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打炒房政策連連 為何房市漲勢難擋?

理財周刊 更新於 2021年12月03日07:06 • 發布於 2021年12月03日07:06 • 李同榮

政府自2020下半年已警覺全台房市景氣強勁增長,因此提前部署,以防房價失控,然而,打炒房政策也一波波不停,房價漲勢卻一波比一波強勁,究其核心原因就是台商製造業大回流,全台產業鏈以台積電為首,大量回流資金投入科技業與相關產業的生產投資,全台經濟基本面大好。中部一向為台商回流大本營,也是精密機械業光學業發展主要基地,南部在台積電擴廠效應下垂直整合相關產業鏈帶動台南高雄大量就業機會,促進南部地區房市發展商機,因此,產業南移效應,直接推升中南部住宅市場,房價漲勢難擋。

台中房市發展雙引擎:藉交通建設擴大都會發展,藉台商回流投資促進工業區周邊房市發展

中美商戰大舉促動台商資金與製造業相繼回流,早期台中出走到中國的精密機械業與高雄出走的螺絲產業,如今,低端的往東南亞移動,高端的回流台灣生產,也因為北部竹科的生產腹地逐漸飽和,中部地區中科三期后里科學園區迅速吸引中部地區台商大量投資生產基地。

中科計畫增設廠商包括藥華、光學業的金可旗下永勝光學、精密光學鏡頭的新鉅科技、智慧機械業的台灣麗偉、複材業的拓凱,及醫療技術設備製造業的新廣業等十一家,新進廠商將得以依其設廠計畫順利推動,有助於增加就業機會及地方發展,未來后里七星基地將會更加活絡發展。其中,新鉅科技工廠位於台中外埔及台中工業區,在七星基地租地面積五公頃,已建廠完工,正著手準備投產,其餘廠商正規劃設廠作業。

近年后里七星基地帶動的就業機會與商圈發展,同時,台中因交通建設擴大台中都會向北延伸,間接促進潭子區、豐原區、后里區房市景氣繁榮。

台積電帶動南高工業區呈蜿蜒式「S」廊帶的發展趨勢,南高房市「半導體化」,住宅市場價量俱揚

早在二、三十年前,高雄岡山本來就是台灣螺絲產業大本營,一九七○、八○年代還曾有螺絲王國的美譽。在產業需求下,高雄縣政府九六年著手開發岡山本洲工業區。

隨著產業大量外移中國,本洲工業區進駐率始終不到二成,閒置長達五年,甚至被譏為「蚊子場」。直到四年前,本洲的命運才戲劇化翻轉,從當年湧進本洲的五十四家廠商,到今年六月,整個工業區已有二一五家廠商進駐,總計投資五六八億元,土地租售率躥升到九成二,成為全台最熱門工業區之一。岡山工業區也因為台商回流與捷運交通上方便,房價又處於低基期,近年房價上漲幅度超過高雄各大行政區,未來兩年漲勢仍會持續。

十一月上旬台積電確定將在楠梓中油高煉廠設廠,預計設置七奈米與二十八奈米製程新廠,最快明(2022)年動工、2024年量產。此舉更強化北高雄與南台南「S」廊帶商圈發展的連結性。

早在今年八月底高雄市政府已啟動楠梓中油高煉廠都計變更案,將改造為半導體產業材料研發專區,並配合行政院打造南部半導體材料「S」廊帶計畫,引領產業新未來,其中材料研發核心落腳中油高雄煉油廠。

台積電投資高雄,不僅是高雄市關鍵的產業布局,也是半導體台南高雄S廊帶最重要一塊拼圖,透過高雄煉油廠轉型開發活化,從楠梓能夠向北串接橋頭、路竹至南科的新興半導體製造聚落,往南與大社、仁武、大寮、林園、小港等既有石化鋼鐵產業產生互補帶動力量,新市、善化、歸仁、仁德等周邊土地價格近三年高漲二倍以上,而S廊帶的周邊房市發展想像空間,帶動台南高雄房市「半導體化」,住宅市場水漲船高、價量俱揚。

新興工業區帶動全台房市邁入主升段,惟中南部假性需求增多,是未來房市發展隱憂

新興工業區燃起中南部房市發展商機,南科產值扶搖直上,未來一年有機會破兆,直逼中科與竹科。目前全台房市呈現「聞積起舞」效應,製造業回流、經濟增長強勁成為推升全台房市邁入主升段兩大動力,在資金過剩、就業人口增加及兩代不同堂的驅動下,打炒房打不了房價主升的漲勢,此現象仍會持續發酵至少兩年。

新興工業區帶動南部房市半導體化,台商回流促進台中工業區強勁投資,竹科因高端科技產值重鎮成為全台平均收入最高城市,帶動周邊房價勁揚,全年房價漲幅勇冠六都。全台房市因製造業回流帶動,房市進入主升段勁揚階段。

惟中南部在房價基期偏低逐漸填補以及營建成本逐漸轉嫁的狀況下,南北均衡發展,房價落差逐漸縮小,這是好現象,但未來房市逐漸進入超漲階段,應慎防土地與預售市場趁勢過度炒作,當紅單炒作猖獗,假性需求過多時,勢必造成推案暴增的虛胖現象,市場很容易在兩年後引爆供過於求的反轉危機,政府打房方向偏重於成屋市場的囤房現象,卻忽略房價高漲源頭在於土地與預售炒作的問題,一旦供給過剩,炒作過度,蛋白區漲不動時,就是此波房地產反轉向下的前奏訊息,不可不慎。

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