相關影音：租約沒到期房東卻急賣房 我一定得搬走嗎？【視在哈LAW｜陳宇安律師】
Ｑ1：房屋租賃契約已簽完事後後悔想解約請問需要付違約金嗎？
Ａ：民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」如果雙方已經簽約，是可歸責於您的狀況不予履約，房東是可以沒收定金的。
Ｑ2：租客因為疫情繳不出房租，所以耍賴不搬走，發存證信函一次也無法請他強制遷移，又不能直接進去把他東西清空，目前積欠五個月，陸陸續續繳，連押金都已經抵扣完了，還是欠了好幾個月，該如何處置呢？
Ａ：民法第440條第1、2項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」依所述，您先前已有催告對方支付租金，對方仍拒絕給付，且已積欠長達五個月的租金，應符合得終止租約的條件，您得向法院提起返還租賃物的訴訟，並請求對方給付租金，一旦取得勝訴判決，即可透過強制執行的方式，強制對方搬離，並執行對方名下的財產。
Ｑ3：看了房子也問了房子會漏水嗎 房東說不會的~~ 租了後搬進來一個月多就下雨幾天大概第三天開始客廳牆壁滲水出來.還不是滴水喔！一天換好多塊布檔水.一個晚上起床好幾次看有沒有更嚴重。因為這樣嚴重影響我正常睡眠 拖了一個禮拜後房東只叫兒子來看看.然後說多換幾塊腳踏墊 拖了十多天省錢不叫師傅來修.請問我能有什麼能保障保護自己的？
Ａ：民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」依照規定，房東負有修繕房屋的義務，例如漏水就是其中一種，房客必須先通知房東限期處理，如果房東仍拒不配合，房客才可以自己請人來做維修，並向房東請求修繕的費用，或可以向房東終止租約。
Ｑ4：如果遇到了惡房客惡意拖欠一年的房租，屢催不還，我該如何去催討？可以告他詐欺嗎？
Ａ：建議您向法院提出返還租賃物、給付租金的民事訴訟，一旦取得勝訴的確定判決，即可強制執行對方名下財產，並強制對方搬離。至於詐欺是屬於刑事訴訟程序，除非您能證明對方在租屋當時即有詐欺的故意，否則若是單純因為經濟狀況等付不出房租，應純屬一般的民事糾紛，不會成立刑法的詐欺罪。
Ｑ5：目前，與房東的契約已經過2年多了，但一直沒有簽新的，每個月他還是照收租金， 以上次影片的方式是轉為『不定期契約』嗎？ ＊那假設要搬走時，房東用種種理由，扣除押金不返還，請問有辦法解嗎？ (我們都是很按時繳租金的房客，但房東個性非常的摳，他一定會在搬走時想盡辦法不退租金) 麻煩律師解答！謝謝
Ａ：民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」依所述，您們的定期租賃契約早已屆滿，沒有再續簽，房東也繼續在收取租金，所以就變成了不定期租賃契約沒錯。另外，屋內的相關物品建議一定要當面點交清楚，租屋期間物品若有任何狀況，也應即時通知房東並保留對話紀錄等證據，日後房東若真是惡意苛扣押租金，上法院提告返還押租金時，也才能有相關證據主張。
Ｑ6：請問我們跟房東簽訂1年的租約，時間和來到第四、五個月時，房東說把房子賣給別人了，要我們敢快找房子提前班家，這樣是合法的嗎？ 另一個是網路、第四台、家用電話剛牽移到現都未滿1年都會有牽移違約金的部份都要我們自己吸收嗎？
Ａ：民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」上開法條規定，就是我們經常在說的買賣不破租賃，也就是說，房東即便把房子賣給第三人，租約對新的屋主來說仍是有效的，新屋主必須要承接這份租約，以保障承租人的權利。但若房東仍堅持要片面終止租約的話，在不可歸責於您的狀況，房東就必須賠償違約金或您所受的損害，譬如您所提到的牽移違約金，就有主張由房東負擔賠償責任的空間但要記得保留相關單據，以利舉證。
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