文｜吳淡如
近來有一個統計數據很有趣：全臺灣土地擁有者中，女性占比是 46.3%，其中臺北市跟新北市的女性土地擁有者，還比男性來得多，也算是以地區而言，臺灣「城市區」女力崛起的證明。
但如果只看「單一所有權人」的資料，女性單獨持有房地產的比例為 35.9%，男性則是 45.6%，女性單獨持有「自己的房子」的比率不斷增加中。
自己擁有一棟房子重不重要？先說個故事，有一位年輕時因為結婚離開職場的地方電視台主持人，過了好些年重新回到職場找工作。
通常為了愛情離開工作的女人，也常會為了失去愛情而離開家庭。她告訴我因為先生感情出軌，兩人吵吵鬧鬧之後離婚了。
慶幸的是在她當家庭主婦前，手上有筆閒錢，她在宜蘭礁溪花了不到 100 萬元買了一間中古小套房，離婚後至少還有「家」可歸。
圖片｜《人生實用商學院：富有是一種選擇》
的確，臺灣購屋痛苦指數很高，租房用「精打細算」來看，似乎痛苦指數沒那麼可怕，但是不管你已婚、未婚，或是單身、有伴，有自己的房子，總是比較有保障。
因為房子是資產，進可攻退可守，至少可以拿來借利息比較低的貸款應急。
未婚時「啃老」似乎很正常，住在家裡很習慣，可以省房租跟飯錢，爸媽也不想讓你搬走，所以很多人想：何必買房找麻煩？
買了房子，就算家人幫忙負擔些許頭期款，後續裝潢費很貴、房貸與獨立生活都是成本，加上薪水原地踏步，買房動機也就一年一年被澆熄。
不過也有人很年輕就未雨綢繆。住在家裡卻咬了牙，幫自己買一間房子，把房子租出去，為自己創造被動收入來源。
圖片｜Photo by 3534679 on Pixabay
我們來為我這位其實還在「繼續啃老」的朋友製作一個簡單的個人財務記帳表：
收入：
每年薪水加獎金 60 萬元
每年房租收入 24 萬元
支出：
每年個人林林總總花費 30 萬元（這就是住在家裡的好處，根本就是女兒賊哈哈哈，能吃爸媽的就吃爸媽的）；
房子總價大概 1,500 萬，當時貸款 7 成，貸款利息目前大約每年 15 萬元（五年內沒有還本金，已經按照本書出版時的利率調整）；
每年可以省下來的金額是 39 萬元。
看起來房租收入跟貸款利息（還要算入頭期款的機會成本）好像沒有差很多，但是她多擁有了一間房子。
爸媽對於她的啃老行為也沒什麼意見，還到處跟人家說我女兒很會想，已經有自己的房子了。
「我看鄰居的實價登錄表，嘿嘿我的房子漲到了 2,200 萬元！」疫情之後通膨很嚴重，房子在六都都漲得很兇。
雖然還沒有賣掉，實在不能算是她賺的，但是她的未實現獲利畢竟也漲了 700 萬元。
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英國女作家維吉尼亞．伍爾芙說：「一個女人如果想要寫作，一定要有獨立的經濟能力，還要有自己的房間。」
我從小就被這句話說服了，再加上後來一直擠那種 8 個到 16 個人的宿舍，實在沒有隱私權。
我一直很希望自己有獨立的生活空間，所以很早就買了房子。
當然那時候薪水不高，房價也還好，我花費也少，沒有現在女性買房的負擔那麼沉重。
不過在我看到的所有女人之中，房子帶給她們的安全感，基本上似乎都比男人要強，這是真心話。
就心理層面而言，女人買的不只是一個可以住的地方，更是可以為妳遮風避雨，沒有人能把妳趕走的地方。
如果房子是妳的，當妳跟同居的男朋友吵架，走的是誰？當然是沒有房子所有權的人嘛！
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買房前自我對話，買後不後悔
有關女性購屋前，有幾個問題值得「自我」討論：
1. 你需要什麼樣的房子？
女性購屋比較衝動或看「感覺」？我不這樣認為。
大部分女性是務實主義者，曾有人說：擇偶就像買菜，在步入「市場」前，就該知道自己要買的是什麼。
因為如果你沒有清楚的目標或條件，就無法做出符合自己需求的決策。
買房何嘗不是如此？請列前三名標準清單，不要像擇偶條件一樣模糊，說什麼「我愛他就行了」。
記得考慮「代價」：妳能負擔的貸款總額，並且思考妳的工作穩不穩定？
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2. 你的願望值多少錢？
從過去的調查來看，女性在決定購屋的條件與男性確實不同。
在生活水準上會比男性更為講究，男性可能回家只要能上網、睡覺就好，而女性會更重生活品質。
另外，女性普遍也更注意安全需求，除了屋況本身，周遭環境（荒郊野外或風化區）等都是觀察重點。
買屋清單比擇偶清單容易多了，在於擇偶條件無法標價，但是買屋清單可以有價格標準，清單再完美，買不起也沒用。
提醒自己，房子不會像愛情一樣多變，不會翻臉如翻書，它會給你如同混凝土與鋼筋般的承諾。
這樣一來你才知道自己的「夢想」值多少錢？以及你需要花多少力氣去追求。
3. 為了買房你願意付出多少代價？
除了要估量夢想的價格，還要知道自己的能耐。這裡的能耐指的不單是你有多少錢？還有你願意為此付出多少代價。
不管是存頭期款，或者是後續繳房貸，你的生活勢必會受到影響。
還算低利時代，如果可以使用寬限期不必先還本金，就不要客氣！
用寬限期，五年內只付利息，不付本金，好處是可以維持生活品質，並且有多餘的資金注入其它投報率較高的 ETF 或股票，也還有筆應急用的生活資金。
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4. 要買套房、兩房還是三房？
如果有足夠的錢，你要買幾房呢？當然錢多幾房都可以，但是房間多維護成本高，而且如果你住在城市中，常常會有「免費住客」搬進來。
我的一個女性朋友就有這樣的經驗。她在臺中工作，家人也都在中部，運氣不錯，五、六年前在房子還滿便宜的時候，她就買了一間 4 房的老公寓。
不過後來的狀況有些失控，因為家人覺得妳只有一個人，幹嘛住那麼大一間？
當妹妹到臺中求學，搬來跟她住，怎麼可能收房租？問題是妹妹還真大方，大學畢業之後連男友都帶進來同居了，反正住同一個房間。
弟弟後來也在臺中工作，既然妹妹可以住進來，他也就順理成章，所以也占據了一個房間，當然也沒有付房租及水電管理費，而且也常常找朋友來家裡一起打電玩，半夜戴著耳機吼得好大聲。
剩下的一個房間呢？某一天她看到表姊也提著行李過來，因為他爸媽認為表姊離了婚真的很可憐，請她暫時收容。不只表姊，還有兩個三歲以內的孩子。
「這是原罪嗎？我的房子竟然變成親友收容所！」一直到目前她還是沒有解決這個問題。
「我都氣得想搬出去，可是這個房子是我的啊？為什麼要我離開？」這個問題很難解決，尤其對於「一個好人」來說。
所以，房間愈多愈好嗎？當然不是，每個人的需要和家庭狀況還有家人組合都不一樣。
如果我是一個單身的人，我會選 2 房。如果是購買投資房，我也會選 2 房。在海外投資，如果買的是預售屋的話，我也選 2 房。2 房當然比 3 房 4 房便宜很多，而且容易轉手。
未來兩代、三代同堂少，少子化，各大都市的 4 房房型已經不好轉手。相較於 2 房或 3 房的房型，還是市場上主力趨勢，未來也比較有人承接。
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5. 夫妻買房，要登記誰的名下？
夫妻共同出錢買一間房子，房子應該登記在誰名下？
若你在結婚前就已經買房，就不需要擔心這個問題，未來不管婚姻狀況如何，你原來的就是你的。
如果夫妻婚前沒有特別約定，那財產的分配方式就是走法定財產制。
除非被控明顯「對於婚姻生活毫無貢獻」的狀況，也就是你不養家、沒出力、白吃白喝、不見人影⋯⋯否則離婚後財產各半分配。
至於什麼是對婚姻的貢獻與協力？在 2020 年民法第 1030-1 條修法後，給出了比較明確的參考指標：
- 家務勞動
- 對子女的教養照顧
- 對家庭的付出
- 同居與分居的時間長短
- 婚後財產取得時間
- 雙方經濟能力
根據這些項目的比較，可由法官自由心證來衡量財產分配的比例。
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不過清官難斷家務事，這些攻防戰是非常勞心傷神、費力的。
血淋淋的法律沒說的事，就是我們得爭氣一點，最好婚前就靠自己買到一間小房子，只要能住人，此生就有遮風避雨的所在。
如果是婚後買房，絕對不要單純到只登記在誰的名下，就以為那是誰的，一起購屋共同登記是必需流程，免得辛辛苦苦一起繳房貸，最後要離開時走入狂風暴雨中的人是自己。
這話不好聽，但醜話說前頭，比較務實。
以上各種糾紛都是確實發生過的！
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本文出自吳淡如的《人生實用商學院：富有是一種選擇》，由時報文化出版授權原文轉載，欲閱讀完整作品，歡迎參考原書。
