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不想買到工業宅 3招破解建商話術

▲阿滴當時介紹乙種工業用地「是當工作室型態為主」。(圖/阿滴臉書)
▲阿滴代言房地產惹議,當時他拍片介紹乙種工業用地時強調:「是當工作室型態為主」。(圖/阿滴臉書)

YouTuber阿滴日前代言土城一個建案,被外界質疑建商宣傳資料有規避法律問題而引發話題,原來是建案廣告看起來像住宅,但廣告中有特別註明「本案地目:乙種工業區」,遭質疑非住宅使用的工業區被當住宅來賣,可能誤導消費者。對此,台灣房屋趨勢中心經理陳定中提醒,乙種工業區地目本身用途就沒有住宅使用,雖然會比周邊房價便宜不少,但如果購買後拿來當住宅,被檢舉或稽查恐會違反地方政府「土地使用分區管制規則」或《都市計畫法》而受罰,民眾下手前要看清楚合約中地號的土地使用規範,而且最好親自去一趟基地看看周邊環境觀察狀況,以免事後引發糾紛。

▲阿滴代言「乙種工業用地」房市建案,引發外界討論。(圖/長群享享臉書)

阿滴雖澄清,建商有明確標示、影片內容也解釋得清楚,「我不懂這過程中哪裡有規避法律以及沒良心的問題?」不過陳定中提醒,乙種工業區的土地規定只能用作商業、廠辦、事務所或工廠等工商使用,不可以拿來當作住宅,雖然有些建商在廣告或樣品屋都做類似住宅的屋況展示,但實際上是打擦邊球,消費者買到後拿來當住宅使用,萬一被檢舉或稽查,很可能會因此受罰。而且購買這類型工業宅水電都按照工業收費,也不能享有自用住宅稅金優惠,更大的問題是未來轉手性可能受到影響,民眾下手前務必要考慮清楚。

《住展雜誌》研發長何世昌指出,要分辨是工業宅或住宅,其實從價錢上就能略虧一二,通常工業宅的價格會比周邊住宅價格便宜2到3成,在實務上,建商都會在廣告及契約中明白告示,在申請貸款的時候,銀行通常也會再告知消費者,而且這類型住宅最高貸款只能到7成左右,比住宅大約8成相對較低,所以會買這類型房子的消費者,其實大多都是「心知肚明」,不太會是真的不清楚狀況被誤導。

何世昌說,這類型的工業宅,目前全台灣管理最嚴格就是台北市,不僅不能登記戶籍,也無法使用自用住宅稅率,稅金計算必須最高的3.6%課徵,但出了台北市之外,其他地區這種工業宅其實比比皆是,「是不分藍綠的歷史共業」,只要不被檢舉或稽查到,幾乎都是睜一隻眼、閉一隻眼,也正因為數量太龐大,地方政府也很難處理。

陳定中說,土地使用區分依照都市計畫有很多種,是否能當作住宅使用,必須要看這塊土地上面有沒有有正面或負面表列清楚。正面表列的意思,是指這塊土地「只可以」做什麼用途,負面表列是指這塊土地「不可以」什麼用途。如果消費者實在搞不懂,簽約之前可以直接打電話到地方政府建管單位,憑地號去詢問是否可作住宅使用,這樣最準確。

陳定中提醒,如果新手買房不想買到工業宅,有3件事情必須留意,首先在看屋的時候,有時候接待中心距離基地有段距離,最好自己跑一趟基地所在地,觀察一下周邊的房子是住宅還是工廠居多,這點非常重要。其次,下手簽約之前,要看清楚契約內地目標示為哪種土地用途。第三則是要把建商的廣告刊物務必保留下來,一旦未來產生糾紛,還可以用廣告舉證建商是否有誠實告知,確保自己的權益。

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