經濟、疫情前景不明朗！ 看漲比例連三降 創9季新低
消費者房價看法多空對峙 看漲比例降至38% 看跌比例升至31%
根據永慶房屋2022第四季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的42%再度下降，本季為38%(圖一)，較上季略減4個百分點，創9季以來新低。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出全球通膨攀高，各國央行貨幣緊縮態勢已確立，此外，還有地緣政治風險未除，讓經濟前景不明朗，各家經濟預測機構紛紛下調全球經濟成長率，而國內疫情也尚未看到趨緩跡象，讓消費者對房價上漲的預期逐漸冷卻，看漲比例連三降，創近9季新低紀錄。此外，看跌比例則增至31%，看漲與看跌比重差距不大，顯示在經濟與疫情前景不明朗的狀況下，消費者對於房價看法多空對峙。
圖1、民眾對未來一季(10-12月)房價看法。（永慶房產集團提供)
房價上漲感受仍強烈！ 34%消費者認為想購屋地區過去一年上漲10%以上
台南對房價上漲最有感！ 49%消費者認為漲幅在10%以上
本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，消費者認為想購屋的地區房價過去一年房價是上漲還是下跌呢？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，全台有34%消費者認為過去一年房價已上漲10%以上(圖二)，消費者對於房價上漲的感受深刻。若觀察七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法，桃園以南五大都會區認為上漲10%以上占比逾三成，而新竹、台南與高雄更是超過四成，台南甚至有逼近五成消費者認為過去一年上漲10%，顯示台南消費者對於房價漲勢最有感。
圖2、民眾認為過去一年預計購屋地區房價漲跌幅。（永慶房產集團提供)
房市後市不明朗！ 僅16%消費者認為是2022年下半年是最佳購屋時機
那麼，消費者認為何時是最佳購屋時機(圖三)呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現僅16%消費者認為2022年下半年是購屋好時機，明年甚至後年的比例都明顯高於今年下半年，顯示在經濟、疫情、地緣政治風險的不確定因素下，消費者對於房市後市仍無法看清，購屋心態轉趨保守觀望，等待市場較為明朗後才進場購屋。
圖3、消費者認為何時是最佳購屋時機。（永慶房產集團提供)
73%消費者認為2022年還會繼續升息！ 79%認為會再升息半碼與1碼之間
再升息的承受空間小！ 79%消費者認為再升息2碼就有房貸負擔過重問題
陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內高漲的通膨，今年前三季已升息12碼之多，而國內央行於3月跟進升息1碼、6月升息半碼後，有鑑於國內物價指數年增率連五月突破3%，雖8月略為降至3%以內，但仍是近年來高檔，市場普遍預期央行9月將再升息。本次調查也針對國內升息的議題進行調查，本次調查期間為8月中至9月初，在央行理監事會議前，可以觀察消費者對於國內再度升息的預期。
那麼，消費者如何看待國內的升息步調呢？陳賜傑指出，根據調查結果發現，73%消費者認為前兩季升息1.5碼後，今年會再度升息，雖國內通膨狀況不若美國嚴重，但為打擊通膨與降低台美利差，也有不升不可的壓力。至於今年再升息幅度，42%消費者認為今年還會再升息半碼，但也有37%消費者認為會再升息1碼，顯示近八成消費者認為今年再升息的幅度在半碼與1碼之間(圖四)。
圖4、消費者預期2022年全年將再升息幾碼。（永慶房產集團提供)
陳賜傑補充，美國通膨意外頑強，市場預估這波升息循環的終點利率恐達4.6%甚至更高，也就是說，目前FED已升息12碼的狀況下，要將利率調升至4.6%，至少還有5-6碼的升息空間，雖然台灣與美國政經局勢不同，但短期內高通膨難緩解，國內持續升息的壓力不小，升息幅度恐怕會超過消費者預期。
那麼，消費者對於再度升息的房貸壓力承受度是幾碼呢？調查結果顯示，79%消費者對於再升息的房貸壓力承受度在2碼內(圖五)，陳賜傑表示，本次調查是在已升息1.5碼的情況下，而消費者能承受在升息的幅度僅2碼內，若以7月五大行庫購屋貸款利率1.703%推算，再升2碼就會讓購屋貸款利率站上2.2%，顯示對於有購屋需求的消費者而言，房貸利率超過2.2%，將創2008年以來新高，消費者的房貸還款負擔將過於沉重，恐怕會衝擊消費者購屋意願，而選擇放棄購屋。
圖5、消費者對房貸利率升息的壓力承受度。（永慶房產集團提供)
2020-2022房價漲明顯！ 除雙北外其他五都較上波高點皆漲逾三成
房價見頂！ 七都除新竹縣市外季漲幅皆不到1%
前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻，讓房市交易熱絡，自住、置產等需求強勁，加上通膨蠢動，不動產實質資產價值成為通膨洪流下之保值首選，推升購屋需求穩定成長。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，觀察七大都會區近二年第三季房價變化，均呈現上漲趨勢，可以發現除了雙北市外，其餘五大都會區年度漲幅均超過一成，高雄年漲22.2%最多，其次則是新竹、台南年度漲幅近二成居次，顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。
若再進一步與上一波房價高點相比，葉凌棋補充，除了雙北市外，桃園以南五都2022年第三季房價較上波高點均有三成以上的漲幅，尤其以新竹縣市漲幅最為明顯，已較上波高點再度上漲超過六成，台南漲幅也有逾五成，桃園則與上波房價高點相比上漲四成，只有台北、新北因房價基期高，房價相對穩定。
不過，葉凌棋強調，值得注意的是，七大都會區房價季增率已出現和緩跡象，2022年第三季房價與第二季相比(圖六)，除了新竹縣市仍有3%以上漲幅外，其餘六都為持平或漲幅在1%內，顯示近期房價呈現持平盤整格局，顯示在消費者對於房價看法出現對峙的狀況下，買賣雙方價格認知僵持，出現漲不動的跡象，房價已有見頂之趨勢。
圖6、七大都會區2022年第三季房價季變動。（永慶房產集團提供)
前7月預售屋總銷7700億 年增46.2% 交易量5.1萬件 成長逾三成
預售買氣逐季降溫！ 較2021Q4減47.1% 台北、台中交易量腰斬 高雄衰退六成
根據預售屋實價登錄資料統計，統計近二年1-7月預售屋交易，今年總銷金額達7700億元，交易量為5.1萬件，與去年同期相比，件數增加33.1%，總銷金額成長46.2%，顯示交易仍熱絡。葉凌棋說明，預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一，即使近期整體房市有轉弱跡象，但不論交易件數或總銷金額仍較去年明顯成長，顯示預售交易市況仍維持高水準。
若觀察七大都會區預售交易市況，葉凌棋指出，觀察七都市況，台中交易表現最亮眼，量增三成、總銷金額成長逾六成，其次則是桃園量增27.7%，總銷成長近五成。
此外，統計近三季預售屋每月平均交易件數與總銷金額，葉凌棋說明，今年第二季全台交易件數大減47.1%，總銷金額衰退43.5%，預售屋買氣降溫，交易量大減近五成。若進一步觀察七大都會區預售交易市況，與去年第四季相比，台北、台中交易件數已腰斬，高雄交易件數、總銷衰退約六成，交易量能不及去年第四季的四成水準。
2023-2025年將現新屋爆量潮！ 全台逾13萬戶新增供給 大量賣壓恐湧現
葉凌棋說明，觀察2022年1-7月全台建照量較去年同期微減1%，但仍維持高檔水位，而新屋開工則年增22%，顯示在前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象，讓興建期程遞延至今年，全台房市將面臨大量興建潮，預期未來2-3年恐有大量成屋完工釋出，房市恐現超額供給。
根據預售屋新建案完工預估年份統計(圖七)，葉凌棋說明，今年全台預售屋預計完工戶數約2.7萬戶，明年則暴增至5.1萬戶左右，2024年約4.4萬戶，2025年雖完工戶數續降，但也有近3.9萬戶之多，若合計2023-2025年預售屋預計完工戶數將逾13萬戶，屆時恐將出現大量賣壓湧現。若從七大都會區觀察，新北、台中新屋完工高峰期均落在2023-2025年間，三年估有2.9萬戶與2.6萬戶的預售新屋完工，而台南與高雄則有逾1萬戶新屋供給，都須特別留意，未來預售市場面臨挑戰。
圖7、全台預售屋預計完工戶數與占比。（永慶房產集團提供)
升息、地緣政治風險與疫情衝擊！ 2022年房市呈「價平量縮」格局！
估2022全年交易量下修至31.5-32.6萬棟之間 年減6%至10%
葉凌棋說明，目前看來，為抑制持續攀升的通膨，各國央行升息腳步不停歇，台灣也恐難置身事外，而在高通膨、快速升息與地緣政治衝擊下，不少經濟預測機構紛紛下修全球今年與明年的經濟成長率，而國內尚有疫情升溫的不確定因素，即使一度有疫情趨緩跡象，但如同前兩年疫後的房市激情演出，在今年已不復見，加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下，將壓縮消費者購屋負擔能力，預估2022年房市呈現「價平量縮」格局。同時下修2022年房市交易量至31.5至32.6萬棟之間，與去年同期相比減少6%至10%左右。
