一九九○年前後日本的房市，至今一直是大家耳熟能詳的經濟泡沫標本。
日本的房地產泡沫
整整有十年以上的時間，日本用全社會的勞動力在償還當年的一紙協議。繁華落盡後的淒涼，讓世人歎息。
事情要從泡沫崩潰前的一九九○年說起。
上世紀八○年代中後期，日本經濟實力在全球都是首屈一指的。強勁的出口，讓日本經濟遙遙領先於其他國家，並且對美國擁有巨大的貿易順差。
廣島協議促使日幣大幅升值
一九八五年美國政府以解決美日貿易逆差為名與日本政府協商讓日圓升值，基於依賴美國保護國防安全上的考量，日本並不敢公然違背，一九八五年九月份日本政府公布了「廣島協議」，這也是後來被認為是日本代價最昂貴的協議的由來。
日圓升值，最直接的就是可以用日圓去兌換國外更多的商品和勞動力。但國內的勞動力也因此變得昂貴，於是大量日本企業開始轉移生產產能到東南亞。
匯率走高，銀行低利率，國外熱錢湧入，日本又推出稅制改革，一下子日本仿佛進入了最好的時代。
日本最富裕的時代？
由於日幣走高，民眾手裡美元突然變多，去銀行借錢利息也低了，交的稅也少了，手上多了那麼多錢怎麼辦？
錢來得太容易了，生活就變得奢靡，全世界到處是搶購海外奢侈品與不動產的日本人的身影。
而這時日本國內正是歌舞昇平，燈紅酒綠的美好生活時代。
高爾夫迅速平民化，畢業生沒畢業就有企業來招聘，甚至打出了預付半年工資的條件……時至今日，仍然有很多中老年人，想起「泡沫時代」，仍是覺得很美好。
一九八九年十二月二十九日，日經指數漲到歷史最高點的三八八八五．四七。所有人都認為這份繁榮會持續下去，所有人都認為日本已經超越美國成為全世界最富裕的國家。
一些日本和世界的經濟學家紛紛說，傳統經濟理論對日本不適用，日本正在創造「新的經濟規律」。
那時候日本商人極為闊綽，到哪兒都像闊佬逛菜市場一樣。
於是，日本人買了美國金融帝國的象徵——洛克菲勒大廈，買了美國電影的象徵——哥倫比亞電影公司，買了加拿大的森林、澳洲鐵礦、香港最貴的房子，日本女人買了七○％法國生產的LV手袋，日本男人成群結隊飛去泰國打高爾夫……。
那時的日本消費如此，房地產更是不可一世，一個東京市的地價就可以買一個半美國。
簽訂完廣島協議的一九八六年，東京平均房價直接暴漲一二○％，從一九八五年底到一九九○年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了二○○％。一九九○年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的一．五萬倍。
一九九一年，日本房價泡沫走到了鼎盛時期。當時的東京，平均達到二七二萬日圓每平方公尺(每坪二四二萬)，而東京市區更是高達一四五○萬每平公尺(每坪一二九一萬)。據推算，在當時，光是東京都二十三個區的地價，就能把整個美國都給買下來，當時日本人在海外大肆收購房地產，甚至還喊出了「We buy America」這樣的口號，可見當時日本是多麼的意氣風發。
到後來，大家都買不起房了，達到了無力承受的地步。於是民眾開始抗議，希望政府提高利率，以房產稅壓制房價。
房產稅＋升息 戳破了泡沫
另外，日本政府也意識到了問題的嚴重性，一九九一年，日本加徵房產稅，房價一瀉千里，造成歷史上最大的房地產泡沫之一。
東京平均房價已經從一九九一年的二七二萬元每平米(當時一個日本中產階級家庭年收入為五百萬日圓，相當於買一個三十坪的房子，需要一家人不吃不喝五十四年)，跌到了六十一萬元每平米。即使到了二○一七年的東京平均房價也只有九十四萬每平米，只有高峰時期的三分之一。
隨後日本陷入「失落的二十年」 ，失落情緒遍及整個日本。二十年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到六五％。隨著房價暴跌，國民財富更持續縮水，損失高達一千五百萬億日圓，相當於日本三年的GDP總和。日本經濟更是委靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有○．七五％。這是所有日本人都難以磨滅的記憶。
日本的失落二十年
房價暴跌之後，日本房奴們開始了為銀行打工的歲月。 日本有一個明星叫阿部寬，就是電影《妖貓傳》的日籍主角。阿部寬在房價瘋漲的年代，把賺來的錢都拿去投資公寓。沒想到泡沫破裂後，導致他欠下了數億日圓的債務。 為了還債，阿部寬過著表面上光鮮，私下卻非常窮困的生活。直到二○○七年，他才在公開場合向媒體開心地宣佈：「終於把債務都還完了。」債還完了，當年的小鮮肉也已變成大叔了。明星尚且如此，普通炒房族的遭遇就可想而知了。
今日的日本房價
時隔二十年之後，日本經濟開始溫和復甦，但日本地價和房價卻遠遠沒有回到當初的水準。以東京都市圈為例，二○一七年東京及周邊地區一新建住宅均價五九二一萬日圓(一千六百萬元台幣)，均價約每坪六十至八十萬元台幣，還沒回到歷史最高水準。
和台灣對比，這個價格並不算高。而且再考量日本房屋面積是實際面積，沒有計入公設，就會了解東京實際房價並不會比台北高。更何況還有國民可支配所得的差距(二○一七年日本東京人均可支配所得已經達到了四○二萬日圓(約一○九萬)。
為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解，筆者出版了《胡偉良的房產世界》這本書，推薦大家不妨參閱。