都更重建是近期非常夯的話題，尤其雙北每到選舉的時候，政治人物都會有拋出「都市更新」議題，都更又分成「公辦」、「民辦」、「自辦」，重建還有「危老」的選項，到底差異在哪？什麼選項是對民眾最有利的？一坪換一坪是傳說嗎？百億房產教練RENBA分享他的實際看法。
■房屋老了就能都更嗎？ 這些房子可能難都更
一般民眾認為房屋老了就能都更或重建，自己不花錢，由建商出錢「免費」換屋，事實上有三種類型的房屋，可能都更重機會難。
一、住三、五樓房子
要滿足土地容積率、建蔽率、獎勵值，建商才有機會看上，如果是四樓以下的公寓更好，因為住戶分得少，建商就會有更多空間可以去分配。以台北市住三土地為例，如果是五樓的公寓，重建必須要分配至少五戶的住民，以現實際況來說，重建後的利潤根本無法讓建商收回，因此，除非原本住戶要多犧牲室內空間，建商才會有利潤。
每塊土地使用分區都有不同的容積率、建蔽率，以住三以上、住四、商一、商二、商三、商四土地，這類的土地容積率高，屋主也有機會分回來的多。
►延伸題：
Q.如何查詢土地使用分區？
A：可以上內政部網站全國土地使用分區資料查詢系統，輸入縣市級行政區，即可以查詢區域內的土地使用分區類別，如下圖呈現，第三種商業區(特)、第四宅住宅區、公園用地。
二、六米巷以下的房屋
1.大型機具難進入：四米巷及六米巷機具難進入，拆除、重建施工難，易有鄰損的問題，建商可能打退堂鼓，除非是鄰近所有的房屋都要重建，大型的都更才會有機會。
2.房屋退縮：巷弄房子要都更，需考量退縮容積的問題，通常建商意願也不會太高。房屋都更重建，通常都是在臨路的位置，更重要的是，建商如果再選擇房屋時，會選擇臨路的，因為一定會比較好賣。
根據台北市都更處資料顯示，截至2020/07/31，都更重建的案子裡，共有119件是臨路、102件座落於巷、34件座落於弄，正面臨馬路的房屋，占比相較於巷弄的比例高，也顯示臨路、臨街的房屋重建後較有價值。
三、樓下有黃金店面，整合性也難
除了選擇地點好的房屋、巷弄避免之外，如果精華地段的一樓有黃金店面，重建、整合的機會較困難，因為重建時建商需要補貼昂貴的租金給屋主，例如像東門永康的黃金店面，月租金動輒約50萬上下，房屋重建時間至少2-3年，光是租金補貼動輒可能就花上千萬以上。因此，大部分建商會因為成本考量，會打退堂鼓，因此即使是黃金的地段，也需要考量「黃金店面」的因素。
►延伸題：
Q.如果要投資都更屋，哪些條件較符合有潛力
A.百億房產教練RENBA：基本上只有信義區、大安區、松山區比較有可能，不過如果要買都更的房子做投資，存在很高的風險，一旦碰到釘子戶就完蛋，但主要有四點可以考量。
1.16米以上馬路或巷道
2.避開一樓黃金店面
3.房屋座落於商業區
4.四層樓的公寓
■都更一坪換一坪？符合三條件有機會
都更大家都希望房屋坪數能一坪換一坪、分得房屋比例的變更多，任何人都不希望「大屋換小屋」，難道一坪換一坪是神話嗎？基本上要看房屋的條件，包含容積率、建蔽率、土地座落的位置、區域、房屋價值，因此符合以下三種條件的房子有機會「一坪換一坪」。
1.房屋要座落於商業區
2.大馬路旁四樓公寓
3.重建房價120萬/坪以上的房子
雖然「一坪換一坪」的條件不是每間屋子都能達成，但是都更能讓房屋總價翻倍，例如每坪房屋現況價值為2000萬，重建後雖然房屋坪數變小了，價值翻倍到4000萬，光是這點就是能期待的，都更能直接解決房屋內老舊問題外，公寓重建後變成「電梯宅」，台灣邁入高齡化社會，對於房屋市場也較保值。
■都更重建、危老重建差異性
房屋在重建時時常會聽到「都更重建」、「危老重建」兩種選擇，這兩種的差異主要在哪？不知如何選擇才適合自身條件，這裡告訴你。
一、基地大小差異
都更重建：都更案主要有最小基地的限制，雖然各縣市都有差異，但最主要是基地大小至少300坪。
危老重建：是沒有任何限制，無論土地的大小都可以申請，如果基地面積越大，可以獲到的容積獎勵越高。
二、同意比例門檻
都更重建：採取多數權，基本上是達到三分之二所有權人同意即可申請，不用到百分之百同意。不過，雖然法令上這樣規定，通常都更案，建商還是希望能獲得全體住戶同意，盡力與所有權人溝通，如果所有權人還是不同意，建商可以向政府提出代拆，建商須再與所有權人進行2次協調，第3次由政府介入協調，若協調不成可依法由縣市政府代拆。
危老重建：房屋所有權人100%同意才能符合條件申請。
三、程序審查
都更重建：都更程序就複雜，行政上的程序審查十分冗長，還須歷經公開展覽等檢核項目。
危老重建：最大的優勢就是只要獲得所有權住戶同意後，即可申請。法規規定地方主管機關受理申請核准重建計畫，應於30日內完成審核，而實施者取得地方主管機關核准後，則由起造人於180日內申請建築執照。
►延伸題：
Q.都更、危老，兩者要走哪一個方案？
A.須看房屋是符合哪種條件
1.容積獎勵試算：
危老、都更都有不同的獎勵，因此建議兩者都該試算，建商基本上會選擇最符合房屋利益最大化的方案去計算。
2.基地的面積大小：
如果房屋基地坪數小於300坪，就只能走危老重建方案；如果大於300坪以上，基本採取都更方案。
3.是否有釘子戶：
危老要全體百分之百同意，基本上只有一戶釘子戶就沒辦法重建；都更只需三分之二或四分之三人同意即可，所以即便有釘子戶，只要符合條件就能申請都更，若無法取得所有權人同意，建商可以向政府申請代拆，所有權人也可能走「權利變換」模式都更。
■公辦、民辦、合建 哪種方案對屋主最有利？
一般來說重建方式，有分為「公辦」、「民辦」、「自辦」三種方案
1.公辦都更：由政府介入主導，政府人力有限，公辦成功案例較少。
2.自辦都更：分配比例自己拿不用分建商，屋主自己都更規劃，要自籌重建資金，所有程序自己來，例如要找建築師畫圖、行政流程。
3.合建都更：建商出錢通盤規劃，但要分給建商。
因此一般來說，都更最大宗都是採取民辦都更，若有資金且已獲得全體住戶共識的話，走自主都更對於民眾最有利，不用擔心坪數被建商瓜分；若沒有資金向建商協議合建，由建商處理都更程序。
■都更釘子戶成贏家？ 專家：不會拿到最多
都更、危老重建最大的問題在「整合」，大家普遍印象會認為當最後一戶的「釘子戶」，可以分到最多的坪數，撐到最後是贏家，百億房產教練RENBA，分享到他的看法。
1.最後一個不會拿到最多：根據法源都更是採取「多數決」，只需三分之二或四分之三人所有權人同意即可，因此即使是不同意戶，會走權利變換的方案，換取新的分配比例。但新的比例有不一定會比原本與建商的協議高。例如:台北市新隆國宅都更案，權利變換的比例，比建商給的差
權利變換：必須由政府安排第三方公正單位估價，評估土地價值，作為更新後產權分配的依據。
2.願意協助建商整合有機會分得多：百億房產教練RENBA建議，如果希望能夠在分配比例上多一點，就是主動跳出來當凝聚社區的負責人，協助當住戶以及建商的橋梁，願意幫忙溝通、讓都更案更快速成立，建商可能會特別給予分配更多的福利或先選新屋戶別的機會。
■錯過都更變三明治屋、夾擊屋？反悔也來不及了
都更整合困難，有些住戶對分配比例不滿或對房屋充滿居住情感，不願意都更，在不強拆的情況下，也衍變都市奇景，像是西門町的中興橋旁就出現三層樓的「三明治屋」，與旁邊的新案大樓未完成整合，景象衝突。還有永春著名的都更案「森業永春」，即使台北市政府介入處理仍舊無法完成，住戶不參與都更的結果之下，該棟老公寓被三棟大樓「夾擊」，形成大屋包小屋的亂象。這些皆是都更未整合成功的結果，在台北市都有不少案例。
至於，未整合成功的房屋未來是否還有都更或重建的機會呢？由於基地面積太小，已經錯過和隔壁大樓的一起都更的機會，幾乎沒有都更的可能，困難度會變高，住戶反悔也來不及。
文章出處：最好用的實價登錄平台 樂居
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