,優於被動基準指數的主動經理人百分比的結果,這些數字都沒有達到50%或更高。換句話說,在每個國家或區域,在這段較長的時間範圍內,大多數主動投資基金都輸給了基準指數,2020年只有42.9%的主動投資的美國基金跑贏基準指數。

2020年2月、3月全球疫情大流行引發了重大的市場動盪,如果熟練的主動基金管理人本來可以正確預測動盪,並決定在其基金中持有額外現金,他們本可以避免投資於航空和旅遊業等受到嚴重影響的行業。相反的,他們可以投資於成功的網路科技公司,比如亞馬遜和谷歌等公司。即使只有其中一個正確的判斷,也會對他們的相對表現產生重大影響,然而,儘管如此,大多數主動型基金經理的表現仍然不佳。舉其中幾個國家為例:

10年表現優於被動基準指數的主動經理人比例

資料來源S&P Dow Jones Indices LLC, Morningstar。截至2020年12月31日資料

退休後的投資,期待的是投資可以穩健的成長,每年可以從投資資產中提領一部份,例如4%來做為退休生活費之用途。投資組合如果是以被動式投資的ETF,而且是大範圍市場的標的做投資,相對的風險較小,可以符合退休後投資的需求。
舉例如果以以下4個標的構成一個投資組合,4個標的是:
1.Vanguard全世界股票ETF(VT);2. Vanguard整體股市ETF(VTI);3. Vanguard FTSE新興市場(VWO);4. Vanguard總體債券市場ETF(BND)。
投資配置比例如下:

什麼是大範圍市場的標的?舉例其中的Vanguard FTSE新興市場基金,它是以追求FTSE Emerging Markets All Cap China A Inclusion Index富時新興市場全盤中國A指數的績效表現為投資目標,該指數是由全球新興市場,超過22個國家的股票,大約3,658家大中小型公司的普通股組成的市值加權指數。其中幾個國家的比重如下,其中台積電的股票加ADR的比重佔了6.51%(資料來源:Moneydj 截至2021年7月30日之資料)
中國:37.20%。
台灣:18.40%。
印度:13.70%。
巴西:6.30%。
南非:4.30%。
在投資上,我們一般應用標準差來做為衡量投資回報穩定性的指標。標準差數值愈大,代表投資回報遠離過去平均數值,投資回報較不穩定故風險愈高。相反,標準差數值愈小,代表投資回報較為穩定,風險亦較小。4個標的中3個股票型標的的標準差如下,你可看到他們的標準差都在一個較小的範圍內,代表上下波動風險較小。

資料來源:Yahoo!財經

如果以4個標的做回測(2009年~2021年)結果如下:

你可看到這樣的投資組合平均年化報酬率9.29%。

總共13個年度,只有3個年度報酬率是負的狀態,最差的年度報酬率是負5.99%。如果2009年以1萬元做投資,目前投資資產已超過3萬元。

所以如果退休後只有房屋,與其用以房養老,你可以有其他選擇:運用定存、購買年金保險,及部分做投資等選擇,來為你的退休提供退休生活費來源(以上投資標的僅為舉例研究,非為建議投資標的,投資請自行考量風險)。

作者簡介_廖義榮

作者擁有國際理財規劃認證CFP證照,是專職的獨立理財顧問,提供客戶理財規劃顧問諮詢服務,公益/私益信託設立諮詢,及在企業推廣EAP員工協助方案:員工理財教育與諮詢。接受企業、團體預約退休規劃或理財投資相關課程講師,員工理財規劃諮詢,或個人/家庭理財規劃諮詢,聯絡信箱:jose.b123@gmail.com。

網站:http://www.ifa-cfpsite.com
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