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不怕變「房市韭菜」!專家揭密中古屋「這樣挑」

好房網News記者嚴鈺雯/綜合報導

房價高漲,對首購族與換屋族來說,若想在機能便利的市區買宅,新成屋與預售屋不只稀缺,能買到的坪數也相當有限。此時,具有一定屋齡且有人居住過的中古屋,不只能讓買方在簽約前充分賞屋,了解格局、採光與周圍環境,且普遍較低的公設佔比,也成為房市交易的一大優勢。

不過中古屋並非全新的房屋,除了屋齡外,屋況可能也需額外重新裝修,成交價格更會隨房屋條件而有落差,永慶房屋客法部經理陳繼先提醒消費者,購買中古屋時,建議找會如實揭露屋況的誠實房仲,清楚了解房屋條件後再下決定。

陳繼先表示,影響房屋售價的因素多,即使是同一社區,不同面相景觀、不同裝潢設計、不同樓層與房間格局等條件,都會直接影響單坪價格,因此民眾在看房前,一定要先上實價登錄查詢區域的成交行情,藉此了解周邊類似房屋的交易狀況,再針對房屋條件,如屋齡、屋況、裝潢、附加家具等等,調整出價。

若是看見短期內頻繁轉手的物件,也要提高警覺。陳繼先指出,房屋買賣的總價高,消費者多會謹慎考慮後再買入,如果看見不到一年就轉手出售的房屋,很有可能是投機客聯手黑心仲介低買高賣,先以低於行情的價格買入房屋,以簡易的裝潢裝修後再墊高房價後轉售。

陳繼先建議,消費者若擔心自己成為短期炒作的肥羊,可以來永慶房屋直營門市索取「誠實房價報告書」,除了提供完整的成交行情外,還有「一年內成交再上市地圖」,讓消費者了解鄰近短期交易狀況,避免消費者以不合理的高價去買房。

陳繼先表示,永慶房屋拒絕做投機客的白手套,不僅設有「投機客資料庫」將短期交易頻繁的投機客設為黑名單,還有業界唯一「真房價保證」,若永慶經紀人未提供完整成交行情、選擇性揭露實價登錄資訊等,最高賠償買方400萬元、賣方最高四倍服務費。

中古屋的選擇多,不少民眾會選擇地段好且相對便宜的舊公寓及透天厝,消費者在看屋時,最好以裝潢較少的「原味屋」為優先,才能見到房屋最真實的樣貌,如壁癌、漏水等問題。

值得注意的是,許多投機客會以低價購入瑕疵屋,再以簡易裝潢掩飾瑕疵,使一般人難以辨認真實屋況,再以「全新裝潢」、「一卡皮箱即可入住」等訴求,誘使買家用高房價入手,讓消費者不只買貴,可能還要再支出房屋的修繕費,解決漏水等屋況瑕疵。

陳繼先表示,為保障消費者權益,永慶房屋嚴格自律,在「真房價保證」中承諾,若永慶經紀人配合投機客以裝潢掩飾屋況瑕疵,最高可賠償買方100萬修繕費用,展現「誠實房仲」的信心與實力。

最後,中古屋核貸成數通常會略低於新成屋,銀行為了降低放款風險,房屋鑑價時,會依據屋齡、屋況、地段與貸款人財力等綜合評估,民眾在簽約前最好先向銀行確認可申貸金額,以免在簽約後才發現貸款不足額,白白賠掉違約金。

另外像是仲介服務費、代書費、稅金與家具家電購置費等隱形成本,也是許多民眾在買房時容易忽略的,買方若是對屋況或前屋主的裝潢不滿意,也需要準備額外的裝修預算。因此消費者在購入中古屋前,須精打細算自備款與裝修金是否充裕,別被眼前房價沖昏頭,將其他花費拋之腦後。

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